Fellbach Gewa-Tower: Baukosten als Grund für Pleite?

Unverändert seit Oktober: Der Gewa-Tower. Foto: Habermann / ZVW

Fellbach/Waiblingen. Waren es gestiegene Baukosten, die zum Baustopp am Gewa-Tower und zur Insolvenz der Bauherren führten? Hinweise darauf verdichten sich. Derweil meldet sich Generalunternehmer Baresel zu Wort, mit dem die potenziellen Investoren eigentlich nicht zusammenarbeiten wollen.

Die Zukunft des Gewa-Towers bleibt unklar – und auch hinsichtlich der Ursachen von Baustopp und Insolvenz hüllen sich die Beteiligten in Schweigen. Kein Wunder, dass Marktbeobachter anderweitig versuchen, sich ihren Reim auf die Geschehnisse rund um den Luxus-Wohnturm in spe zu machen. Im neuesten Immobilienbrief für die Region Stuttgart wird die These entwickelt und ausführlich belegt, dass eher ein Kosten- als ein Verkaufsproblem die Ursache für die Pleite war. Bestätigt sei dies nicht, aber die Wahrscheinlichkeit dafür sei hoch.

Zahlungsbürgschaft konnte nicht über eine Bank gestellt werden

Demnach habe Generalunternehmer Baresel von der Gewa-Projektgesellschaft eine Zahlungsbürgschaft verlangt, welche diese nicht bringen konnte. Wird diese Bürgschaft nicht erbracht, darf die Baufirma die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen. In der Regel kein Problem, sofern der Bau aus Eigenkapital oder über eine Bank finanziert wird – doch das ist beim anleihenfinanzierten Gewa-Tower eben nicht der Fall. Die Antworten führen ins Feld der Spekulation: Entweder es bestünden bereits offene Forderungen, das abgegebene Festpreisangebot reiche angesichts gestiegener Kosten nicht aus, oder der Bauunternehmer verspreche sich einen Vorteil dadurch, das Hochhaus mit einem Dritten beziehungsweise selbst fertigzubauen. Baresel äußert sich nur so: „Es ist üblich, dass bei Bauvorhaben eine Zahlungsbürgschaft über einen fest definierten Prozentsatz der Bausumme vertraglich vereinbart wird.“ Für einen aus der Not geborenen Überraschungscoup spricht das nicht.

Bisher könnten rund 40 Millionen investiert worden sein

Schon zum Jahreswechsel hat Baresel verbindliche Angebote für die Fertigstellung des Towers vorgelegt, das teilt der Generalunternehmer selbst mit. „Dabei handelt es sich um Festpreisangebote, die den zukünftigen Investoren, bisherigen Gläubigern und Wohnungskäufern verbindliche Informationen über die Kosten der Projektfertigstellung geben.“ Zur Höhe hält er sich mit Bezug auf eine bestehende Vertragsbeziehung und vereinbartes Stillschweigen bedeckt. Nach Informationen des Branchendienstes soll sich das Angebot auf 30 Millionen Euro belaufen. Bisher könnten rund 40 Millionen investiert worden sein, was unter der Einbeziehung weiterer Kosten wie der Bauträgermarge Gesamtkosten von 80 Millionen Euro für den Käufer ergebe. Für die vom Immobilienbrief auf fünf Millionen geschätzte und für gering eingestufte Bauträgermarge spricht übrigens die Aussage von Mark Warbanoff: „Wir verdienen erst mit der letzten Wohnung.“

Angebot von Baresel bedeute „eine erhebliche Kostenausweitung“

Die Baresel GmbH bekräftigte diese Woche ihr Interesse, die Arbeiten am Tower erfolgreich abzuschließen. Sie setze dabei auf die bereits seit Projektbeginn bestehende intensive Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Wolf und verschiedensten Nachunternehmern, die für die Bauarbeiten vertraglich an die Baresel GmbH gebunden sind und für die Ausführung der Arbeiten zur Verfügung stünden. Wie vor einigen Wochen bekannt wurde, will allerdings keiner der beiden bereitstehenden Investoren mit dem Generalunternehmer zusammenarbeiten. Dessen Angebot bedeute „eine erhebliche Kostenausweitung“. An einer schadensminimierenden Mitwirkung sei er offenbar nicht interessiert, hingegen daran, entgeltliche Vorteile zu ihren Gunsten zu vereinnahmen. Harte Aussagen, zumal Baresel den Rohbau doch erstellt hat.

Keiner hat mit Generalunternehmer Baresel verhandelt

Die jüngste, einmal mehr rätselhaft formulierte Verlautbarung erweckt den Anschein, als wolle der Bauriese der Ausbootung zuvorkommen und sich wieder ins Spiel bringen. „Entgegen anderslautenden Medien-Mitteilungen“ hätten weder der Insolvenzverwalter noch die Investoren mit Baresel Verhandlungen aufgenommen. Der Rest ist Eigenwerbung: Die Baresel GmbH könne „umfassende Kontinuität in der Projektabwicklung und bei der Umsetzung der getroffenen Absprachen gegenüber den Wohnungskäufern einbringen“.

Einer der Knackpunkte bleibt der Hotel-Verkauf

Ein Knackpunkt in der Liquiditätsplanung der Gewa war wohl das Hotel am Fuße des Turms, das an einen privaten Investor aus der Region Stuttgart verkauft wurde. Nach Informationen des Immobilienbriefs wurde es für elf Millionen veräußert, obwohl ursprünglich „nur“ 7,8 geplant waren. Der Haken: Das Geld sollte erst nach Fertigstellung fließen. Nur die Aussicht auf erhebliche Mehreinnahmen vermag diesen mit Blick auf die Zahlungsprobleme verstörenden „Forward Deal“ zu erklären. Inzwischen laufen Gespräche mit dem Ziel, den Verkauf rückgängig zu machen und den Erlös aus der Veräußerung an einen Dritten in die Baufinanzierung zu stecken.

Makler versichert: Der Verkauf lief gut

Der Waiblinger Immobilienmakler Wolfgang Langer, Geschäftsführer von Engel & Völkers, der die Wohnungen des Gewa-Towers vermarktet, besteht darauf, dass der Verkauf nicht schleppend, sondern erfolgreich verlief. Luxuswohnungen ließen sich aber nur veräußern, wenn der Käufer sie möbliert in einem Showroom begehen könne – das zeige sich sogar bei hochpreisigen Objekten etwa in Hamburg. Und: „Fellbach ist nicht Manhattan, aber auch nicht Hamburg.“ Die Bauherren selbst rechneten ebenfalls nicht damit, dass der Verkauf der Luxuswohnungen vom Plan funktionieren könnte. Mark Warbanoff im August 2016 gegenüber der WKZ: „So etwas kauft man nicht vom Plan weg, man muss es erleben.“

An Kaufinteressenten mangelt es grundsätzlich nicht, versichert Wolfgang Langer, auch hinsichtlich der oberen Etagen. Engel und Völkers haben seit Projektstart bereits mehr als 1000 Suchkundenkontakte zum Tower bearbeitet. Darunter waren Leute, die sich für den Verkauf oder dagegen entschieden – und solche, die sich noch nicht entschieden haben. Kontakte habe er auch mit Baufirmen gehabt – die Investoren kennt aber auch er nicht.

Nach Langers Kenntnis ist kein Käufer der 44 Wohnungen vom Kauf zurückgetreten. Wer sich bei ihm meldete, dem habe er zu Überbrückungslösungen verholfen. „Keiner sitzt auf der Straße.“

Grundsätzlich ist er überzeugt von der Vermarktbarkeit der übrigen Wohnungen. Dafür bedürfe es allerdings einer Marketingexpertise – eben durch Engel & Völkers mit den erwähnten mehr als 1000 Kontakten. Freilich geht Langer davon aus, dass große Wohnungen geteilt werden, um sie besser vermarkten zu können.

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