Waiblingen

Mietspiegel für Waiblingen: Vermieter und Mieter sehen Mängel

Mietspiegel Hausweinberg
Der Hausweinberg in Beinstein (siehe Luftbild) gilt als Top-Wohnlage – trotzdem gibt es für alle Mietwohnungen in Beinstein im Mietspiegel einen pauschalen Punkteabzug. © ZVW/Gabriel Habermann

Warum gibt es für eine Top-Wohnlage wie dem Hausweinberg in Beinstein im Mietspiegel der Stadt Waiblingen einen Abzug, nur weil er in Beinstein liegt? Bei Mietwohnungen in der Kernstadt ist dies schließlich nicht der Fall, obwohl hier nicht alle Lagen gut sind. Solche Beispiele, bei denen der Waiblinger Mietspiegel unlogisch ist oder Lücken hat, kann der Waiblinger Anwalt Hartwig Leibfritz, der auch Zweiter Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins Waiblingen, Winnenden und Umgebung ist, einige nennen. Und auch Anwältin Roswitha Stahl, Erste Vorsitzende des Waiblinger Mietervereins, findet längst nicht jeden Punkt im aktuellen Mietspiegel gut.

Zum ersten Mal hat Waiblingen einen qualifizierten Mietspiegel

Das heißt natürlich nicht, dass Roswitha Stahl und Hartwig Leibfritz den Mietspiegel grundsätzlich ablehnen, den die Stadt Waiblingen 2020 neu erstellt hat. Der Mieterverein und der Haus- und Grundbesitzerverein Waiblingen, Winnenden und Umgebung haben ihn schließlich beide im November 2020 anerkannt. Es ist zum ersten Mal ein qualifizierter Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Wem die eigenständige Berechnung zu kompliziert ist, dem stellt die Stadt einen Online-Mietspiegelrechner kostenfrei bereit, mit dem sich jeder Vermieter ausrechnen lassen kann, was er verlangen darf.

Schwammig formulierte Details im Mietspiegel bieten Streitpotenzial

Hartwig Leibfritz vertritt als Anwalt oft die Interessen von Vermietern, die nur ein bis drei Mietwohnungen haben. Oft geht es dann um bevorstehende Mieterhöhungen, die vom Vermieter geplant werden. Stimmt der Mieter diesen nicht innerhalb von zwei Monaten zu, hat der Vermieter drei Monate Zeit, vor Gericht zu gehen. Dabei kann dann über einige eher schwammig formulierte Details des Mietspiegels gestritten werden. Zum Beispiel steht im Mietspiegel auf Seite 9, dass bei der Sanitärausstattung ein nicht gefliester Fußboden ein Abschlagsmerkmal bei der Miete ist. Die Frage ist allerdings, wie das Ganze zu bewerten ist, wenn der Fußboden nur teilweise gefliest ist.

Auf Seite 11 steht, dass es für eine komplette Einbauküche neun Punkte gibt. Ein Mieter könnte dies allerdings kritisieren und darauf verweisen, dass er dies nur bei einer neuwertigen Küche anerkennt. Andererseits steht hier nirgends etwas darüber, ob auch eine 30 Jahre alte Einbauküche die volle Punktzahl bekommen könnte. Reicht es, wenn die Küche voll funktionsfähig ist, unabhängig von ihrem Alter? Die Beispiele lassen sich mit Blick auf Seite 14 des Mietspiegels fortführen: Was ist etwa kein wesentlicher Verkehrslärm? Was ist eine schattige Wohnung mit wenig Lichteinfall? „Das ist sehr, sehr wachsweich“, sagt Hartwig Leibfritz.

Ist es fair, Beinstein und andere Ortschaften pauschal abzuwerten?

Problematisch findet es der Waiblinger Anwalt, wenn im Mietspiegel pauschal Ortschaften wie Beinstein oder Hegnach gegenüber der Kernstadt mit einem Punkteabzug versehen werden. Den Hausweinberg in Beinstein sieht Hartwig Leibfritz dagegen fast auf dem Preisniveau des Galgenbergs auf der Korber Höhe, das Burgmäuerle in Hegnach siedelt er vom Preisniveau bei der Wasserstubensiedlung in der Waiblinger Kernstadt an. Klar, es gibt auf Seite 13 im Mietspiegel bei dem Punkt Spannbreite noch die Möglichkeit, die Miete um 15 Prozent anzuheben oder zu senken. Dies geht immer dann, wenn Merkmale vorliegen, die durch den Mietspiegel nicht abgebildet werden, oder wenn die Qualität und der Zustand der im Mietspiegel ausgewiesenen Wohnwertmerkmale nicht unerheblich vom heute üblichen Standard abweichen.

Noch fehlen die Gerichtsurteile

Um mehr Rechtssicherheit zu haben, müsste es laut Hartwig Leibfritz beim neuen Waiblinger Mietspiegel mehr Gerichtsurteile geben. Auf deren Grundlage könnte dann der Mietspiegel angepasst werden. Insgesamt empfindet der Zweite Vorsitzende von Haus und Grund den Mietspiegel als komplizierter. „Der war früher viel einfacher.“

Mieterverein findet pauschalen Punktabzug für die Ortschaften ebenfalls falsch

Genauso sieht es auch Roswitha Stahl, Anwältin und Vorsitzende des Waiblinger Mietervereins. Dass für Ortschaften wie Beinstein pauschal Punkte abgezogen werden, aber für die Kernstadt überhaupt nicht, findet sie ebenfalls nicht sinnvoll. „In der Kernstadt gibt es Gegenden, die gar nicht schön sind.“ Roswitha Stahl glaubt auch nicht, dass es mit dem neuen qualifizierten Mietspiegel in Waiblingen künftig weniger Streit gibt.

Wie ein Kriterium eingeordnet wird, ist nach ihrer Erfahrung in vielen Fällen eine Frage von subjektiven Vorlieben. Nun liegt beispielsweise der Galgenberg, immerhin die Top-Wohnlage in Waiblingen, weit weg von der Innenstadt mit ihren vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten. Laut dem Mietspiegel wäre das ein Nachteil. Doch Roswitha Stahl gibt zu bedenken, dass die Menschen auf dem Galgenberg vielleicht genau diesen Abstand zur Innenstadt schätzen.

Bei der Erstellung des Waiblinger Mietspiegels durch ein Institut störte Roswitha Stahl auch, dass die Ergebnisse der Befragungen der Mieter nicht groß hinterfragt, sondern einfach übernommen wurden. „Es wird gar nichts kontrolliert. Es ist eine reine Aktion auf dem Papier.“ Nun hat ein Mieter natürlich eine andere Sicht auf eine Mietwohnung als etwa ein Eigentümer. Und ob der Mieter bei der Befragung wirklich alles objektiv beantwortet hat, ist ebenfalls die große Frage.

Roswitha Stahl wundert sich auch, warum bei der Berechnung der Miete nach dem Mietspiegel erst das Korsett sehr eng ist, ehe dann beim Punkt Spannbreite ein Vermieter doch wieder die Freiheit hat, eine Miete um bis zu 15 Prozent anzuheben oder abzusenken. Ihrer Erfahrung nach machen Vermieter in Waiblingen von dieser Möglichkeit bisher wenig Gebrauch – und das erklärt sich Roswitha Stahl auch dadurch, dass für viele der Mietspiegel zu kompliziert ist. Umso erfreulicher findet sie es, dass die Stadt einen Online-Mietspiegelrechner bereitstellt.

Stadt Waiblingen: Mietspiegel ist keine Preisauskunft für Einzelfälle

Die Abteilung Gremiendienste, die bei der Stadt Waiblingen für den Mietspiegel zuständig ist, verweist darauf, dass der Mietspiegel für Waiblingen und Korb die durchschnittlichen Preisunterschiede zwischen den Ortschaften widerspiegele. „Er ist keine Preisauskunft für jeden Einzelfall.“ Einzelfallbetrachtungen könnten im Rahmen der Spannbreite vorgenommen werden. In Waiblingen und Korb könne man um bis zu 15 Prozent nach oben oder unten von der nach Tabelle drei in der Mietspiegelbroschüre ermittelten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen, wenn hierfür ein Grund vorliegt.

Es gibt im Mietspiegel keine punktgenauen Einzelmieten

Das Erstellen des Mietspiegels erfolgte in Waiblingen unter Beachtung der „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Demnach ist laut der Stadt die ortsübliche Vergleichsmiete als Spanne auszuweisen, da sie keine punktgenaue Einzelmiete, sondern einen repräsentativen Querschnitt der Mehrzahl der gezahlten Mieten darstellt.

Bei der Erstellung des Waiblinger Mietspiegels sind laut der Stadtverwaltung sowohl die Ergebnisse aus der Mieter- als auch diejenigen aus der Vermieterbefragung berücksichtigt worden. Auch bei der Waiblinger Stadtverwaltung gehen immer wieder Mitteilungen ein, dass der Online-Mietspiegelrechner als hilfreich empfunden wird. Die Anzahl der Aufrufe wird jedoch vom ALP-Institut, das den qualifizierten Mietspiegel für Waiblingen und Korb entwickelt hat, nicht erfasst.

Warum gibt es für eine Top-Wohnlage wie dem Hausweinberg in Beinstein im Mietspiegel der Stadt Waiblingen einen Abzug, nur weil er in Beinstein liegt? Bei Mietwohnungen in der Kernstadt ist dies schließlich nicht der Fall, obwohl hier nicht alle Lagen gut sind. Solche Beispiele, bei denen der Waiblinger Mietspiegel unlogisch ist oder Lücken hat, kann der Waiblinger Anwalt Hartwig Leibfritz, der auch Zweiter Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins Waiblingen, Winnenden und Umgebung

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