Preisentwicklung Weniger wäre mehr

Rund die Hälfte der Baukosten sind politisch motiviert, sagt die Bauwirtschaft. Foto: Mierendorf

Stuttgart - 'Vor zehn Jahren haben Sie bei uns noch für 500 000 Euro ein Haus samt Grundstück bekommen. Heute müssen Sie für das gleiche Haus 700 000 Euro bezahlen', stellt Dieter Diener nüchtern fest. Der Hauptgeschäftsführer vom Verband der Bauwirtschaft Baden-Württemberg beobachtet seit über 30 Jahren die Preisentwicklung in seiner Branche. Ein Ende der Preisspirale sei nicht in Sicht.

Nur zwei Drittel der Kostensteigerungen seien tatsächlich auf reale Lohnerhöhungen, allgemeine Materialpreissteigerungen zurückzuführen. Ein weiteres Drittel entfalle auf ordnungsrechtliche Anforderungen wie Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz, Anhebung von Steuern und kommunale Gebühren, erklärt Dieter Diener die Preissteigerungen. Der Hauptgeschäftsführer beruft sich dabei auch auf eine Studie der Arge Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. Der lose Zusammenschluss unterschiedlicher Bau- und Wohnungsverbände hatte schon im Frühjahr untersuchen lassen, welche Einflussfaktoren für die Gestehungskosten und die aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum in Deutschland verantwortlich sind.

Dazu wurden 370 Wohnungsunternehmen befragt. Untersucht wurde dabei die Preisentwicklung im Wohnungsbau zwischen den Jahren 2000 und 2014. Nach dieser Studie stieg die Preisentwicklung im Wohnungsbau um 27 Prozent, während die Bauwerks­kosten (die eigentlichen Baukosten ohne Grundstück) im gleichen Zeitraum um rund 36 Prozent stiegen. Bei Berücksichtigung der Energieeinsparverordnung ab 2016 - das entspreche bereits heutiger Baupraxis - liege die Kostenentwicklung sogar bei 45 Prozent.

Dämmstoffdicken als kostenträchtige Detaillösung

Das hänge unter anderem auch mit den gestiegenen gesetzlichen Anforderungen an die technische Gebäudeausrüstung zusammen, so die Arge. Der Einfluss von Normung und Ordnungsrecht auf die Entwicklung der Preise wird auch von anderen Studien, die der ZDB Zentralverband des deutschen Baugewerbes durchgeführt hat, bestätigt. So wurde festgestellt, dass die fortwährende Anhebung der Anforderungen an den Wärmeschutz zu immer größeren Dämmstoffdicken führe, was wiederum häufig sehr kostenträchtige Detaillösungen nach sich ziehe.

So müssten aufgrund der gesetzlichen Anforderungen an die Dämmung zum Beispiel Dachüberstände verlängert, Traufpflaster verbreitert oder Fensterebenen nach außen verschoben werden. Beim ZDB beobachtet man auch, dass die gesetzlich veränderten Rahmenbedingungen die Preise für sanierungsrelevante Materialien und Techniken nach oben treiben. Ein weiterer Kritikpunkt der Bauwirtschaft: während nach der Wärmeschutzverordnung zunächst die Gebäudehülle gut gedämmt und danach die Heizungstechnik ausgewählt werden muss, stelle bereits die EnEV 2014 so hohe Anforderungen an die Technik, dass sie in der Regel nur durch eine Kombination von mehreren Haustechniksystemen erfüllt werden könne, so der Zentralverband des deutschen Bau­gewerbes.

Ein Beispiel: durch die Verschärfung verschiedener Standards ließen sich Schallschutz und Wärmeschutzanforderungen zunehmend schlechter 'unter einen Hut bringen'. Da das Außenwandmauerwerk aufgrund energetischer Anforderungen aus immer leichteren, besser wärmedämmenden Steinen oder Ziegeln hergestellt werde, verschlechtere sich durch das verringerte Gewicht jedoch der Schallschutz zwischen den Wohnungen. Zum Teil würden dann sehr aufwendige Detaillösungen erforderlich, um Schall- wie auch Wärmebrücken zu reduzieren, heißt es in der Studie.

Die meisten Kosten entstehen durch Brand- und Schallschutz

Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen hat ausgerechnet, dass bei der Schaffung von Wohnungsneubauten in Wachstumsregionen beziehungsweise Ballungsräumen wie der Region Stuttgart pro Quadratmeter Wohnungsbau rund 82 Euro zusätzliche Kosten allein durch kommunale Auflagen entstehen, die letztendlich vom Auftraggeber oder Mieter getragen werden müssen.

Die meisten Mehrkosten verursachten dabei laut Baugewerbe neben den energetischen Standards der bauliche Brand- und Schallschutz sowie die Vorgaben hinsichtlich der Anzahl der Fahrrad- und Pkw-Stellplätze. Allein die Summe dieser kommunalen Auflagen würden die Kosten für eine Neubauwohnung in einer Großstadt wie Stuttgart um rund 6000 Euro erhöhen. In Anbetracht von rund 90 000 Flüchtlingen, die allein Baden-Württemberg in diesem Jahr aufnimmt, komme auf die Wohnungswirtschaft im Land 'eine Riesenaufgabe' zu.

'Die Politik läuft mit ihrer derzeitigen Regulierungswut aber in die falsche Richtung', so der Hauptgeschäftsführer des baden-württembergischen Baugewerbes im Rahmen der Halbjahrespressekonferenz in Stuttgart.

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