Schwaikheim Das sind die Käufer der Neuen Ortsmitte

Das Areal der „Neuen Ortsmitte“ ist komplett an einen Investor verkauft worden. Foto: ZVW/Uwe Speiser

Schwaikheim. Sie sind die Käufer der Neuen Ortsmitte Schwaikheim: der Fellbacher Harald Panzer, Gründer des Fellbacher Immobilien-Unternehmens Wohninvest, und sein langjähriger Bekannter Dietmar Poppe, Chef der Stuttgarter Immobilienberatung LC.

Wichtige Feinheit: Nicht die Wohninvest ist der Käufer und auch nicht die Firma LC – Panzer und Poppe selber betreiben das Objekt als „family office“, also als Gesellschaft, deren Zweck die Verwaltung des eigenen privaten Vermögens ist.

Mit Wohninvest – 2005 gegründet und binnen 14 Jahren zu einem Unternehmen mit 80 Beschäftigten und 200 Millionen Euro Jahresumsatz gewachsen – sei er, sagt Panzer, „gewohnt, ganz andere Renditen zu fahren“. In diesem Fall aber handle es sich um eine langfristig gedachte Geldanlage.

Panzer weiß, manche in Schwaikheim fühlen sich nun überrumpelt – sie hatten gedacht, dass die 46 Wohnungen in den Einzelverkauf gehen. Aber Moment, wendet Panzer ein, wäre das wirklich zum Segen der Gemeinde gewesen? Folgendes, glaubt er, wäre passiert: Es hätte einerseits Leute gegeben, die eine Wohnung für sich selbst erstehen, um darin zu wohnen; und andererseits Investoren, die vermieten und eventuell weiterverkaufen. Ein so gemischtes Haus gerate oft zum „Streithaus“, zum „Hühnerhaufen“, das wisse er aus seiner Erfahrung im Immobiliengeschäft: Die Eigner, die selber drin leben, „wollen es schön“, die Kapitalanleger „wollen ihr Geld. Die finden nie zueinander. Nie.“ Panzer glaubt: „Schwaikheim wäre ein gefundenes Fressen gewesen, mit dem Wohneigentum zu spekulieren“, manche Wohnungen wären, wenn die Einzelverkaufsvariante gegriffen hätte, „zwei, drei Mal über die Wupper gegangen“, immer wieder veräußert worden.

"Wir verkaufen ganz sicher nicht in den nächsten zehn Jahren"

Er dagegen sage folgendes zu und sei bereit, das „notariell“ so festzuschreiben:

  • Erstens: Die Gemeinde Schwaikheim erhalte für zehn Prozent der Wohnungen – also vier bis fünf Einheiten – „ein Belegungsrecht“.
  • Zweitens: Er wolle „keine Spekulation“ betreiben. „Wir verkaufen ganz sicher nicht in den nächsten zehn Jahren“, und tendenziell denke er in einem noch größeren Zeithorizont: Er könne sich die Immobilie als „Anlage für die nächsten 30, 40 Jahre“ vorstellen. Panzer hat drei Kinder – der Gebäudetrakt könnte „über Generationen im Bestand“ bleiben.
  • Drittens: „An den Höchstbietenden vermieten? Mach ich nicht.“ Er werde „keine Mietpreise aufrufen, die Schwaikheim nicht gerecht werden“. Das Ortsübliche für einen Neubau „werden wir verlangen, nicht mehr und nicht weniger“. Er gehe aktuell grob von 11,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter aus. „Wir brauchen keine 16 Euro, und das wollen wir auch nicht, und in Schwaikheim schon gleich zweimal nicht, denn das ist mein Remstal.“ Im Übrigen: Was Miethöhen betrifft, „gibt's Gutachterausschüsse, die legen das fest, und damit hat sich's.“
  • Viertens: Das Objekt müsse „in Stand gehalten und ordentlich geführt“ werden. Panzer verspricht: „Das wird gehegt und gepflegt“, die Gemeinde habe in ihm einen einzigen „Ansprechpartner, der verantwortlich ist für die Immobilie“.

Keine Äußerungen zur genauen Kaufsumme 

Die Kreisbau kenne er schon länger als „sehr zuverlässigen Partner“ und habe sie in diesem Fall als „harten“, aber fairen Verhandler erlebt. Und, sagt Panzer: Er habe „ein Urvertrauen in die Kommune. Schwaikheim ist nicht New York, wo die Investoren Schlange stehen“, aber zukunftsträchtig: Nähe zu Stuttgart; „S-Bahn-Anbindung“; dazu im Fall der neuen Ortsmitte als „Ankermieter einer der besten Mieter überhaupt, nämlich Edeka“.

Zur genauen Kaufsumme äußerst sich Panzer nicht, aber dass es um einen „achtstelligen Betrag“ geht, kann sich jeder zusammenreimen, der weiß: Die Bauherrengesellschaft aus Kreisbau Rems-Murr, Baugenossenschaft Backnang und Unternehmensgruppe Wilhelm Geiger hat 24 Millionen Euro Investitionsvolumen aufgebracht.

Kreisbau: Verkauf war immer klar

Eine Kommunikationspanne räumt derweil Dirk Braune, Geschäftsführer der Kreisbaugruppe Waiblingen, in Sachen Verkauf der Neuen Ortsmitte an einen Investor ein. Dafür habe er sich auch entschuldigt im nichtöffentlichen Teil der jüngsten Sitzung des Gemeinderats. Mit dem Investor - dem einzigen, der sich intensiv mit dem Kauf en bloc beschäftigt habe, betont Braune - habe es noch einen Termin gegeben vor der jüngsten Aufsichtsratssitzung der Kreisbau. Das Gremium, das im Übrigen einstimmig zugestimmt habe, habe noch informiert werden sollen, der Verkauf sei da aber schon vollzogen gewesen. Die Gemeinde sei erst danach informiert worden.

Seit den Anfängen vor sieben Jahren aber sei klar gewesen, dass es sich bei dem Projekt um eine Bauträgermaßnahme handle, die Kreisbau also alle Wohnungen und Gewerbeflächen verkaufen, nichts behalten werde. Das sei auch immer ganz klar so an den Gemeinderat kommuniziert worden, ergänzt Bürgermeister Gerhard Häuser.

Die vermeintliche „Überraschung“ über den Verkauf sei also schwer verständlich, so Braune. Befremdlich finde er die Spekulation, die Kreisbau habe verkauft, weil sie möglicherweise in finanziellen Schwierigkeiten stecke. Dass die Kreisbau wirtschaftlich gut dastehe, könne jeder aus ihren Bilanzen ersehen. „Wir sind ein ganz gesundes Unternehmen. Da wird eben auch wider besseres Wissen spekuliert“, kritisiert Braune, da werde zulasten eines kreiseigenen Unternehmens Wahlkampf betrieben bis hin zur Rufschädigung. Damit gemeint ist der SPD-Kreis- und -Gemeinderat Alexander Bauer.

Braune: Erst mit den letzten zehn Prozent wird Geld verdient

Der Verkauf, sagt Braune, liege völlig auf einer Linie mit entsprechenden Kreistagsbeschlüssen, neuen Wohnraum im Kreis zu schaffen über Bauträgerprojekte. Preislich mache es keinen Unterschied, ob die 46 Wohnungen en bloc verkauft werden oder einzeln. Der Unterschied liege im Vermarktungsrisiko. „Geld verdient man da nämlich erst mit den letzten zehn Prozent. Also keines, wenn man auf diesen betreffenden Wohnungen sitzenbleibt.“

Er wisse, dass Gemeinderat und Verwaltung viel Herzblut in dieses Projekt gesteckt hätten. „Aber wir sind ja auch sieben Jahre drangeblieben, auch wir haben uns dafür verkämpft“, betont Braune. Die Kreisbau steige mitnichten aus dem Projekt aus, sondern werde es wie geplant zu Ende bringen. Der Käufer werde es dann fix und fertig abgeschlossen übernehmen, zusammen mit dem anderen Eigentümer, der Gemeinde. Auch an deren Eigentum, den 20 öffentlichen Stellplätzen in der Tiefgarage, gebe es nicht den geringsten Zweifel. Sie werden, bestätigt Bürgermeister Häuser, nicht mit an den Investor verkauft.


Eine Familie ist enttäuscht

2016 sei geprüft worden, ob das Investitionsprojekt für institutionelle Anleger interessant sein könnte, so Braune. Das Ergebnis sei, aus verschiedenen Gründen, eindeutig „Nein“ gewesen. Damit sei klar gewesen, dass die Kreisbau in den Einzelverkauf gehen müsse – bis nun dieser Investor auftauchte, mit dem man für so ein großes Vorhaben in kurzer Zeit einig geworden sei. Es habe bis dahin private Kaufinteressenten gegeben, aber noch keine Reservierungsvereinbarung. Fortgeschrittene Gespräche habe es mit einer Familie gegeben, die sich intensiv bemüht habe. Dass der Ablauf nun für die nicht glücklich war, ihre Hoffnung sich nicht erfülle und sie enttäuscht ist, sei nachvollziehbar, das bedauere er auch, so Braune.

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