IMMO2020 - Themenwoche

Auf der sicheren Seite

Hausbau: Inhalt der Baubeschreibung gesetzlich geregelt
Wer als privater Bauherr ein Haus bauen lässt, muss einiges beachten. © Christin Klose

Private Bauherren, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, begeben sich auf eine spannende Reise. Um unterwegs unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man seine Rechte kennen.

Seit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben Bauherren deutlich mehr Rechte. Dazu gehört unter anderem das Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung, welche die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben muss. Zu den Informationen, die enthalten sein müssen, zählen die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, Haustyp und Bauweise, Art und Umfang der Leistungen, der Planung und der Bauleitung sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse, Schnitte und gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard und zur Bauphysik. Auch verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung müssen enthalten sein. Wer sich unsicher ist, ob alle Angaben korrekt sind, kann die Baubeschreibung vor der Unterschrift von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

Erbrachte Leistungen genau prüfen

Steht das Bauvorhaben vor der Fertigstellung, sollten Bauherren die erbrachte Leistung eines Bauunternehmers noch vor der Schlüsselübergabe genau prüfen. Der Bauherren-Schutzbund (BSB) rät, dabei genau aufzulisten, welche offenen Restleistungen und zu beseitigenden Mängel bis zur Bauabnahme noch erledigt werden müssen. Wichtig sei, so der BSB, dass Bauherren bei der Abnahme ein sehr kleinteiliges Abnahmeprotokoll führen, das zudem alle Beteiligten unterschreiben sollten.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin macht in diesem Zusammenhang darauf aufmerksam, dass Bauherren die Schlussrechnung nicht vor der Bauabnahme bezahlen sollten, da ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist beginnt und die Bauherren dem Unternehmer dann alle Mängel nachweisen müssen. Außerdem, so der VPB, gingen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über, weshalb diese ihr Haus nun selbst gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden versichern müssen.

Vertragliche Regelungen: Bauherren sollten das Hausrecht behalten
Die eigenen vier Wände nehmen Gestalt an. © Daniel Maurer

Recht auf Mängelbeseitigung

Sollten sich am neuen Eigenheim erst nach und nach Mängel zeigen, haben Bauherren das Recht auf Mängelbeseitigung. Der VPB weist darauf hin, dass die Gewährleistung bei privaten Bauherrenvorhaben in der Regel fünf Jahre dauert und mit der Abnahme beginnt. Kommt es zu Schäden, die erst einige Zeit nach dem Einzug sichtbar werden, wie beispielsweise feuchte Kellerwände oder Fliesen, die von der Wand fallen, können Bauherren sich auf das sogenannte primäre Mängelrecht auf Nachbesserung des Werks berufen. Der BSB empfiehlt hierzu das Schreiben einer Mängelrüge, in der das Problem benannt und die Baufirma aufgefordert wird, es in einer angemessenen Frist zu beseitigen. Für kleinere Pannen sollten dazu etwa zwei Wochen eingeräumt werden. Wichtig sei, ein konkretes Datum anzugeben, um den Unternehmer wirksam in Verzug zu setzen. Hilfreich sei zudem, der Rüge eine Mängeldokumentation mit Fotos beizufügen.

Falls der für die Mangelbeseitigung verantwortliche Unternehmer den Mangel nicht beseitigt, können Bauherren mithilfe ihres sekundären Mängelrechts bei der Baufirma auf Kostenvorschusszahlung pochen und den Mangel von einer Drittfirma ihrer Wahl erledigen lassen.

Ombudsmann hilft bei rechtlichen Problemen

Kommt es zwischen privaten Bauherren und Baufirmen zu vertraglichen Problemen, müssen diese nicht immer in einer zeit- und kostenintensiven Auseinandersetzung gipfeln. Um rechtliche Probleme direkt zu klären, können sich Verbraucher an den „Ombudsmann Immobilien IVD/VPB – Grunderwerb und -verwaltung“ wenden. Die vom Bundesamt für Justiz anerkannte Schlichtungsstelle wird vom VPB und dem Immobilienverband Deutschland IVD gemeinsam betrieben. Aufgabe der Schlichtungsstelle ist es, auf Antrag eines Verbrauchers rechtliche Meinungsverschiedenheiten neutral zu prüfen und anhand der von den Parteien vorgebrachten Sachlage auf eine gütliche Einigung zur Beilegung der Streitigkeit hinzuwirken. Der Ombudsmann hilft bei überschaubaren Streitwerten, bei denen es auch ohne Gerichtsgutachter zu einer Lösung kommen kann.

Ziel ist stets, den Gang vor Gericht zu vermeiden. Für Verbraucher ist das Schlichtungsverfahren dabei in der Regel kostenlos. Klassische Probleme sind nach Auskunft des VPB etwa Fragen zum Zahlungsplan, Terminvereinbarungen, ungenaue Leistungsbeschreibungen, fehlende Berechnungen und Nachträge.