Neuer Mietspiegel für Winnenden „Unter zehn Euro finden Sie eigentlich nichts mehr“

Symbolbild. Foto: Piexels

Winnenden. 11,40 Euro für den Quadratmeter Kaltmiete – zahlt das überhaupt jemand? Dieser Preis steht im amtlichen Mietspiegel für 2019 als Höchstpreis in Winnenden: kleine Wohnung, 30 bis 40 Quadratmeter, neu, gute Ausstattung. So teuer dies auch erscheint – es ist die offizielle örtliche Vergleichsmiete.

Die Miete kann sogar noch teurer werden, wenn die Wohnung sehr gut ausgestattet ist und optimal liegt, sind 8,5 Prozent Aufschlag nach bestimmten Kriterien erlaubt. Für einen Vermieter wird es erst gefährlich, wenn er auf den Mietspiegelpreis zu den 8,5 noch einmal mehr als zehn Prozent draufschlägt. Dann greift die Mietpreisbremse, die für Winnenden seit 2015 gilt. Aber so weit wird wohl selten ein Hausbesitzer gehen. Die meisten orientieren sich am Mietspiegel. Schließlich war der Haus- und Grundbesitzerverein schon an dessen Erstellung beteiligt. Beteiligt war auch die Baugenossenschaft Winnenden, einer der ganz großen Vermieter in der Stadt.

Kleinere Wohnungen haben höhere Mieten pro Quadratmeter

Die Preise im Mietspiegel sind zuallererst von der Wohnungsgröße abhängig. Je größer die Wohnung, desto geringer die Miete pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen reicht die Preisspanne von 11,40 Euro für kleine Wohnungen bis 8,39 Euro pro Quadratmeter für große.



Zum zweiten sind die Mietpreise vom Alter der Wohnung abhängig. Die günstigste Quadratmetermiete, die laut Mietspiegel in Winnenden zu finden ist, beträgt (kalt) 6,79 Euro. Sie gilt für eine große Wohnung aus den Baujahren 1946 bis 1963.

Beide Mietpreise hält der Winnender Immobilienmakler Frank Dschidda auf Anfrage für realistisch. Allerdings vermutet er, dass die günstigen älteren Wohnungen in der Kernstadt schwer zu finden sind. „Unter zehn Euro finden Sie eigentlich nichts mehr.“ Dafür müsse man in die Außenbezirke und Richtung Berglen ausweichen.

Für den Makler ist der Mietspiegel eine Basis, um Mieter und Vermieter zusammenzubringen, aber auch, um den Wert einer Wohnung zu ermitteln. „Man kalkuliert: Was gibt eine Wohnung an Miete her? Daraus errechnet sich der Ertragswert und mit ihm kommt man auf den Wohnungswert.“

Wohnungen ab Baujahr 2005 sind nicht unter acht Euro zu bekommen

Weil er so realitätsnah ist, findet sich im ganzen Mietspiegel keine Wohnung ab dem Baujahr 2005, die weniger als acht Euro pro Quadratmeter kostet, und alle kleineren Wohnungen liegen bei um die zehn Euro. Das ist viel Geld. Dass ein normales Arbeitnehmerpaar 35 bis 50 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens für die Miete aufwenden muss, hält Frank Dschida für schwierig. „Bei solchen Preisen haben die Leute ja nicht mehr die Luft zum Schnaufen.“ Aber diese Preise, auch die über 11 Euro pro Quadratmeter, werden bezahlt. Das Institut für Empirische Marktanalysen, das den neuen Winnender Mietspiegel aufgestellt hat, hat Mieter und Vermieter befragt und echte Mieten ermittelt – so wie sie in den Mietverträgen stehen. Mieter bezahlen diese Preise – oft, weil sie nicht anders können.

Makler finden sofort Mieter, die den Mietspiegel-Preis akzeptieren

Makler Dschida erklärt das mit der Marktlage: „Wir haben gerade Platzmangel.“ Es fehlen Wohnungen zum Vermieten und Wohnungen zum Verkaufen. „Wenn ich eine gute Mietwohnung um 10 Uhr ins Internet stelle, habe ich am Mittag 100 Bewerber. Unter denen finde ich zehn, die den Mietpreis aus dem Mietspiegel bezahlen, und die ich guten Gewissens einem Vermieter empfehlen kann.“ Es sei gerade eine angespannte Lage in Winnenden. Vielleicht werde sie sich entspannen durch die vielen neuen Baugebiete, die in den nächsten Jahren entstehen.


Abschläge und Zusschläge zum Mietpreis

Die Preise in der Mietspiegeltabelle sind eine Orientierung, aber die Wirklichkeit ist vielfältiger als diese Tabelle. Die Macher des Mietspiegels lassen deshalb Zu- und Abschläge zu, die im Höchstfall 8,5 Prozent betragen dürfen.

Beispiel: Einen Abzug in voller Höhe vom Quadratmeterpreis gibt es, wenn in einer Wohnung ein einzelnes Zimmer überhaupt keine Heizung hat.

Anderes Beispiel: Wurden die Außenwände renoviert und gedämmt, die Fenster erneuert oder aufwendige Sicherheitstechnik bis zur Videoüberwachung eingebaut – dann dürfen bis zu 8,5 Prozent auf die Quadratmetermiete draufgeschlagen werden. So steht es im ausführlichen Mietspiegel, der auf der städtischen Homepage zu bekommen ist unter www.winnenden.de.

Zur Abwertung kommt es, wenn: 

  • keine Gegensprechanlage eingebaut ist
  • kein Internetanschluss möglich ist und bei ähnlichen Mängeln

Eine Aufwertung lässt sich gut begründen mit einer besonderen Aussichtslage, oder mit einer Penthouse-Wohnung, die noch einen Dachgarten hat und über allen anderen Wohnungen thront.
Mieterberatung gibt der Mieterverein jeden ersten Samstag im Monat von 10 bis 11 Uhr im Haus Mühltorstraße 18.
 

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