Winnenden Denkmalgeschütztes Haus steht zum Verkauf

Das Banner soll die hässliche Fassade verdecken, bis die Stadt einen Käufer für das denkmalgeschützte Haus an der Schlossstraße gefunden hat. Foto: ZVW/Alexandra Palmizi

Winnenden. Die Stadt möchte sich vom denkmalgeschützten Haus Schlossstraße 5 trennen. Es steht seit Mittwoch zum Verkauf. „Gegen Gebot. Auch das Konzept, wie es der Käufer erhalten und nutzen will, wird eine Rolle spielen“, sagt der städtische Immobilienmanager Ralf Köder.

Der Verkaufsbeschluss ist bereits im März vom Gemeinderat gefasst worden. Nachdem die Stadt jahrelang versucht hatte, beim Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart die Abrissgenehmigung zu bekommen. Vergeblich.

Die Stadt ist zwar gegenüber privaten Bauherren die zuständige Denkmalbehörde. Ist sie jedoch selbst Besitzerin des alten Hauses, müssen die übergeordneten Behörden angehört werden. Und die stellen sich gegen das Ansinnen, das bisher der städtische Bauamtsleiter Klaus Hägele zu vertreten hatte.

Letzte Aufwertung der Bausubstanz ist über 20 Jahre her

Mehr als 30 Jahre ist es her, dass die Stadt das Haus im Zusammenhang mit dem Sanierungsgebiet Innenstadt gekauft hat. Etwa 20 Jahre dürfte die letzte Renovierung her sein: „Mitte oder Anfang der 1990er Jahre haben wir ein paar freigelegte Hölzer ausgetauscht und das Haus verputzt und angestrichen“, erinnert sich Klaus Hägele vage.

Als er im Frühjahr 2015 neuerlich Handwerker schickte, die Fassade sah seit Jahren schon nicht mehr gut aus, schlugen diese Alarm: Der Putz löse sich, im Giebel befänden sich starke Risse - was später ein Gutachten bestätigte. „Durch Tiere und Fäulnis waren konstruktive und aussteifende Elemente im Dachgeschossbereich geschädigt“, spricht der Bauamtsleiter von undichten Stellen, die Wasser hereingelassen, sowie Holzwürmern und Holzkäfern, die Balken zernagt hatten.

Sanierungsmehrkosten gegenüber Neubau: 350 600 Euro

„Gegen die Gefahr des Kippens hat eine Zimmerei eine Behelfskonstruktion gebaut und ein Netz gespannt, damit der Putz nicht auf die Passanten fällt“, so Hägele. Seit diesem Tag versucht die Stadt, das Kulturdenkmal loszuwerden. Ein Abriss wäre vermarktungstechnisch die eleganteste und wahrscheinlich sogar gewinnbringende Variante gewesen. Die Stadt könnte dann den Bauplatz verkaufen oder selbst neu bauen. Doch das ist bei dem seit 1979 gelisteten allgemeinen Kulturdenkmal nur mit Nachweis möglich, dass das Haus nicht mehr saniert werden kann – oder dass die Sanierung so teuer ist, dass sie unwirtschaftlich sei.

Im Frühjahr 2016 war das Gutachten eines Stuttgarter Denkmalspezialisten im Auftrag der Stadt Winnenden fertig. Es kommt zu dem Schluss, dass das Gebäude für eine Sanierung und zeitgemäße Nutzung vollständig entkernt, das gesamte Tragwerk überarbeitet und der Innenausbau von Grund auf erneuert werden müsse. Die damalige Kostenschätzung für die denkmalgerechte Sanierung belief sich auf 918 700 Euro. Der „denkmalbedingte Mehraufwand“ gegenüber einem Neubau wären vor drei Jahren bei 350 600 Euro gelegen. Ob dies für eine Stadt „wirtschaftlich“ sei oder nicht, darüber macht das Gutachten keine Angabe.

Wirtschaftlich? Einer Stadt mit 28 000 Einwohnern zumutbar!

Doch sowohl Gemeindeverwaltungsverband als auch Regierungspräsidium lehnten weiterhin den Abrisswunsch ab. Das war zuletzt im Januar 2019. „Auch nach drei gemeinsamen Begehungen hielten die Vertreter der Behörden das Haus für reparaturfähig, ohne Verlust der denkmalgeschützten Substanz“, sagt Hägele. „Außerdem wird bei einer Kommune die Wirtschaftlichkeit anders gesehen“, weiß er. Einer Stadt sei es eher als einem Privatmenschen zuzumuten, Geld in die Bewahrung des historischen Stadtbilds zu stecken.

Dennoch versucht die Stadt Winnenden mit Rückendeckung des Gemeinderats, das Haus weiter loszuwerden, nun eben mittels Verkauf. In der Annahme, dass ein privater Sanierer „andere Abschreibungsmöglichkeiten“ (Hägele) habe und Fördergelder erhalten kann.

180 Quadratmeter Wohnfläche

Der städtische Immobilienmanager Ralf Köder sagt: „Es ist uns klar, dass wir mit unserer Ausschreibung nur wenige Spezialisten ansprechen. Wir möchten einen Liebhaber, der es im Sinne der höheren Denkmalschutzbehörde herrichtet.“

Köder hat bereits mehrere Gespräche mit dem zuständigen Denkmalpfleger geführt und daraus mitgenommen, dass die Aufteilung der Fassade beibehalten werden soll. „Der mittig liegende Eingang ist wichtig, aber nicht in Stein gemeißelt“, so Köder.

Die Denkmalbehörde selbst, angesiedelt im Regierungspräsidium Stuttgart, äußert sich zu dem „laufenden Verfahren“ nur vage via Pressestelle: Nach Anhörung der Kollegen von der „fachlichen Denkmalpflege“ komme man zu dem Schluss: „Das Kulturdenkmal Schlossstraße 5 ist erhaltungs-, reparatur- und nutzungsfähig. Eine rein wirtschaftliche Betrachtungsweise bei Kulturdenkmalen im kommunalen Eigentum scheidet aus.“ Sie blieb beim standhaften Nein zum Abriss.

Gewölbekeller älter als das Haus

Das Haus Schlossstraße 5 ist laut Gutachten vermutlich zwischen den Jahren 1702 und 1739 erbaut worden. Sein aus Natursteinen gemauerter Gewölbekeller ist wesentlich älter – er hat den großen Stadtbrand 1693 überstanden. Der Keller war vermutlich mit einem verschwundenen Vorgängerbau verbunden, eine Steintreppe endet nach neun Stufen grundlos an einer Wand, der Rest wird mit einer Holztreppe überbrückt.

Das dreigeschossige Giebelhaus mit zweigeschossigem Dachstuhl hat ein gemauertes Erdgeschoss. Die Fachwerkgeschosse sind verputzt und kragen leicht vor. Der Dachstuhl besteht aus Fachwerkwänden und Holzbalkendecken.

Die zwei ehemaligen Läden haben jeweils separate Eingänge, Nebenräume und Sanitäreinrichtungen. Der eine ist 16, der andere 20 Quadratmeter klein. Die Räume sind 3,08 Meter hoch. Die Gesamtfläche des Erdgeschosses beträgt 94 Quadratmeter. Dazu zählt das Treppenhaus, das ins erste Obergeschoss führt. Dort sind vier Zimmer, eine Küche und Bad vorhanden auf 90 Quadratmetern Wohnfläche. Im zweiten Obergeschoss kommt die Treppe in einem Raum heraus, der so breit ist wie das Haus. Von hier aus gelangt man in vier weitere Zimmer. Gesamtfläche: 91 Quadratmeter. Hinter dem Haus befindet sich ein großer Innenhof, der zu einem Gebäude an der Marktstraße gehört. Er lässt Licht an die Rückseite heran. Wie stark der künftige Besitzer in Grundriss und Hausrückseite eingreifen kann, muss er mit der Denkmalbehörde verhandeln.


Bieter muss Nutzungskonzept vorlegen

Die frühere Mieterin eines der beiden Lädchen im Haus Schlossstraße 5, Marion Bahler, berichtet: „Ich war vor fünf Jahren froh über die geringe Miete zum Start. Ich wusste ja nicht, wie der Laden laufen würde. Die Böden und Wände hatten wir gerade gerichtet – da sagten Handwerker, dass das Haus von Grund auf saniert werden muss.“

2015 mussten alle Mieter, auch die Bewohner über den Geschäften, ausziehen. Die Vermieterin Stadt bot „Lavandula“ und dem Ballettbekleidungsgeschäft vorübergehend einen Raum am Rathaus an, der als Kunstgalerie genutzt worden war.

Ein paar Monate später konnte Bahler zurück an die Schlossstraße, in den ehemaligen Pipolino-Kinderkleiderladen schräg gegenüber der Schlossstraße 5 ziehen.

„So eine günstige Ladenmiete ist ein gutes Sprungbrett für Geschäftsgründungen“, weiß auch Ralf Köder, Leiter des Amts für Wirtschaftsförderung und Grundstücksverkehr. „Auch der Weltladen hat hier einmal angefangen. Würden künftig dort wieder ein oder zwei Läden unterkommen, wäre das eine tolle Belebung der Schlossstraße.“

An der schmalen, aber enorm wichtigen Verbindung zwischen Marktplatz und Schloss gibt es noch zwei solcher Problemfälle. Im ehemaligen Schmuckladen des Hauses von Sabine Mayer und ihrem Bruder tut sich auf längere Sicht nichts, weil Nachmieter nichts auf die Beine stellen konnten und der letzte Schäden anrichtete. Auch bei der ehemaligen Bäckerei Pflumm bleiben die Schaufenster zugeklebt. Darüber vermietet der neue Besitzer an viele und wechselnde Personen, was im Umfeld für große Unruhe sorgte.

Deshalb möchte die Stadt von den Bietern für ihr Haus ein Nutzungskonzept.

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