Rems-Murr-Kreis

Was das Urteil aus Karlsruhe für Mieter und Hauseigentümer bedeutet

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Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts könnten bald die Grundsteuer ansteigen. © Joachim Mogck

Karlsruhe.
Für Kommunen ist sie ein Geldsegen, für Mieter und Grundstückseigentümer ein Kostenfaktor: Die Grundsteuer. Am Dienstag, 10. April, fällte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe sein Urteil in Sachen „Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer“ und erklärte die bisherige Praxis für verfassungswidrig. Was bedeutet das aber konkret und welche Auswirkungen hat das Urteil für Vermieter, Mieter und Grundstückseigentümer?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer zählt, wie auch die Gewerbesteuer, zu den Kommunalabgaben. Jede Kommune ist nach dem Kommunalen Abgabegesetz (KAG) berechtigt, Steuern von ihren Bürgern zu verlangen. Grundgedanke ist, dass jedes Gebäude und Grundstück für eine Kommune Kosten verursacht, da die Kommunen zum Beispiel die Infrastruktur wie Straßen, Stromleitungen oder Wasser unterhalten. Durch die Grundsteuer beteiligen die Kommunen die Eigentümer eines Grundstücks an den entstandenen Kosten.

Die Grundsteuer lässt sich in Grundsteuer A und Grundsteuer B unterteilen. Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, während die Grundsteuer B für alle anderen klassischen bebauten Grundstücke wie das eines Einfamilienhauses gilt.

Für Kommunen ist die Grundsteuer eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen. 2016 betrugen laut dem Statistischen Bundesamt die Einnahmen aus der Grundsteuer A 400 Millionen Euro, die Grundsteuer B brachte den Kommunen stolze 13,3 Milliarden Euro ein. Beide Grundsteuern zusammen machen somit in der Summe circa 10 % der Einnahmen eines Kommunalhaushaltes aus.
 

Wer muss die Grundsteuer zahlen und wie wird sie berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer ist in einem Bundesgesetz geregelt, nämlich dem Grundsteuergesetz. Dort heißt es, dass derjenige die Grundsteuer tragen muss, der Eigentümer des Grundstücks ist. Die Grundsteuer wird immer für ein Jahr berechnet und fällt in der Mitte eines Quartals an.

Des Weiteren differenziert das Gesetz wie oben beschrieben nach Grundsteuer A und Grundsteuer B. Die Trennung ist deshalb wichtig, da die Grundsteuer A eines Landwirtes grundsätzlich immer höher ausfällt als die eines Eigentümers eines Einfamilienhauses. Schließlich ist der Landwirt mit seinem Grundstück erwerbstätig und verdient damit sein Geld.
 


Warum verhandelt das Bundesverfassungsgericht über die Bemessung der Grundsteuer?

Die Grundsteuer selbst steht bei dem Urteil überhaupt nicht zur Debatte, sondern die Art, wie sie berechnet wird. Eigentlich sollen die Einheitswerte, die als Grundlage dienen, alle sechs Jahre erneuert werden, da sich die Grundstückswerte vor allen in Ballungsräumen ständig verändern. Dies wurde jedoch über Jahrzehnte lang vernachlässigt. So wird in den alten Bundesländern mit Einheitswerten aus dem Jahr 1964 gerechnet, in den neuen Bundesländern kommen die Werte sogar noch aus dem Jahr 1935. Unter anderem der Bundesfinanzhof hat gegen diese alten Einheitswerte eine Verfassungsbeschwerde eingereicht.
 

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat mit dem Urteil vom Dienstag, 10. April 2018, die Vorschriften zur Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Der Senat findet, dass die alten Bemessungsgrundlagen zu umfassenden Ungleichbehandlungen führen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.

Auf Deutsch heißt das: Die alten Einheitswerte von 1964 sind verfassungswidrig und müssen neu festgestellt werden. Da beispielsweise die Grundstückspreise in Ballungsräumen wie der Region Stuttgart in den letzten Jahren explodiert sind, ist es schlichtweg falsch, mit Werten von 1964 zu rechnen.
 

Welche Auswirkungen hat das Urteil auf Vermieter, Mieter und Grundstückseigentümer?

Unmittelbar wird gar nichts passieren. Der Gesetzgeber hat laut dem Urteil nun bis zum 31. Dezember 2019 Zeit, Neuregelungen zu treffen. Bis dahin dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Selbst nach Verkündung einer neuen Regelung dürfen die alten verfassungswidrigen Regeln noch weitere fünf Jahre angewandt werden. Die Neuregelung muss aber bis spätestens 31. Dezember 2024 in Kraft treten.

Durch dieses Urteil könnte es passieren, dass die Grundsteuer enorm ansteigt. Vor allem in den Ballungsräumen, beispielsweise in und um Stuttgart, werden sich die Neuregelungen bemerkbar machen, da dort die Einheitswerte der Grundstücke im Vergleich zu 1964 stark ansteigen werden. Im obigen Beispiel könnte der Einheitswert des Einfamilienhauses der Familie Maier von 30.000 auf beispielsweise 45.000 Euro ansteigen. Damit läge die Grundsteuer nicht mehr bei 361,92 €, sondern bei 570,66 €.

Bei Grundstückseigentümern wie dem klassischen Einfamilienhaus ist der Fall klar: Als Eigentümer des Grundstücks müssen Sie die erhöhte Grundsteuer selbst zahlen.
Bei Vermieter und Mieter sieht es da schon anders aus. Als Mieter ist man ja nicht Eigentümer, sondern Besitzer der Wohnung, in der man wohnt. Theoretisch müsste also der Vermieter als Eigentümer für die Grundsteuer aufkommen. Da aber die meisten Vermieter die Grundsteuer in den Nebenkosten der Miete verrechnen, fällt die Erhöhung also wieder auf die Mieter zurück.
 

Gibt es trotzdem Hoffnung, dass der starke Anstieg der Grundsteuer ausbleibt?

Das Bundesverfassungsgericht hat von Anfang an klar gemacht, dass es mit seinem Urteil nicht darauf aus ist, die Grundsteuer stark anzuheben oder die ohnehin schon verfassungswidrige Situation noch  zu verschlechtern. Es will lediglich auf das verfassungswidrige Verfahren hinweisen und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung zwingen. Dass aber durch die neue Festsetzung der Einheitswerte automatisch eine höhere Grundsteuer resultiert, war auch dem Gericht klar.

Deshalb muss es nun die Aufgabe des Gesetzgebers sein, nicht nur die Einheitswerte zu erhöhen, sondern das gesamte Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer zu reformieren. So könnte es nämlich dazu kommen, dass beispielsweise die Ansetzung einer geringeren Grundsteuermesszahl die Erhöhung der Einheitswerte ausgleicht. Somit hätte das Urteil lediglich eine Auswirkung auf den Gesetzgeber und das Verfahren und die Grundsteuer könnte nahezu identisch bleiben.

Mit folgenden Schritten kommt man zur Berechnung der Grundsteuer:

1. Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt, der Einheitswert genannt wird. Dieser Einheitswert ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Beispiel: Das Einfamilienhaus von Familie Maier ist mit einem Einheitswert von 30.000 Euro angesetzt.

 

2. Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl aus dem Gesetz multipliziert. Für die Grundsteuer A beträgt diese immer 6 vom Tausend. Für die Grundsteuer B sind es grundsätzlich 3,5 vom Tausend, mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei einem Einfamilienhaus hängt die Grundsteuermesszahl vom Einheitswert ab, in unserem Beispiel wären dies 2,6 vom Tausend.

Bsp: Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag  -->  30.000 € x 2,6/1000 = 78 €

 

3. Der daraus resultierende Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Jede Gemeinde kann selber festlegen, wie hoch der Hebesatz für die Grundsteuer ist. Durchschnittlich lag der Hebesatz 2016 bei 464 %.

Bsp: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer  -->  78 € x 464% = 361,92 €

Familie Maier, in Person der Eigentümerin Frau Maier, muss in unserem Beispiel also 361,92 € Grundsteuer an die Gemeinde bezahlen.