Immobilien Städter fliehen vor Mieten-Explosion

In Deutschlands Metropolen wird gebaut, was das Zeug hält. Dennoch ist die Nachfrage nach Wohnraum viel größer als das Angebot. Die Folge sind weiter steigende Preise. Foto: dpa

Berlin - Die Wohnungsmieten und Kaufpreise in deutschen Metropolen wie Stuttgart, Berlin und Hamburg schießen seit Jahren in die Höhe. Das wird nach Einschätzung der Immobilienbranche auf absehbare Zeit so bleiben. „Die Hochphase am deutschen Wohnimmobilienmarkt hält nun bereits seit zehn Jahren an, eine grundlegende Trendumkehr ist auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht absehbar“, heißt es im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, das am Dienstag in Berlin veröffentlicht wurde.

Der Markt bleibt also eng für Mieter und Eigenheimkäufer, staatliche Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder Finanzhilfen für Bauherren ändern daran wenig. Es wird in den großen Städten zwar an allen Ecken und Enden gebaut, was auch eine Folge der niedrigen Zinsen ist. Aber: „Die Baufertigstellungen reichen bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken“, sagte die Ökonomin Carolin Wandzik bei der Präsentation des Gutachtens.

Zuzug aus dem Ausland

Die meisten deutschen Ballungsräume wachsen. Immer mehr Bewohner ziehen wegen der hohen Mieten und Wohnungspreise aus den Kernstädten heraus ins Umland, was in den dortigen Kommunen die Preise ebenfalls kräftig steigen lässt. Auch in der Provinz laufen die Immobilienmärkte zunehmend heiß. Darauf hatte am Montag bereits die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht hingewiesen.

Die Immobilienweisen betonten nun, dass es in den Metropolen nicht nur verstärkt Ausweichbewegungen über die Stadtgrenzen gibt, sondern zugleich einen starken Zuzug aus dem Ausland, insbesondere aus anderen EU-Staaten. Unterm Strich gewinnen die deutschen Metropolen deshalb immer noch an Einwohnern hinzu, wenn auch nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiter.

Dem Gutachten zufolge kletterten die Neuvertragsmieten für Wohnungen im vergangen Jahr bundesweit um durchschnittlich 3,9 Prozent. In den sieben größten Städten des Landes – das sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – lagen die Steigerungsraten aber deutlich darüber.

Das größte Plus verzeichnete die Bundeshauptstadt Berlin mit 9,2 Prozent. Wer in Stuttgart im vergangenen Herbst einen neuen Mietvertrag unterschrieb, musste im Schnitt 7,8 Prozent mehr Miete pro Quadratmeter bezahlen als ein Jahr zuvor. In München waren es 6,8 Prozent. In Stuttgart lag die durchschnittliche Kaltmiete einer Drei-Zimmer-Wohnung mittlerer Ausstattungsqualität und Lage zuletzt bei mehr als 13 Euro pro Quadratmeter. In München mussten Mieter sogar mehr als 16,50 Euro bezahlen. Die Gutachter machen Wohnungssuchenden in den beiden süddeutschen Landeshauptstädten wenig Hoffnung auf Besserung: Der Schluss, dass sich die dortige Mietentwicklung angesichts des hohen Preisniveaus nachhaltig abschwächen werde, erscheine „verfrüht“.

Ähnlich sieht es bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen aus: In Stuttgart werden im Schnitt inzwischen mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter fällig, in München fast 6400 Euro. Selbst Berlin, das jahrzehntelang als billiges Pflaster galt, bewegt sich mit Riesenschritten auf die 3500-Euro-Marke zu. Die Kaufpreise steigen in den größten Städten des Landes deutlich schneller als die Mieten. Für Anleger, die Mietwohnungen erwerben, bedeutet dies: Es dauert immer länger, bis die Investition durch Mieteinnahmen wieder hereingeholt ist. Die Bundesbank warnt bereits seit geraumer Zeit vor Preis-Übertreibungen in den deutschen Städten.

Heftige Kritik an Groko

Dem Rat der Immobilienweisen gehören diverse Wissenschaftler und Markt-Experten an. Sie werden tätig im Auftrag des Branchenverbandes ZIA. Bei der Präsentation des Gutachtens ging der Freiburger Ökonom und Regierungsberater Lars Feld scharf mit der schwarz-roten Wohnungspolitik ins Gericht: Maßnahmen wie die Mietpreisbremse führten kaum zu einer Entspannung der Lage, meinte Feld. Sie seien nur eine „Symptombehandlung“ und vergrößerten die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren.

Kontraproduktiv sind nach Auffassung Felds auch die von der Bundesregierung eingeführte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau und das von der CSU durchgesetzte Baukindergeld. Beides führe nur zu höheren Preisen und Mitnahmeeffekten. Bei der Sonderabschreibung würden Investitionen in den zeitlich befristeten Förderzeitraum vorgezogen, was die Nachfrage nach Leistungen der ohnehin ausgelasteten Bauwirtschaft noch einmal erhöhe. Das Baukindergeld nähmen viele Familien in Anspruch, die darauf gar nicht angewiesen seien. Oft würde die staatliche Prämie einfach vom Verkäufer auf den Preis umgelegt. Um den Markt zu entspannen und ein größeres Wohnungsangebot zu schaffen, müsse in den Ballungszentren mehr Bauland ausgewiesen werden.

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