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BaufinanzierungNicht alles wird finanziert

olm, vom 07.07.2012 15:10 Uhr
Noch nie war es so günstig, Immobilieneigentum zu erwerben. Die Banken schauen allerdings sehr genau hin, wer und was finanziert werden soll. Foto: Mierendorf
Noch nie war es so günstig, Immobilieneigentum zu erwerben. Die Banken schauen allerdings sehr genau hin, wer und was finanziert werden soll.Foto: Mierendorf

Stuttgart - Noch nie war es so billig, eine Immobilie zu finanzieren: Nur noch 656 Euro betrug im Mai dieses Jahres die Standardrate für ein durchschnittliches Baufinanzierungsdarlehen über 150 000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihung und einer Sollzinsbindung von zehn Jahren, so der aktuelle Trendindikator Baufinanzierung. Der Indikator des Immobilienfinanzieres Dr. Klein vergleicht monatlich die Entwicklung der wichtigsten Baufinanzierungsparameter wie Darlehenshöhe, Tilgungssatz und Darlehensarten.

Diese Entwicklung hat in den zurückliegenden Monaten dazu geführt, dass immer öfter auch Menschen, die sich bei einem höheren Zinsniveau eine Finanzierung nur schwer hätten leisten können, aktuell Immobilienfinanzierungen nachfragen. Um eine Immobilienblase wie im Jahr 2008 in den USA zu vermeiden, bremsten die Banken in Deutschland derzeit mit restriktiven Kreditvergaben den Boom am Immobilienmarkt, schrieb etwa jüngst die Financial Times Deutschland und unkt „die neue Knausrigkeit der deutschen Banken”.

„Viele sehen in der Immobilie auch einen sicheren Sachwert mit Inflationsschutz”

Alles im grünen Bereich, heißt es hingegen unisono von den Baufinanzierern in Stuttgart. Während die Nachfrage nach einer Immobilienfinanzierung in den ersten Monaten des Jahres eher verhalten gewesen sei, hätte die Nachfrage derzeit wieder den Stand vom Vorjahr erreicht, so Peter Zimmermann, Leiter Produktmanagement Kredit im Privatkundengeschäft der BW-Bank. Er bestätigt aber auch, dass die Kunden dabei vor allem das derzeit niedrige Zinsniveau für sich nutzen wollen. „Viele sehen in der Immobilie auch einen sicheren Sachwert mit Inflationsschutz”, so Zimmermann. Von einer derzeit dynamischen Entwicklung des Baufinanzierungsgeschäftes spricht auch Bernd Wagenführ von der Südwestbank. Bei der Stuttgarter Privatbank legte das Neugeschäft in den ersten Monaten des Jahres 2012 um rund 30 Prozent zu. Trotz der historisch niedrigen Zinsen warnt Wagenführ vor einem Schnellschuss potenzieller Immobilienerwerber.

Auch bei der W&W Wüstenrot & Württembergische stellt man in jüngster Zeit eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien fest. „Nach unseren Erfahrungen habe sich im Markt für Finanzierungen privater Immobilien die Kreditvergaben aber nicht grundsätzlich geändert”, erklärt Pressesprecher Immo Dehnert. Allerdings räumt er ein, dass der W&W-Konzern einzelne Risikogesichtspunkte durchaus höher bewerte. Die Experten bestätigen allerdings auch, dass längst nicht alle Finanzierungen gemacht werden, die angefragt würden. Bonität, Objekt, Grundstück und Infrastruktur spielten bei der Beurteilung der Finanzierung eine ebenso wichtige Rolle wie die Finanzierung selbst, so die Experten der angefragten Finanzierungsinstitute. Eine ideale Finanzierung sei zum Beispiel aus Sicht der W&W erreicht, wenn die Gesamtkosten einer Immobilie durch eine Kombination aus verschiedenen Bausteinen wie Eigenkapital, Bausparvertrag und Baudarlehen finanziert werden. Dabei sollte der Anteil des Eigenkapitals zwischen 20 und 30 Prozent, des Bausparvertrags bei 25 Prozent und das eigentliche Baudarlehen zwischen 50 und 60 Prozent liegen. „Nach unserer Erfahrung erweisen sich solche Finanzierungen in der Regel als langlebig und für den Immobilienerwerber als gut zu bewältigen”, so Pressesprecher Immo Dehnert.

Deutsche Kreditinstitute finanzieren nur noch maximal 80 Prozent des Kaufpreises

Das sieht Peter Zimmermann ähnlich: „Zu einer soliden Finanzierung sollten 20 bis 25 Prozent Eigenkapitaleinsatz gehören.” Immobilieninteressierte sollten bei der Finanzierung aber nicht nur den Blick auf den reinen Kaufpreis richten. Auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren müssten berücksichtigt werden. Außerdem sollte immer auch eine Rücklage für Unvorhergesehenes mit einkalkuliert werden. Damit die Finanzierung letztendlich auch bei einem steigenden Zinsniveau nicht ins Wanken gerät, sollte bei den Gesprächen mit der Bank auch über die Zinssicherheit gesprochen werden, rät Zimmermann. Das sehen die Verbraucher mit schwächeren Bonitäten und weniger Eigenkapital aber offenbar anders. Da diese Klientel stärker auf die monatliche Belastung achten müsste, entscheidet sie sich eher für kürzere Zinsbindungen mit niedrigeren Zinsen und kleineren anfänglichen Tilgungen, hat der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung jetzt veröffentlicht.

Ob davon allerdings schon abgeleitet werden kann, dass die Risikobereitschaft der Häuslebauer steigt? „Tendenziell können wir diese Aussage nicht bestätigen”, erfährt man von der BW-Bank. Und auch beim Baufinanzierer W&W will man von einer restriktiven Kreditvergabe bei Häuslebauern nichts wissen. So hat der Berliner Kreditvermittler Hypoport nach einem Bericht der „Financial Times Deutschland” ermittelt, dass deutsche Kreditinstitute nur noch maximal 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren. Dadurch sinkt das Risiko für die finanzierende Bank. Bei der W&W habe man die Anforderungen an ein Beleihungsobjekt und an die Bonität eines Kreditnehmers im wesentlich behalten, heißt es aus dem Konzern. „Einzelne Risikogesichtspunkte gewichten wir allerdings höher”, schränkt Immo Dehnert ein. Derzeit würden bei einer Bausparfinanzierung gemäß den gesetzlichen Rahmenbedingungen unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags maximal 72 Prozent des Kaufpreises oder des Verkehrswertes eines Objektes finanziert werden.

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