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MietkaufUmstrittenes Optionsmodell

olm, vom 10.12.2012 05:00 Uhr
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist für viele Menschen ein Wunschtraum. Dafür sind sie oft auch bereit, Opfer zu bringen. Foto: Mierendorf
Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist für viele Menschen ein Wunschtraum. Dafür sind sie oft auch bereit, Opfer zu bringen.Foto: Mierendorf

Stuttgart - Gerald Schäfer, Vorstand der in Ludwigsburg ansässigen Genotec Wohnbaugenossenschaft, kann es schon nicht mehr hören: 'Warum sollte unser Modell nicht funktionieren?', fragt er und greift zum Stift, um wieder einmal auf dem Flipchart das System Genotec zu erklären. Das Prinzip klingt so simpel wie einleuchtend: Zuerst wird man Mitglied einer Wohnbaugenossenschaft. Das geschieht über die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen. Je nach Wert der künftigen Immobilie kann dieser Betrag zwischen 10 000 und 40 000 Euro liegen. Den kann man durch eine einmalige Kapitalanlage leisten oder per monatlicher Ansparung. Nach einer Wartezeit - die auch davon abhängig ist, wann die Genossenschafts­anteile letztendlich eingezahlt sind - erwirbt die Genossenschaft die gewünschte Immobilie.

Diese wird finanziert aus den Einlagen der Mitglieder, den Mieteinnahmen der bereits realisierten Objekte (laut Genotec Stand Ende November 2012 239 Immobilien) sowie aus den Verkaufserlösen bei Übernahme der Immobilie durch den Optionskäufer. Spätestens nach 35 Jahren (nach 25 Jahren Verlängerung von zweimal fünf Jahren zu 'leicht' erhöhten Konditionen möglich laut Genotec) sollte dann das Haus oder die Eigentumswohnung zum ursprünglichen Kaufpreis erworben werden. Finanziert wird dies über einen Sparplan, in den der Mieter zusätzlich jeden Monat einen bestimmten Betrag einzahlt. Für Gerald Schäfer hat dieses Modell gegenüber der klassischen Baufinanzierung einige Vorteile. 'Wer sich für den Optionskauf entscheidet, bekommt seine Wunschimmobilie, ohne sich verschulden zu müssen', sagt Schäfer. Obendrein biete diese Art des Eigentumerwerbs auch noch einen ganz anderen Vorteil. Lassen sich zum Beispiel die Ehepartner scheiden oder ergeben sich aus beruflichen Gründen räumliche Veränderungen, muss die Immobilie nicht erst umständlich verkauft werden. Man zieht einfach aus dem Haus aus. Ohne weitere Verpflichtungen, so der Genotec-Vorstand. Mittlerweile hat die in Ludwigsburg ansässige Wohnbaugenossenschaft bundesweit rund 8447 Mitglieder (Stand 30. November 2012). Eines davon ist Herwig S. Der Unternehmer aus Schwäbisch Hall hat sich nach der Insolvenz seines Unternehmens für das Optionskaufmodell entschieden, nachdem seine Bank von ihm für den privaten Immobilienkredit einen Risikoaufschlag verlangte. 'Mit monatlicher Miete und Sparrate zahle ich jetzt weniger als bei der Bank', freut sich Herwig S., seine Schulden los zu sein.

Für Nauhauser reicht die Mindestansparleistung von 1,1 Prozent

Patrik V. aus Stuttgart sieht im Optionskauf vor allem eine 'charmante' Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Der freie Finanzvermittler hat sich für das Modell entschieden, weil sich eine klassische Finanzierung für ihn zu den damaligen Zinskonditionen nicht gerechnet hätte. Außerdem glaubt er bei der Genotec eine flexiblere Finanzierungslösung vorzufinden als bei einer klassischen Hausbank. Bei den Verbraucherzentralen betrachtet man den Vertrieb dieser Optionskauf-Modelle mit einer gewissen Skepsis. Zwar liegen noch wenig Anfragen vor, da die Genotec erst seit dem Jahr 2002 auf dem Markt ist, doch hat die Verbraucherzentrale bislang tendenziell abgeraten. Mit dem Mietkaufkonzept der Genotec sichere man sich zwar die Option, die Wunschimmobilie zu einem festen Preis kaufen zu können. 'Diese Option hat aber auch ihren Preis', stellte Niels Nauhauser von der Verbraucher­zentrale Baden-Württemberg fest. Einerseits bestehe das Risiko eines Totalverlustes, das der Einzelne mit seiner Beteiligungssumme eingehe. Andererseits könnten auch die Abschlussgebühren nicht erstattet werden, wenn die Option nicht ausgeübt werde. Mit Skepsis sehen die Verbraucherschützer aber vor allem die Finanzierung des Kaufpreises nach 25 Jahren. Für Nauhauser und seine Kollegen reicht die Mindestansparleistung von 1,1 Prozent des Immobilienkaufpreises bei weitem nicht für den künftigen Erwerb aus. Die Genossen müssen also 'kräftig' sparen, um das Sparziel in 25 Jahren zu erreichen, schrieb die Zeitschrift 'Finanztest' schon im Jahr 2006. Die Tester raten deshalb all jenen, die über genügend Eigenkapital und Einkommen verfügen, ihre Immobilie lieber mit einem Kredit zu finanzieren als über den teureren Mietkauf. Das sieht auch Dr. Jenny Arens von der Dualen Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart so. Die Professorin im Studiengang BWL-Immobilienwirtschaft hat beide Finanzierungs­modelle verglichen.

Die Annahme: eine Familie will im Umland von Stuttgart eine Doppelhaushälfte zum Preis von 300 000 Euro inklusive Kaufnebenkosten erwerben. Beim Mietkauf fällt zunächst eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,5 Prozent der Investitionssumme an. Das sind im Beispiel 4500 Euro. Hinzu kommen die Genossenschaftsanteile in Höhe von zehn Prozent der geplanten Investitionskosten (30 000 Euro). Nach der Wartezeit von drei Jahren zieht die Familie in die ausgewählte Immobilie ein und zahlt jährlich momentan drei Prozent der geplanten Investitionssumme als Miete. Hinzu kommen 1,1 Prozent für den Ansparplan. Die Rechte an diesem Sparplan werden aber laut Verbraucherzentrale an die Genotec zur Sicherung des Kaufpreis­anspruchs abgetreten. Das macht jährlich 3300 Euro und bringt mit ein Prozent Zins auf dem Sparbuch nach 25 Jahren rund 94 135 Euro, hat Jenny Arens ausgerechnet. Entscheidet sich die Familie nach 25 Jahren tatsächlich, die Immobilie zu kaufen, reicht das angesparte Geld inklusive der Genossenschaftsanteile aber bei weitem nicht aus, um die Immobilie zu erwerben. Es fehlen knapp 59 Prozent, rechnet die Professorin weiter vor. Um diesen Restbetrag in Höhe von 175 865 Euro aufzubringen, müsste die Familie einen Zusatzsparvertrag über 5383 Euro jährlich (bei zwei Prozent Verzinsung) abschließen. Damit würde dann die jährliche Gesamtbelastung realistisch betrachtet bei 17 683 Euro liegen. Bei einem Darlehen von der Hausbank könnte man das Haus sofort kaufen. Das Darlehen müsste dann über 270 000 Euro laufen, da man ja über 30 000 Euro Eigenkapital entsprechend der Höhe der Genossenschaftsanteile verfügt.

Ausgehend von einem fest vereinbarten Kreditzins von drei Prozent über 25 Jahre, liegt hier die jähr­liche Belastung der Familie bei rund 15 506 Euro, ermittelte Arens. Unterm Strich, so die Professorin, liegt die Mehrbelastung der Familie durch Mietkauf in dem vorliegenden Beispiel bei jährlich 2177 Euro. Auf 25 Jahre gerechnet entspricht das einer Mehrbelastung von 54 524 Euro, die die Familie schon wieder in die Renovierung ihres Hauses stecken könnte. Die Genotec, mit dem Rechenbeispiel konfrontiert, weist darauf hin, dass ihrer Ansicht nach die Verzinsung der Ansparung bei den von der Genossenschaft angebotenen Produkten wesentlich höher liege als im genannten Beispiel. Würde man zudem deren Sondertarife für Kinder/Jugendliche und Rentner mit einbeziehen, wäre das Endergebnis sicher mehr zu ihren Gunsten ausgefallen. Im Übrigen werde bei einem Bausparvertrag die Abschlussgebühr auch nicht ausbezahlt, wenn man das Geld anderweitig verwende, so das Unternehmen.

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