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NeuanfangAufbruchstimmung im Bollwerk

olm, vom 07.10.2012 16:25 Uhr
Lust auf Leben in der Stadt soll dieses Projekt der LBBW Immobilien in der Weimarstraße im Stuttgarter Westen machen. Es ist eines der ersten fertiggestellten Projekte nach der Neuorientierung. Foto: Mierendorf
Lust auf Leben in der Stadt soll dieses Projekt der LBBW Immobilien in der Weimarstraße im Stuttgarter Westen machen. Es ist eines der ersten fertiggestellten Projekte nach der Neuorientierung.Foto: Mierendorf

Stuttgart - Rund drei Jahre nach den schweren Turbulenzen um die Immobilientochter der Landesbank Baden-Württemberg versprüht Gerd A. Hille, seit September 2009 Vorsitzender der Geschäftsführung der LBBW Immobilien-Gruppe, wieder Optimismus im Bollwerk, dem Unternehmenssitz. 'Das Unternehmen befindet sich im Aufbruch', verkündet er selbstbewusst.

Wie mehrfach berichtet, war die LBBW-Tochter Anfang 2009 in die roten Zahlen geraten, weil das Unternehmen seine Marktstellung im Unternehmensbereich Projektentwicklung - neudeutsch auch Development - im In- und Ausland stark ausbauen wollte, dabei aber offensichtlich elementare kaufmännische Grundsätze vernachlässigte. So haperte es in diesem Unternehmens­bereich damals laut einem internen Konzernbericht vor allem an der Investitions­planung, dem Finanzmanagement und der Risikokontrolle. Rund 158 Punkte lang ist die interne Liste der Mängel, die die Revision damals beanstandete.

Das Geschäft sollte von drei auf sechs Milliarden Euro ausgeweitet werden

Projektentwickler planen und erstellen Wohn- und Gewerbeimmobilien und verkaufen diese an Investoren. Das wollte die LBBW-Tochter bis 2009 im ganz großen Stil tun. Ursprünglich sollte das Projektgeschäft von damals drei auf sechs Milliarden Euro ausgeweitet werden. Das Geschäft mit der Zukunft kann vielversprechend sein, aber manchmal auch risikoreich. Letztendlich weiß kein Projektentwickler, wie sich die Märkte zu dem Zeitpunkt gestalten, an dem das projektierte Objekt fertiggestellt ist. Dabei geht es im Wesentlichen um zwei Punkte: kann das Objekt zum kalkulierten Preis vermietet werden und findet sich ein Käufer - meist institutionelle Investoren wie Pensionsfonds -, der bereit ist, einen adäquaten Kaufpreis zu zahlen. Erfolg und Risiko des Projektgeschäftes sind dabei in hohem Maße auch von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Werden diese Risiken insgesamt nicht richtig eingeschätzt und rechtzeitig gegengesteuert, kann der Projektentwickler in Schwierigkeiten geraten.

Gerd A. Hille, der im Jahr 2009 von LBBW-Chef Hans-Jörg Vetter gerufen wurde, um das Ruder wieder herumzureißen, sieht eine der Ursachen der damaligen Turbulenzen in dem 'spontanen, unkontrolliert-dynamischen Wachstum'. So etwas könne schnell mal zur Folge haben, dass Ineffizienzen auftreten. 'Ich glaube aber, wir haben die Situation damals ganz gut beruhigt', sagt er heute im Rückblick. Hille gilt im Gegensatz zu seinen Vorgängern wie sein oberster Chef Vetter als ausgewiesener Immobilienexperte. So wickelte er in den neunziger Jahren für seinen damaligen Arbeitgeber, die Deutsche Bank, unter anderem die von ihr finanzierten Objekte des pleitegegangenen Immobilienunternehmers Jürgen Schneider ab. Trotz dieser einschlä­gigen Erfahrungen war der Umbau der LBBW-Immobilientochter auch für Hille eine 'vollkommen neue Situation', wie er heute unumwunden zugibt. Seine Vorgänger hatten ihm Immobilienprojekte im In- und Ausland mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über drei Milliarden Euro hinterlassen, bei denen keinesfalls sicher war, ob sie jemals fertiggestellt und verkauft werden könnten. Daraufhin zog man bei der LBBW-Tochter erst einmal die Notbremse und verhängte einen Baustopp. 'Wir haben die Zeit genutzt, um die einzelnen Entwicklungsprojekte auf den Prüfstand zu stellen', erklärt Hille rückblickend.

Das Medienecho von damals war entsprechend negativ

Besonders kritisch schaute man sich dabei auch das umfangreiche Münchner Engagement an, wo die LBBW-Tochter mit der Hofstatt, dem Palais an der Oper und The Seven mit einem dreistelligen Millionen­betrag ins Obligo gegangen war. Nach dem Baustopp hatten die dortigen lokalen Medien bereits darüber spekuliert, dass sich die LBBW-Tochter sogar ganz aus dem Markt zurückziehen könnte. Entsprechend negativ war damals das Medienecho, erinnert sich die Branche. Nach einigen konzeptionellen Nachbesserungen - die auch das Nutzungskonzept betrafen - gab es grünes Licht für die Fortführung der Projekte, während das ausländische Engagement vor allem in Osteuropa Zug um Zug abgewickelt wurde.

'Die Entscheidung, die Münchner Projekte zu einem bestmöglichen Ende zu führen, war aus heutiger Sicht strategisch richtig', betont Hille, für den die bayrische Landeshauptstadt auch künftig ein wichtiger Markt sein werde, wenn auch nicht in diesen Größenordnungen. Mittlerweile scheint sich das Durchhalten gelohnt zu haben. So will Geschäftsführer Hille nicht ausschließen, dass man bei den aktuellen Münchner Projekten noch einmal mit einem blauen Auge davonkommen wird und vermutlich sogar kleine schwarze Zahlen im nächsten Jahr schreiben werde.

Auf die künftige Strategie des Unternehmens angesprochen, lässt Hille keinen Zweifel daran, dass man im Projektgeschäft künftig eine klare Exit-Strategie (Verkauf der fertiggestellten Immobilie an einen Investor) verfolge. Das fängt für den Immobilienexperten schon bei den Projektgrößen an. 'Ich habe es gern in verdaulichen Größen so zwischen 25 und 75 Millionen Euro.' Projekte in den Größenordnungen wie aktuell in München mit zusammen knapp einer Milliarde Euro hält Hille für problematisch und räumt ein: 'Freiwillig würde ich so etwas in dieser Form nicht wieder machen, es sei denn, es sprechen gute, insbesondere wirtschaftliche Gründe dafür.'

Was die Zukunft angeht, ist der Immo­bilienexperte zuversichtlich. Der bekennende Ostfriese - Hille über Hille - sieht die LBBW-Tochter dabei auf dem richtigen Weg und verweist auf die neuen Projekte in Stuttgart, Heidelberg und Mannheim. Künftig sollen aber nicht mehr als 15 Projekte gleichzeitig betreut werden. 'Wir werden nicht wieder so hart am Wind segeln wie in der Vergangenheit' - auch Engagements im Ausland seien für ihn tabu, verspricht Hille.

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