Rems-Murr-Kreis

Wohnen im Rems-Murr-Kreis wird zum Luxus

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Seit Jahren werden viel zu wenige Wohnungen neu gebaut. In Winnenden gibt es jedoch inzwischen eine Reihe von Neubauprojekten. © ZVW/Alexandra Palmizi

Waiblingen/Stuttgart. Volkswagen warb einst für den Käfer mit dem Slogan „Und er läuft und läuft und läuft ...“ Ähnliches lässt sich vom Immobilienmarkt sagen. Die Preise steigen und steigen und steigen ... Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, sagt Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien, bei der Vorstellung des Wohnmarktberichtes Rems-Murr-Kreis 2019. Wer sich Stuttgart nicht leisten kann, weicht ins Umland aus.

Die Folgen zeigen sich zum Beispiel auf dem Immobilienmarkt in Schorndorf. Für neue Wohnungen werden in der Daimlerstadt heute Preise abgerufen, wie sie vor drei, vier Jahren noch auf dem Stuttgarter Killesberg gängig waren, gibt Jürgen Schäfer ein Beispiel, wie die steigenden Preise in Stuttgart zunächst nach Fellbach, Waiblingen und Korb schwappten und inzwischen Schorndorf erreicht haben. Der Quadratmeter für eine Neubauwohnung kostet dort inzwischen fast 5000 Euro – ein Preis, von dem der Käufer auf dem Killesberg heute allerdings nur noch träumen kann.

Der Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart erscheint jährlich in zwei Ausgaben, einer für Stuttgart und einer für den Rems-Murr-Kreis, und analysiert die Immobilienmärkte. Der Bericht geht über einen reinen Preisspiegel hinaus und versucht, hinter die Zahlenwand zu blicken. So untersucht der Wohnmarktbericht auch, in welchen Städten und Gemeinden zwischen Rems und Murr es sich am besten leben lässt als Senior, Familie, Freizeit- und Sportliebhaber oder als Mensch mit digitalem Faible.

Wie verändert die anhaltende Niedrigzinsphase den Immobilienmarkt?

Die seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009 anhaltend niedrigen Zinsen haben den Immobilienmarkt stark verändert und die Preise in die Höhe getrieben. Von Jahr zu Jahr kommen weniger Häuser und Wohnungen auf den Markt. Warum sollte jemand seine Immobilie auch verkaufen, bringt doch das Geld auf der Bank kaum Zinsen. Vielmehr haben Kapitalanleger, die jahrzehntelang einen weiten Bogen um Immobilien gemacht hatten, den Wohnungsmarkt für sich wieder entdeckt.

Wie hat sich das Angebot an Wohnungen und an Häusern entwickelt?

Jürgen Schäfer und Armin Schneider, die beiden Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart, stellten im vergangenen Jahr, fest, dass in Stuttgart das Angebot an Häusern und Wohnungen um 40 Prozent eingebrochen ist. Im Rems-Murr-Kreis fällt der Rückgang nicht ganz so drastisch aus, doch auch zwischen Fellbach und Lorch kamen weniger Immobilien auf den Markt.

Gerade im günstigeren Marktsegment von Wohnungen bis zu 250 000 Euro ist die Nachfrage riesengroß, so dass eine Wohnung, die neu auf den Markt kommt, binnen sechs Wochen einen Käufer gefunden hat. Teurere Wohnungen an den Mann oder die Frau zu bringen, dauert etwas länger, aber selten mehr als zwei Monate.

Wie wichtig ist die Anbindung an Busse und Bahnen bei der Wohnungssuche?

„Die Preiswelle rollte raus aufs Land“, beschreibt Jürgen Schäfer die Entwicklung der vergangenen Jahre. Das Epizentrum ist Stuttgart. Nach und nach wurden die Städte und Gemeinden jenseits der Grenzen der Landeshauptstadt wie Waiblingen und Fellbach erfasst. Längst hat die Welle Schorndorf überrollt. Familien zogen und ziehen auf der Suche nach erschwinglichem Wohnraum immer weiter raus aufs Land. Freilich ohne eine gute Anbindung an Busse und Bahnen aus den Augen zu verlieren oder eine gute Infrastruktur, was Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte Schulen oder Kindergärten anbetrifft.

Werden die Immobilienpreise auch in Zukunft zweistellig steigen?

Schäfer stellt jedoch fest, dass beispielsweise aus dem Landkreis Göppingen die Welle schon wieder zurückschwappt. Er zeigt sich überzeugt, dass sich die Zeiten zweistelliger Preissteigerungsraten zwischen Rems und Murr ihrem Ende zuneigen. So sei zwar im Rems-Murr-Kreis 2018 die Preise für Einfamilienhäuser noch um zehn Prozent gestiegen, die für Wohnungen aber lediglich um sechs Prozent. Bei den Mieten geht der Wohnmarktbericht von einer Preissteigerung von sieben Prozent aus. Aus Sicht von Schäfer nähert sich der Boom so langsam seinem Zenit, die steile Kurve der Preissteigerungen flache ab.

Für die Immobilienmakler ist die Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen deshalb interessant, weil sich daraus die Rendite für Kapitalanleger berechnet. Die magische Untergrenze für eine lukrative Bruttorendite liegt bei vier Prozent. Darunter ist eine Wohnung für einen Anleger nicht mehr interessant. Die Folge: „Die Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau.“

Welche Städte und Gemeinden im Rems-Murr-Kreis sind für Kapitalanleger noch interessant?

Die besten Renditeprognosen weist der Wohnmarktbericht für Kommunen aus, in denen die Immobilienpreise noch verhältnismäßig gering sind wie zum Beispiel Alfdorf (rund 5,5 Prozent), Großerlach (beinahe sechs Prozent) oder Spiegelberg (fünf Prozent). Bereits knapp unter der Vier-Prozent-Marke sind beispielsweise Winnenden, Waiblingen oder Leutenbach.

Wie haben sich die Mietpreise im vergangenen Jahr entwickelt?

Die Mieten steigen, weist der Wohnmarktbericht Preissprünge aus, die sich in den Mietspiegeln nicht wiederfinden. Die durchschnittliche Quadratmetermiete lag im Rems-Murr-Kreis bei 8,80 Euro. Doch in den begehrten Städten und Gemeinden reichen die Ausschläge auch jenseits von zwölf Euro, was eine Wohnung für einen Durchschnittsverdiener schier unerschwinglich macht. So manche Familie überlegt sich deshalb anbetrachts niedriger Zinsen und folglich relativ geringer Finanzierungskosten, ob sie nicht doch eine Immobilie kauft. Gerade aber in dem Segment von 200 000 bis 250 000 Euro sind Wohnungen knapper denn je.


Wo lebt es sich am besten?

Der Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart hat untersucht, in welcher Stadt oder Gemeinde es sich am besten lebt.

Senioren: Das beste Umfeld für die Generation 60 plus im Rems-Murr-Kreis bieten Waiblingen, Schorndorf und Murrhardt. Entscheidend für diese Bewertung waren die Gesundheitsversorgung, die Nähe zu Behörden, der Öffentliche Personennahverkehr, Seniorentagesstätten, Kultur und Naherholung.

Als familienfreundlich stellt der Wohnmarktbericht Backnang, Waiblingen und Fellbach heraus. In diesen Städten stimmt für Familien das Angebot an Spielplätzen und Kindertagesstätten, an Schulen, Bildung und Freizeit.

Wer auf Freizeit und Sport steht, sollte sich in Spiegelberg, Alfdorf oder Großerlach niederlassen. Für diese Gemeinden sprechen die Rad- und Wanderwege, die Grün- und Waldfläche, die Vereinsvielfalt und die Sportstätten.

Wer ohne Computer, Tablet und Smartphone nicht leben will und am digitalen Alltag Gefallen gefunden hat, ist in Schwaikheim, Winnenden und Weissach im Tal bestens aufgehoben. Dafür sprechen die Versorgung mit LTE und schnelles Internet.