Welzheim

Können junge Familien in Welzheim noch bauen? Was Bank-Experten raten

VoBa Welzheim
Über den Dächern von Welzheim: Thomas Bareiß, der Vorstandsvorsitzende (links), und Karl-Thomas Starke, der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der VR Bank Schwäbischer Wald, auf der Dachterrasse der Bank. © Gabriel Habermann

Die eigenen vier Wände: Dieser Wunsch steht für viele junge Familien ganz oben. Doch er wird angesichts der Inflation, gestiegener Preise und der wirtschaftlichen Entwicklung nicht für alle in Erfüllung gehen. Wie ist die Lage in Welzheim? Thomas Bareiß, der Vorstandsvorsitzende, und Karl-Thomas Starke, der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der VR Bank Schwäbischer Wald, geben Auskunft.

In der Vergangenheit gab es massive Zinsrückgänge. „In Welzheim sind mit der Marktentwicklung die Preise in den letzten Jahren massiv gestiegen.“ Es wurde wieder gebaut. „Das wurde gut angenommen.“ Zum Beispiel im Rötelfeld mit Einfamilienhäusern und Geschosswohnungsbau, erzählt Karl-Thomas Starke.

Aber: „Die Welt ist seit Februar letzten Jahres noch mal eine andere“, stellt Thomas Bareiß mit Blick auf den Beginn des Kriegs gegen die Ukraine fest. Und die Zinsen sind von ihrem niedrigen Niveau aus wieder angestiegen. Das drückt Bauwilligen auf die Kalkulation. „Bei den Neubaufinanzierungen merken wir es.“

Die Nachfrage nach Neubaufinanzierungen geht zurück

Nun trifft das höhere Zinsniveau auf sehr hohe Baupreise. Das erfordert ein „höheres finanzielles Volumen“, sprich: Das muss man bezahlen können. Und es kommt vor, dass die Bankberater, wenn sie ein Bauvorhaben beurteilen, durchaus auch sagen: „Wir würden es Ihnen nicht anraten.“ Lieber noch fünf Jahre warten und Geld zurücklegen. Die Nachfrage nach Neubaufinanzierungen geht zurück, und der eine oder andere nimmt auch von sich aus von seinen Bauplänen Abstand.

Es wird vielleicht keine Doppelhaushälfte, sondern eine Wohnung

Die eigenen vier Wände: Das müssen nicht immer die eines frei stehenden Einfamilienhauses sein, sagt Starke. Zur Realität kann auch gehören, dass es vielleicht keine Doppelhaushälfte wird, sondern eine Wohnung. „Oft ist auch das Thema erst die Wohnung, um sich später zu vergrößern.“

Wobei der stellvertretende Vorstandsvorsitzende nicht vom Bauen an sich abrät, auch nicht mit Blick auf die Zinsentwicklung. Man sei auf dem normalen Zinsniveau von vor zehn Jahren. „Es war nicht so, dass jeder kam und konnte finanzieren. Das war auch in der Null-Zins-Phase nicht so. Es war aber teils günstiger zu finanzieren, als zu mieten.“ Wenn allerdings jemand auch beim jetzigen Zinsniveau den Wunsch hat zu bauen und entsprechend mehr Eigenkapital hat, um die höheren Baupreise zu bedienen: Nur zu.

Gibt es denn Grundstücke in Welzheim? Vor allem private Bauplätze kommen da infrage, die Stadt hat derzeit keine Bauplätze.

Sind Einfamilienhäuser noch zeitgemäß? Wo und wie lässt sich verdichten?

Wo können künftig Baugebiete ausgewiesen werden? Sind Einfamilienhäuser noch zeitgemäß? Wo und wie lässt sich verdichten? Ein weitläufiges Thema, nicht nur in Welzheim. „Es wird in unserer Region immer schwieriger“, so Starke.

Die andere Seite der Medaille: Es gibt auch in Welzheim viele Häuser, in denen ein, zwei Bewohner in zu groß gewordenem Wohnraum leben. Dessen Erfordernisse können sie mitunter nur mit Mühe bewältigen. „Das ist ein hoch emotionales Thema.“ Es geht da um mehr als nur die vier Wände, um Emotionen, Erinnerungen, Heimat, so Thomas Bareiß.

Neue Wohnformen auch im ländlichen Raum andenken

Ein Mehrgenerationenhaus wäre auch ein Thema, wie etwa das Mühlbachhaus in Schorndorf. Auch in Welzheim habe es diesbezüglich schon „Gedankenspiele“ gegeben. Karl-Thomas Starke plädiert dafür, „dass neue Wohnformen auch im ländlichen Raum angedacht werden müssen“. Und warum nicht auch ein Tiny House, er findet’s „toll“.

Die Baupreise jedenfalls „haben sich noch nicht beruhigt. Das ist noch der Nachlauf von der Niedrigzinsphase und der dadurch erhöhten Nachfrage“.

Sind gebrauchte Häuser, so sie denn frei werden, eine Lösung? Hier sehen die Experten „keine große Entspannung“. Das Angebot sei auf einem sehr niedrigen Stand. „Wenn eins auf den Markt kommt, findet es viel Interesse.“ Preislich sei ein Peak erreicht, davon gehen Bareiß und Starke aus. Künftig könnte der energetische Zustand der Gebäude eine größere Rolle spielen.

Eigentumswohnungen rücken wieder in den Fokus

Lassen sich also Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften nicht mehr so realisieren, rücken Eigentumswohnungen wieder in den Fokus. Hier fehle es an Neubauprojekten in Welzheim.

Überhaupt stellen beide Finanzfachleute fest, dass bei Bauträgern weniger gebaut werde. Die verminderte Aktivität der Bauträger führe dazu, dass weniger Wohnraum gebaut werde und zur Verfügung stehe.

Kapitalanleger werden beim jetzigen Zinsniveau und den Baupreisen zurückhaltender werden bei der Investition in Wohnraum, denn es lohnt sich weniger, da die Kosten über die Miete nicht erwirtschaftet werden können, so Starke. Und ein Mieter hat dazu derzeit hohe Nebenkosten.

Karl-Thomas Starke rät grundsätzlich, wo die Möglichkeit besteht, von Seiten der Kommune Geschosswohnungsbau zu ermöglichen.

„Der Wirtschaftsraum Welzheimer Wald wird nach wie vor attraktiv bleiben“

Fazit Nummer eins: „Wohnraum wird knapp bleiben, auch für Welzheim.“ Und: „Der Geschosswohnungsbau wird zunehmen.“ Außerdem ist Karl-Thomas Starke überzeugt: „Der Wirtschaftsraum Welzheimer Wald wird nach wie vor attraktiv bleiben. Unabhängig von der jetzigen Phase.“

Das sagt er mit Blick auf die hier heranwachsende Generation und den Zuzug. Es gibt auch eine Nachfrage aus dem Ballungsraum, seit Jahrzehnten übrigens. Wenn im Remstal die Preise stiegen, schaute man sich im Welzheimer Wald um, wo Miete und Bauplatzpreise erschwinglicher waren.

Karl-Thomas Starke ist sicher: „Die hohen Preise werden auf dem Niveau plus minus bleiben. Die Nachfrage wird im ländlichen Raum bleiben.“ Das Home Office mit neuen Möglichkeiten für Wohnen und Arbeiten ist „eine Riesenchance für den ländlichen Raum“. Man fahre nicht jeden Tag ins Büro, habe eine andere Lebensqualität und ein anderes Preisniveau. Glasfaser gebe es vielerorts, dazu kämen Ruftaxi oder Fifty-fifty-Taxi, ergänzt Thomas Bareiß. „Die ländliche Region wird boomen in Zukunft“, ist Starke überzeugt.

Die eigenen vier Wände: Dieser Wunsch steht für viele junge Familien ganz oben. Doch er wird angesichts der Inflation, gestiegener Preise und der wirtschaftlichen Entwicklung nicht für alle in Erfüllung gehen. Wie ist die Lage in Welzheim? Thomas Bareiß, der Vorstandsvorsitzende, und Karl-Thomas Starke, der stellvertretende Vorstandsvorsitzende der VR Bank Schwäbischer Wald, geben Auskunft.

In der Vergangenheit gab es massive Zinsrückgänge. „In Welzheim sind mit der Marktentwicklung

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