Rems-Murr-Kreis

Hier wohnt es sich am besten

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Symbolbild. © Laura Edenberger

Waiblingen. Wo wohnt und lebt es sich am besten zwischen Rems und Murr? Senioren sollten sich nach Waiblingen, Schorndorf oder Murrhardt orientieren. Für Familien bieten sich die Städte Backnang, Waiblingen und Fellbach an. Der Wohnmarktbericht der Volksbank hat die Eignung der Städte und Gemeinden für Senioren, Familien, Freizeit und Sport sowie digitales Leben untersucht.

Der Immobilienmarkt im Rems-Murr-Kreis boomt. „Wir könnten viel mehr Häuser und Wohnungen verkaufen“, sagt Armin Schneider, Chef der Immobilienabteilung der Volksbank Stuttgart: „Wenn wir die Immobilien hätten.“ Die große Nachfrage übersteigt weiterhin das kleine Angebot. Doch es wird nicht mehr jeder Preis bezahlt, den Verkäufer verlangen.



Dauerte es 2016 gut einen Monat, bis ein Haus oder eine Wohnung verkauft waren, so waren es vergangenes Jahr schon fast zwei Monate. Anfang des Jahrzehntes lag die Vermarktungsdauer übrigens noch bei fünf, sechs Monaten. Auch Kapitalanleger überlegen sich zwei-, dreimal, ob sich eine Investition in Betongold angesichts der Preise noch rentiert. „Unter vier Prozent wird es für Kapitalanleger grenzwertig“, sagt Armin Schäfer, der Leiter des Immobilienvertriebs.

Für den digitalen Alltag ist Schwaikheim spitze

Die Volksbank hat ihren Wohnmarktbericht überarbeitet und sich weitgehend von den Tabellen verabschiedet, in welcher Kommune Häuser und Wohnungen wie viel kosten. Diese Übersicht gibt es weiterhin. Im Anhang. Der Schwerpunkt liegt im neuen Bericht auf qualitative Aspekte des Immobilienmarktes. So hat das iib Dr. Hettenbach Institut für die Volksbank eine Strukturanalyse vorgenommen und angesichts der hohen Preise und des knappen Angebotes untersucht, welche Kommune die beste ist in einer bestimmten Lebensphase – oder wo man eben nicht so gut aufgehoben ist.

  • Für Senioren hat das iib sechs Aspekte unter die Lupe genommen: Gesundheit und Versorgung, Behörden, Busse und Bahnen, Seniorentagesstätten, Kultur sowie Naherholung. Die Top 3 für Senioren sind Waiblingen (65 Prozent), Schorndorf (62 Prozent) und Murrhardt (60 Prozent). Zu den Schlusslichtern zählen Kaisersbach und Urbach, aber auch Winterbach oder Korb.
  • Die drei familienfreundlichen Kommunen sind Backnang (70 Prozent), Waiblingen (65 Prozent) und Fellbach (62 Prozent). Kriterien für Familien sind Spielplätze, Kindertagesstätten, Schulen und weiterführende Schulen sowie Hochschulen/Universitäten und die Freizeit.
  • Wer seinen Lebensmittelpunkt mit Freizeit und Sport verbinden will, sollte nach Spiegelberg (87 Prozent), Alfdorf (83 Prozent) oder Großerlach umziehen. Ausschlaggebend dafür waren die Kriterien Fahrrad- und Wanderwege, Grün-, Wald- und Wiesenflächen, Höhenunterschiede, Vereinsvielfalt und Sportstätten.
  • Die drei Gewinnern für den digitalen Alltag hingegen sind Schwaikheim (97 Prozent), Winnenden (91 Prozent) und Weissach im Tal (90 Prozent). In diesen drei Kommunen ist die Versorgung mit Mobilfunk LTE sowie einem schnellen Internet mit 16 Mbit und 50 Mbit am besten.

„Grenzwertig“: Vielerorts liegt die Rendite unter vier Prozent

Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren drastisch angestiegen. Je näher an der Landeshauptstadt, desto stärker. Die Gründe liegen am Zug in die Region Stuttgart aufgrund der guten Arbeitsmarktlage, aber auch den niedrigen Zinsen, so dass viele Kapitalanleger ihr Geld in Wohnungen und Häuser anlegen.

Die hohen Immobilienpreise bremsen die Investitionslust. „Die Erfahrung zeigt, dass in den Fällen, in denen die durchschnittliche Rendite unter vier Prozent fällt, auch das Immobilien-Preissteigerungspotenzial an seine Grenzen kommt“, heißt es im Wohnmarktbericht: „Die Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau.“ Diese Vier-Prozent-Marke wird bereits in Korb, Remshalden, Schorndorf, Schwaikheim, Urbach, Waiblingen, Weinstadt oder Winterbach und Winnenden erreicht oder gar unterschritten. Um die fünf Prozent Rendite lassen sich lediglich noch in Kaisersbach, Murrhardt und Spiegelberg erzielen.

Gutes Einkommen im Rems-Murr-Kreis

Die hohen Immobilienpreise hängen auch mit den guten Einkommen im Rems-Murr-Kreis zusammen. Verdienen in Deutschland lediglich 20 Prozent der Haushalte mehr als 3600 Euro netto, so sind es im Rems-Murr-Kreis fast 30 Prozent. Ab 3600 Euro und mehr kann sich eine Familie heute eine Immobilie leisten.

Das durchschnittliche Einkommen eines Haushaltes beträgt im Rems-Murr-Kreis rund 34 5000 Euro im Jahr. Ein Haus (425 000 Euro) kostet also das 12,5-Fache eines Jahresgehaltes und eine Wohnung (200 000 Euro) immerhin noch mehr als das Fünffache. Für die Miete (690 Euro) wird rund ein Viertel des Gehaltes ausgegeben. In München sind es übrigens bereits 40 Prozent und mehr.

Am knappsten waren Immobilien (bezogen auf Angebote je 1000 Einwohner) in Burgstetten, Fellbach, Kernen, Schwaikheim, Urbach und Winterbach, wo weniger als fünf Immobilien je 1000 Einwohner zum Verkauf standen. Die größte Auswahl hatten Immobilienkäufer im nördlichen Kreisgebiet, aber auch in Rudersberg mit 13 Angeboten je 1000 Einwohner.


Lage, Lage, Lage...

  • Auf dem Immobilienmarkt gilt nach wie vor die Devise: Lage, Lage, Lage ... Ein Haus kann man abreißen und schöner bauen. Der schattige Nordhang an einer belebten Straße in der Einflugschneise des Flughafens lässt sich nicht mehr ändern. Was kosten Häuser im Rems-Murr-Kreis? Durchschnittlich 408 300 Euro mit einer Spannbreite von unter 200 000 Euro in Aspach, Oppenweiler oder Murrhardt bis hin zu über einer Million Euro in Fellbach, Korb, Urbach, Waiblingen oder Weinstadt. Während die Preiskurve für Einfamilienhäuser weiter steil nach oben zeigt, stiegen die Preise für Doppelhaushälften, Reihen- oder Zweifamilienhäuser weniger stark.
  • „Angebot und Nachfrage passen grundsätzlich zusammen“, heißt es im Wohnmarktbericht über den Rems-Murr-Kreis. Ob eine Immobilie 150 000 oder 600 000 Euro kostet: Innerhalb von ein bis zwei Monaten ist das Haus oder die Wohnung verkauft.
  • Wohnungen kosteten im Mittel 2480 Euro je Quadratmeter. Auch bei Wohnungen gilt, dass sich die Preise von Ort zu Ort stark unterscheiden. Grundsätzlich gilt: „Durch die derzeit kaum vorhandenen Anlagezinsen für Ersparnisse, verbunden mit niedrigen Zinsen im Bereich der Baufinanzierung, erfreuen sich Eigentumswohnungen einer immer höheren Nachfrage“, heißt es im Wohnmarktbericht. Doch das Angebot schrumpft. Und: „Es zeigen sich erste Tendenzen, dass der Boom zu Ende gehen könnte.“
  • Die teuersten Pflaster sind Korb, Fellbach und Waiblingen. Am günstigsten sind Immobilien in Althütte, Sulzbach und Alfdorf. Am stärksten gestiegen sind die Preise in Althütte (+21,3 Prozent) und Kaisersbach (+20,4 %). In Korb (-4,6 %) und Waiblingen (-2,9 ) sanken die Preise.

Gewerbeflächen sind Mangelware

Nicht nur der Wohnungsmarkt ist eng. Auch Gewerbeimmobilien sind knapp geworden. Armin Schneider, Leiter des Immobilienvertriebs der Volksbank Stuttgart, spricht von „einer großen Dürre“. Es fehlen nicht nur neue Gewerbegebiete; auch aus dem Bestand kommt nichts auf den Markt, wenn keine Firmen pleitegehen oder konjunkturell bedingt Flächen frei werden.

Hinzu kommt, dass Unternehmen meist so liquide sind, dass sie es auch nicht nötig haben, überzählige Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten. Der Mangel an Gewebeimmobilien, sagt Schneider, sei fast noch größer als auf dem Wohnungsmarkt.

Zumal der Trend dazu geht, alte Gewerbebauten in Wohnungen umzuwandeln, spricht Schneider von „urbanem Wohnen“ und weist auf das Beispiel Schorndorf hin, wo im einstmals gewerblich genutzten Breuningerareal künftig gewohnt werden soll.