Waiblingen

Wohnmarktbericht: Kreis profitiert von Not in Stuttgart

KOL 1004K061  ein Platz zum Leben   e.t. 15.april 2010
Jürgen Schäfer, Leiter Immobilienvertrieb der Volksbank Stuttgart, beobachtet den Häuser- und Wohnungsmarkt im Rems-Murr-Kreis genau. Er sagt: Weil in Stuttgart kein Wohnraum mehr zu bekommen ist, profitieren Städte wie Fellbach, Waiblingen oder Schorndorf. © Archivbil: Zürn / ZVW

Waiblingen. Die Immobilie ist nach wie vor die Möglichkeit, Geld sinnvoll anzulegen. In Zeiten von Minuszinsen bekommen Investoren trotz sehr hoher Quadratmeterpreise wenigstens noch eine kleine Miet-Rendite. Besser als nichts. Allerdings sind die Preise im Rems-Murr-Kreis vor allem entlang den Verkehrsachsen so gestiegen, dass sie denen von Stuttgart sehr nahe kommen, zeigt der Wohnmarktbericht der Volksbank.

Vor allem Schorndorf hat im letzten Jahr preislich zugelegt. Schorndorf, die Stadt, die von Stuttgart ja doch schon einige Kilometer entfernt ist. Schorndorf profitiert jetzt davon, dass in Stuttgart so gut wie keine Wohnungen mehr zu bekommen sind und längst auch Fellbach und Waiblingen um Wohnraum ringen.

Situation nicht wesentlich verändert

Die Volksbank Stuttgart hat ihren jährlichen Wohnmarktbericht für den Rems-Murr-Kreis veröffentlicht. Sicher ist: Die Situation hat sich im Vergleich zum vergangenen Jahr nicht wesentlich verändert. Nur noch zugespitzt. Die Preise für Wohnungen und Häuser gehen weiter nach oben. Und sehr viele Menschen versuchen, Immobilien zu kaufen.


Wohnungen im Bestand: Wohnungen im Neubau:

   


Legende

Zwei Faktoren bestimmen den Trend

Erstens, erklärt Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien, ist die Wirtschaft im Großraum Stuttgart nach wie vor gut. Die Arbeitsplätze sorgen für Zuzug und steigern damit auch die Nachfrage nach Wohnungen. Da aber in Stuttgart keine Wohnungen mehr zu haben sind, der Wohnungsbau – auch bedingt durch die Kessellage und damit durch den Mangel an Baugrundstücken – weit hinter der Nachfrage herhinkt, weichen die Menschen ins Umland aus. Der Rems-Murr-Kreis profitiert ausdrücklich von der Wohnungsnot in Stuttgart. Und somit gibt es, vor allem in den Städten, schon längst Kauf- und Mietpreise, die fast so hoch sind wie in der Landeshauptstadt.

Fellbach: Höhepunkt bei Haus-Neubauten

In Waiblingen etwa liegt der Quadratmeterpreis bei einem Altbau-Haus in diesem Jahr 2017 bei durchschnittlich 2771 Euro. Für Neubauten werden sogar 3995 Euro gezahlt. Vor fünf Jahren noch lagen die Preise bei 2184 beziehungsweise 2737 Euro. Neubauwohnungen zahlen Käufer sogar noch teurer: 4302 Euro kostet der Quadratmeter da durchschnittlich. Fellbach erlebt vor allem bei Haus-Neubauten gerade einen Höhepunkt: 4764 Euro werden hier durchschnittlich pro Quadratmeter verlangt. Bei Neubauwohnungen müssen noch fast 2000 Euro mehr draufgelegt werden: 6541 Euro.

Wohnungssuche entlang den Verkehrsachsen

Die Menschen orientieren sich bei ihrer Wohnungssuche an der Nähe zu Stuttgart und an den Verkehrsachsen. Hier sind vor allem die beiden Bundesstraßen B 29 und B 14 sowie die S-Bahn-Linien 2 und 3 wichtig. Fellbach und Waiblingen, beide nahe an Stuttgart und mit bester Anbindung, sind längst in einer Situation, die der Stuttgarter ähnelt: Nichts ist mehr zu haben. Immer weiter geht deshalb die Suche ins Umland und ist in diesem Jahr in Schorndorf angelangt. Jürgen Schäfer bezeichnet das als „extrem“ auffällig. So kostet in Schorndorf der Quadratmeter in einem Neubau-Haus inzwischen rund 3453 Euro, im Altbau 2469 Euro. Im Jahr 2012 lagen die Preise noch bei 2282 Euro beziehungsweise 1968 Euro. Winnenden im Übrigen steht ähnlich da.

Ländliche Gebiete profitieren nicht

Ländliche Gebiete dagegen haben zwar nach wie vor stabile Preise, doch sie profitieren nicht vom Boom. Außer sie liegen wieder verkehrstechnisch gesehen gut: So müssen etwa Immobilienkäufer, die sich nach Haubersbronn oder Rudersberg orientieren, mehr bezahlen als etwa in Welzheim. Denn die kleinen Gemeinden können mit Haltestellen der Wieslauftalbahn aufwarten, die Pendler direkt mit dem Regionalexpress von Schorndorf nach Stuttgart verbindet.

Faktor zwei: Zinskrise

Der zweite Faktor ist die nach wie vor nicht enden wollende Zinskrise. In Zeiten, in denen sogar manche Volksbanken schon von Negativzinsen sprechen, die sie ihren Sparern abknöpfen wollen, suchen viele die sinnvolle und noch halbwegs Gewinn bringende Möglichkeit, Erspartes, Ererbtes, Verdientes anzulegen. Und sehen sie in einer Immobilien-Investition. Der Druck am Markt entsteht also nicht nur durch diejenigen, die für sich eine Wohnung suchen, sondern auch durch die, die einfach nur Geld anlegen wollen. Die hohe Nachfrage kann nicht bedient werden. Auch, weil Immobilienbesitzer augenblicklich nichts weniger tun, als zu verkaufen. Was sollten sie mit dem Geld dann auch anfangen?

Ungleiches Verhältnis

Aber, sagt Jürgen Schäfer, in manchen teueren Lagen ist dieser Trend schon am Ende. Denn der Quadratmeterpreis, der mancherorts zu zahlen ist, steht nicht mehr im richtigen Verhältnis zur Mieteinnahme, die pro Quadratmeter erzielt werden kann. Mietpreisbremse und schlichtes Vermögen der potenziellen Mieter stehen dagegen. Zwar werden heute, sagt Schäfer, Preise gezahlt, die vor fünf Jahren noch niemand in eine Immobilie investiert hätte. Auch wenn die Rendite niedriger ausfällt als gewünscht. Denn die Alternative wäre eine Null- oder gar Minus-Rendite. Trotzdem vermutet Schäfer, dass der Preisanstieg bei den Immobilien sich im kommenden Jahr deutlich verlangsamen wird. Für Fellbach Waiblingen, Schorndorf oder auch Kernen rechnet die Volksbank für die kommenden zwei Jahre sogar mit einem Preisrückgang bei Neubau-Häusern.

Kredite finanzierbar

Die niedrigen Zinsen wirken sich aber auch positiv aus. Und zwar für jene, die noch vor wenigen Jahren einen Kredit fürs Eigenheim nicht hätten finanzieren können. Die Konditionen sind zurzeit so gut, dass viel mehr Leute kaufen können. Was natürlich dann wieder das Angebot verknappt und die Preise hochtreibt.

Nachfrage nach wie vor nicht gedeckt

Von einer Immobilienblase, wie sie die USA vor wenigen Jahren erlebt haben, als viel zu viele Menschen ohne Kapital und Einkommen Kredite bekamen und Häuser kauften, um am Ende mit völlig leeren Händen dazustehen, will Schäfer nach wie vor im Rems-Murr-Kreis nicht sprechen. Zu einer Blase, die irgendwann mit lautem, zerstörerischem Knall platzen wird, komme es, erklärt Schäfer, dann, wenn das Angebot die Nachfrage bei weitem übersteige. Der entscheidende Unterschied bei uns sei: Die Nachfrage nach Immobilien könne nach wie vor nicht gedeckt werden.

Wohnlage

Eine gute Wohnlage, betont Jürgen Schäfer, hat nichts mit dem Preis zu tun.

Bei der Wohnlage spielen neben der Nähe zu Stuttgart und der guten Verkehrsanbindung noch einige andere Faktoren mit, etwa Bäume und Parkanlagen, Lärm, Geruchsbelästigung, Image, soziales Umfeld, Ausländeranteil, Kriminalität, Geschäfte, Ärzte, Schulen, Kindergärten, Parkmöglichkeiten oder das Straßenbild.

Die Bewertung wird in einem Verfahren aus Daten, Luftbildauswertungen und Vorort-Begutachtungen erstellt. Außerdem können auf der Website www.wohnlagenkarte.de Einträge zur Bewertung vorgenommen werden. Nach diesen Kriterien eingeordnet, finden sich sehr gute Wohnlagen sehr wohl auch in den größeren Städten des Kreises, etwa in Waiblingen nördlich der Talstraße. Oder in Schorndorf beim Schloss.

Oppelsbohm, Rettersburg oder Krehwinkel aber – Dörfer im Grünen also – haben nicht nur kleinste Viertelchen mit solchen Highlights. Sondern da ist fast der gesamte Ort im Spitzensegment eingestuft.