Mehrheit lehnt Achtfamilienhaus ab, es passe nicht zur Umgebung, sei zu groß
Die Mehrheit des Technischen Ausschusses des Gemeinderats, mit den Stimmen der SPD- und der Grünen-Vertreter dort, hat den Bauantrag für ein Achtfamilienhaus an der Zeppelinstraße abgelehnt. Damit versagt die Gemeinde dem Vorhaben ihr Einvernehmen. Die Entscheidung trifft letztlich allerdings die untere Baurechtsbehörde beim Gemeindeverwaltungsverband. Diese kann das fehlende Einvernehmen, wie es heißt, „ersetzen“.
Vor zehn Monaten hatte der Ausschuss die Bauvoranfrage zu dem Projekt mit knapper Mehrheit positiv beschieden, dem Bauherrn, einem Immobilienträger aus Remseck, für den späteren Bauantrag das Einvernehmen der Gemeinde also in Aussicht gestellt. Im April erteilte der Gemeindeverwaltungsverband einen ebenfalls positiven Bauvorbescheid. Im September allerdings lehnte die Mehrheit des Gremiums den im Juli eingereichten Bauantrag ab. Diesem „Nein“ hatte Bürgermeister Gerhard Häuser unmittelbar widersprochen, weil er die Ablehnung für rechtswidrig hielt. An den unterschiedlichen Auffassungen änderte auch eine erneute Beratung im Oktober nichts, die Entscheidung wurde auf eine neuerliche Sitzung verschoben.
Die Gemeinde hat zur Klärung der Frage, ob sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt, die Voraussetzung für eine Zustimmung zum Bauantrag, externen Rat von einem Verwaltungsjuristen eingeholt, der sie nicht zum ersten Mal berät. Dr. Helmut Schuster hat sich mit dem Vorhaben eingehend befasst, dazu mehrfach, auch schriftlich, Stellung genommen. Seiner Einschätzung nach ist es zulässig, daraus entstehe ein Rechtsanspruch des Bauherrn, die Gemeinde müsse also zustimmen.
Tiefgarage ragt einen Meter aus Erde heraus und geht bis zur Grenze
In der jüngsten Sitzung verwies Bauamtsleiter Rolf Huber zunächst auf Änderungen gegenüber der Bauvoranfrage, vor allem bei der geplanten Tiefgarage mit elf Stellplätzen für das Gebäude, betonte allerdings, dass das Baugesuch in den maßgeblichen Punkten nach wie vor der Bauvoranfrage entspricht, die ein Untergeschoss mit Tiefgarage und Keller sowie Erd-, Ober- und Dachgeschoss oder anders gesagt drei Wohngeschossen vorsieht. Er verwies darauf, dass für den Teil der geplanten Tiefgarage, der aus dem Untergeschoss heraus sich bis zur Grundstücksgrenze erstrecken soll, eine Erdüberdeckung vorgesehen ist und dass sie maximal einen Meter aus der Erde herausschauen wird. Er führte außerdem anhand der Pläne erneut aus, dass das Gebäude, wenn man als Maßstab die Trauf- und Firsthöhe heranzieht und diese mit denen der Häuser in der Nachbarschaft vergleicht, mit ihnen auf einer Linie liegt, es sich also in die Umgebung einfügt.
Schuster verwies erneut auf den positiven Bauvorbescheid. Dieser umfasse den kompletten Hochbau. Die Zustimmung dazu sei gegenüber dem Bauherrn bindend. Aus seiner Sicht sei damit die Frage, ob sich der Baukörper in die Umgebung einfügt, gar nicht mehr entscheidend, spiele eigentlich keine Rolle mehr. Aber auch er bejahe die Frage, aus seiner Kenntnis des Quartiers heraus. Es gebe in der Umgebung Gebäude in gleicher Größe. Auch die Tiefgarage sei vom „Ja“ bereits gedeckt, ausgenommen der Teil außerhalb des Gebäudes, der außerhalb der zulässigen Baufläche liege. Die Frage bei diesem sei, ob der Bebauungsplan aus dem Jahre 1954, der im Grunde nur ein Baulinienplan sei, eine Bauverbotszone im hinteren Bereich des Grundstücks festsetze. Das tue er aus seiner Sicht nicht, so Schuster, „und damit ist der Fall eigentlich zu Ende und der Bauantrag entschieden“.
Wenn es aber eine wirksame Baugrenze gäbe, sei die Frage, ob dann im hinteren Bereich die Tiefgarage zulässig ist. Die Rechtsprechung gehe dabei davon aus, dass dies nur für den Bereich oberhalb der Erde zu fragen sei, also nicht für die Tiefgarage selbst. „Die Bebauungspläne damals haben sich mit dem Thema Tiefgaragen überhaupt nicht befasst, weil es die damals noch gar nicht gab.“ Damit ginge es „nur noch“ um den einen Meter, der herausrage, ob für diesen also eine sogenannte Befreiung erforderlich ist. Städtebaulich sei aus seiner Sicht die Voraussetzung für eine solche Ausnahmeerlaubnis gegeben, so Schuster. Was die Lärmbelästigung der Nachbarn durch die Zufahrtsrampe der Tiefgarage auf den deutlich tieferliegenden rückwärtigen Bereich des Grundstücks angehe, sei die als untergeordnet anzusehen. Die gehe von der Frequenz her bei elf Stellplätzen und angenommen drei Zu- und drei Abfahrten je Auto und Tag nämlich „gegen null“.
Fachanwalt: Das Thema Kubatur ist vorbei
Damit stelle sich die Frage, ob es überhaupt Raum für ein Ermessen seitens der Gemeinde gebe. Was die geplante Kubatur des Gebäudes angehe, sei das Thema mit dem Ja zur Bauvoranfrage „vorbei“: „Sie können jetzt nicht mehr sagen, das ist uns zu groß“, so Schuster an den Ausschuss gewandt. Was die Tiefgarage angehe, sei die Zahl der vorgesehenen Stellplätze zumutbar. Dass die Autos der Bewohner dort reinkommen, sei ja auch von der Gemeinde gewollt. „Auch das ist also kein Grund, das Einvernehmen zu versagen.“ Was den einen Meter über der Erde angehe, habe dazu die Baurechtsbehörde zu entscheiden. „Die könnte verlangen, dass es tiefer sein muss, dann muss sie das aber begründen können.“ Die Gemeinde müsse wiederum dieser gegenüber, wenn sie ihr Einvernehmen versage, die Gründe dafür nennen. Seine Empfehlung laute also, das Einvernehmen zu erteilen und „vorsorglich“, falls überhaupt erforderlich, die Befreiung für den einen Meter über der Erde bei der Tiefgarage zu erteilen.
Widerspruch dazu kam erneut von Alexander Bauer, dem Sprecher der SPD-Fraktion. Das Projekt sei an dieser Stelle zu groß. Das sei von ihnen von Anfang an auch so gesagt worden. Die SPD wolle den Neubau „eine Nummer kleiner“. Es gebe erhebliche Abweichungen in ihm zur Bauvoranfrage, die einer Befreiung bedürften. Es gebe mithin durchaus ein Ermessen und die Möglichkeit abzulehnen. Die Grundzüge der Stadtplanung seien berührt. Von der bislang üblichen, vom Bebauungsplan damals vorgegebenen und auch heute noch gewollten „Karree“-Bildung“ solle mit dem vorliegenden Bauantrag abgewichen werden. Das sei für Schwaikheim eine Grundsatzfrage, die aber erst noch zu diskutieren und entscheiden sei, falls das künftig geändert werden sollte, so Bauer.
Die Lage der Tiefgarage sei der Topografie geschuldet, dem erheblichen Gefälle des Grundstücks nach dem Gebäude. Daher sei ein Meter über der Erde zumutbar, gab Schuster erneut zu bedenken, das sehe auch die Rechtsprechung in ähnlichen Fällen so. Das gelte ebenso für das vorgesehene Setzen der Tiefgarage auf die Grundstücksgrenze, auch das sei zulässig.
Also, der eine Meter aus der Erde heraus sei erlaubt, „auch wenn ich verstehe, dass die Nachbarn davon nicht begeistert sind, dass da ein größeres Bauvorhaben ansteht“, so Brigitte Röder, die Sprecherin der CDU-FB-Fraktion. Im Übrigen seien in der Vergangenheit in der Nähe schon ähnliche Tiefgaragen genehmigt worden. Sie erinnerte an den Willen, die Innenverdichtung zu fördern. Fraktionskollegin Lisa Mücke, Bauverständige und Stadtplanerin, betonte, man habe eine eindeutige Aussage vom Fachmann. Das Vorhaben sei auch aus ihrer Sicht zulässig und auch im Zusammenhang mit dem Vorrang der Innenverdichtung zu sehen. Der Ermessensspielraum der Gemeinde gehe gegen null, der Ausschuss müsse zustimmen, es gebe gar keine Gründe, das Einvernehmen zu versagen, zudem es ähnliche Situationen in der Nachbarschaft gebe, wo Ja gesagt worden sei. Die Bereitschaft des Bauherrn, mit der Tiefgarage die Stellplätze dorthin zu verlegen, weg von der Straße, sei doch zu begrüßen. Das sei ja die „Linie“ der Gemeinde, bei Bauanträgen darauf zu drängen, dass die Autos der Bewohner „von oben wegkommen, das ist auch im Interesse der Nachbarn, das ist die bessere Lösung als eine oberirdische, die aber auch zulässig wäre, nämlich die Stellplätze rund ums Haus herum“, betonte Bürgermeister Gerhard Häuser.
Bauer blieb dabei: Man wolle ja auch Nachverdichtung, „aber geordnet, nicht mal so, mal so“. Die Tiefgarage werde das Grundstück komplett ausfüllen, weil das Haus so groß geplant sei. Würde der Bauherr eine Nummer kleiner planen, wäre es möglich, die Tiefgarage vollständig unters Haus zu schieben. Dessen Planung versuche aber, den Bebauungsplan auszuhebeln.
Die Abstimmung schließlich verlief exakt entlang der Grenzen der Fraktionen: Alle Vertreter der CDU-FB plus Bürgermeister stimmten für den Bauantrag, alle der SPD und der Grünen dagegen, vier Ja also und sechs Nein damit, also ein „Nein“ als Ergebnis und damit abgelehnt. Nun ist die Baurechtsbehörde an der Reihe.
