Rems-Murr-Kreis Sind rund 60 Prozent der Grundstücksgrenzen falsch?

Bruno Schön (Fachbereichsleiter Liegenschaftskataster) demonstriert eine Kreuzscheibe. Diese einfachen, aber effektiven Messgeräte wurden schon vor 200 Jahren eingesetzt. Foto: Palmizi/ZVW

Waiblingen. Etwa die Hälfte der Grundstücksgrenzen in Württemberg und rund 60 Prozent im Rems-Murr-Kreis sind wahrscheinlich nicht ganz exakt. Sie wurden das letzte Mal vor 200 Jahren mit Gerätschaften vermessen, die weniger genau sind als heutige. Deshalb kann es mitunter ratsam sein, vor einem Grundstückskauf in das Kataster zu schauen. Die Ausmaße der Liegenschaft mit modernen Methoden neu vermessen zu lassen, ist jedoch teuer.

1818 ordnete König Wilhelm I. von Württemberg eine groß angelegte Landesvermessung an, deren Resultate auch heute noch vielerorts gelten, obwohl sie 200 Jahre alt sind. „Im ganzen Königreich waren damals Experten unterwegs, die eine Grundvermessung der Grundstücke vornahmen, sie markierten, Grenzsteine setzten oder alte untersuchten und anhand der vor Ort gemachten Beobachtungen Flächen berechneten“, sagt Gerd Holzwarth, Leiter des Amtes für Vermessung und Flurneuordnung des Rems-Murr-Kreises.

Damals sei auch ein flächendeckendes Liegenschaftskataster mit Karten einschließlich der Gemarkungsnamen, Flurstücknummern, Eigentümern und dergleichen aufgebaut worden, das bis heute noch Verwendung findet. Die erklärten Ziele des Königs: die Datengrundlagen für eine gerechte Berechnung der Grundsteuer sowie ein einheitliches Landeskartenwerk zu schaffen, so Holzwarth.

„Im Kreis ging’s mit der Landesvermessung 1830 los“, ergänzt Klaus Assmann (Service und Digitalisierung Liegenschaftskataster). „Von 1818 bis zur Einführung des Metermaßes 1871 wurde in württembergischen Landesvermessungsschuhen gemessen. Ein Schuh beträgt 28,65 Zentimeter. In Folge wurden zur Jahrhundertwende (1900) auch Grundbuch und Bürgerliches Gesetzbuch eingeführt.“

„Im Grundbuch ist die Fläche des Grundstücks nicht garantiert“

Doch so bahnbrechend und toll die Landesvermessung gewesen ist, zu ihrer Zeit und auch noch lange danach, sie könnte nicht mit den modernen geodätischen Verfahren und technischen Gerätschaften von heute mithalten. „So sind in Baden-Württemberg rund die Hälfte und im Rems-Murr-Kreis circa 60 Prozent aller Grundstücke nach heutigem Stand der Technik nicht genau vermessen. Sie basieren noch auf Annahmen aus der Landesvermessung von vor 200 Jahren“, sagt Bruno Schön, Fachbereichsleiter Liegenschaftskataster. In den Städten und geschlossenen Ortschaften kommen althergebrachte Ungenauigkeiten seltener vor als in der Flur und im Wald.

Bruno Schöns Tipp: „Jeder, der sich heute ein Grundstück kauft, ist gut beraten, vorher in das Liegenschaftskataster zu schauen und gegebenenfalls die Grundbuchfläche des Grundstücks im Kataster zu prüfen. Denn das Kataster führt den Nachweis der Grenzen – und damit auch der sich daraus ergebenden Flächen – und der Gebäude.“ Im Grundbuch werde der Nachweis der Eigentumsverhältnisse und der sonstigen Rechte, Lasten und Belastungen geführt. Bei der Überprüfung im Kataster könne auch festgestellt werden, ob eventuelle Veränderungen am Grundstück noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, so Schön.

Eine Neu-Vermessung kann zu Gewinnen oder Verlusten führen

Der Schwaikheimer Geodät Eberhard Messmer kann dem nur zustimmen: „Im Grundbuch ist die Fläche nicht garantiert. Eine Grenze ist nur rechtsgültig, wenn das Grundstück mit Maßen und Grenzpunkten im Kataster eingetragen ist.“ Es gebe immer noch Bereiche, in denen die Landesvermessung die aktuell letzte Messung ist. Die Grenzziehungen würden hier aufgrund uralter Vermessungen belassen.

„Vor 20 Jahren wurde zwar die digitale Karte für ganz Baden-Württemberg eingeführt, aber Grenzpunkte, die nicht berechnet waren, wurden einfach aus den alten Messungen übernommen.“ Wer als Grundstückskäufer Klarheit haben will, sollte die Grenzen seiner Liegenschaft vor dem Kauf vermessen lassen. „Da kann es schon mal zu Unterschieden von zwei bis drei Metern kommen.“ Man gewinne oder verliere also Fläche, bei größeren Grundstücken plus oder minus 500 Quadratmeter.

„In Winnenden hatten wir bei einem Wiesengrundstück eine Grenzfeststellung, die lag mit 1,60 Metern daneben“, so Messmer. „Aber auch in der Stadt Winnenden gab’s einen Fall, wo drei Grundstückgrenzpunkte nicht fest waren, da ging es um eine ungeklärte Fläche von 250 Quadratmetern. Was ja nicht wenig ist. Letztlich kam der Besitzer mit 50 Quadratmetern mehr raus.“

Besonders knifflig: Schräge Grundstücke und Hanglage

Die Kosten für die Neu-Vermessung hängen von den amtlichen Bodenrichtwerten und der Anzahl der zu bestimmenden Grenzpunkte ab. Bei einem normalen Baugrundstück komme man auf circa 1200 bis 1500 Euro, sagt Messmer.

Bei schrägen Grundstücken mit Hanglagen ist die Lage besonders knifflig. „Strecken wurden und werden immer horizontal gemessen und so auch in den Karten abgebildet. Bei Grundstücken in Hanglage kann dies dazu führen, dass ein Grundstück in der Örtlichkeit größer wirkt, als in der Karte dargestellt“, gibt Klaus Assmann zu bedenken.

Ohne Blick in das Liegenschaftskataster kann es auch schon mal passieren, wie jüngst in einer Gemeinde im Rems-Murr-Kreis, dass ein Gewerbegrundstück gekauft wird ohne Zugang zur Straße, weil ein kleines Zwischengrundstück der Gemeinde gehört. „Der Betrieb musste sich danach mit der Gemeinde einigen und den Zugang dazu kaufen“, erinnert sich Gerd Holzwarth.


Digitalisierung, "Parallelsysteme", GIS

Die große Digitalisierungsinitiative, die überall im Land Karten und Katasterbücher für behördliche Computernetzwerke nutzbar macht, ändert an der zum Teil ungenauen, weil alten Grenzvermessung zwar nichts, erleichtert aber den Informationsaustausch zwischen den Ämtern.

„Wir haben im Juni damit begonnen, alles zusätzlich zu digitalisieren“, sagt Klaus Assmann. Zum einen, um die Daten zu sichern, zum anderen, weil im Rahmen des zwischenbehördlichen E-Governments immer wieder Anfragen kommen, die dann direkt über ein IT-System auf den Bildschirm der jeweiligen Amtsstelle geladen werden können. Was in großen Teilen jetzt schon passiere. „Wir müssen schätzungsweise 2,5 Millionen Seiten scannen und kommen in ein Datenvolumen im zwei- bis dreistelligen Terrabyte-Bereich.“

Die Papierbestände werden dennoch weiter behalten. Nach der Digitalisierung müssen sie jedoch weniger häufig angefasst werden und dadurch auch weniger häufig für teures Geld restauriert werden, so Assmann.

„Es ist schade, dass es in Deutschland keine Verknüpfung von Grundbuch und Kataster gibt. Beide Systeme werden parallel geführt. Es wäre schön, wenn alles in einer Datenbank zusammengefasst würde“, sagt Gerd Holzwarth. Die Parallelstruktur ist in Deutschland historisch gewachsen. Die Grundbuchämter sind dem Justizministerium, die Vermessungsämter mit den Liegenschaftskatastern dem Landwirtschaftsministerium unterstellt. Bruno Schön: „Manch andere Länder haben ein integriertes Grundbuch- und Katasteramt.“

Im Vermessungsamt in Waiblingen ist auch eine Abteilung untergebracht, die für das amtliche Geoinformationssystem zuständig ist und alle Ämter und Behörden, insbesondere das Landratsamt und den Landrat, unterstützt, wenn diese schnelle Informationen benötigen. „Wir betreiben ein Geoportal für den Kreis, da können Mitarbeiter auf alle möglichen Daten zugreifen, z.B. über Flüchtlingszahlen und -verteilung, Pflegeheime, potenzielle Windkraftstandorte, Müllcontainer-Standorte, Forst-Rettungspunkte etc.“, erläutert Michael Murer von der GIS-Abteilung.

Für die Polizei hat die GIS-Abteilung eine interaktive digitale Jagdpächter-Karte entwickelt. „Bei einem Wildunfall klicken die Polizisten einfach rein und bekommen die Telefonnummer des Jagdpächters für das jeweilige Gebiet angezeigt.“

Im Moment ist die GIS-Abteilung mit dem großen Thema Breitbandversorgung beschäftigt. „Wir koordinieren die Daten- und Kartengrundlagen im gesamten Kreis“, sagt Murer.

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