Rems-Murr-Kreis

Neue Grundsteuer und Bodenrichtwert: Was auf Eigentümer im Rems-Murr-Kreis zukommt

Luftbild: Wohngebiet Galgenberg mit Innenstadt, Waiblingen, 29.06.2022.
Wird auch in der Neuberechnung die höchsten Bodenrichtwerte in Waiblingen haben: das Wohngebiet Galgenberg. © Benjamin Beytekin

Für Verunsicherung und viele offene Fragen sorgen aktuell Aufforderungen der Finanzämter an die Bürgerschaft, bei der Grundsteuer-Festsetzung mitzuwirken. Die Grundsteuer wird neu geregelt. Die Telefone der Gutachterausschüsse stehen deshalb nicht mehr still. Viele schaffen die Aktualisierung der Bodenrichtwerte bis zum Stichtag 1. Juli nicht. Was müssen und können Grundstücks- und Hausbesitzer jetzt tun? Und: Wird die Grundsteuer steigen? Antworten für den Rems-Murr-Kreis.

Welche Frist Grundstückseigentümer einhalten müssen

Eigentümer und Eigentümerinnen von Grundstücken sind landesweit verpflichtet, im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 aktiv bei der Feststellungserklärung zur Ermittlung der Grundsteuer B mitzuwirken. Da viele Gutachterausschüsse aber nicht mit der Aktualisierung der dazu notwendigen Bodenrichtwerte bis zum 1. Juli hinterherkommen (siehe unten), fordert nicht nur der Bund der Steuerzahler eine Verschiebung der Frist. Ob sie verschoben wird, bleibt ungewiss.

Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beziehungsweise Eigentümer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flurstücken erhalten voraussichtlich erst im Oktober 2022 ein separates Schreiben mit gesonderter Abgabefrist (Grundsteuer A).

Welche Angaben muss man konkret machen, wie und warum?

Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts (BVG) von 2018, das die Abschaffung von Ungleichbehandlungen in den stark veralteten Grundsteuerbemessungen anmahnt, müssen auch die Finanzbehörden in Baden-Württemberg die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 neu berechnen.

Ein Satz in den Schreiben der Finanzämter („Eine Feststellungserklärung ist notwendig, da nicht alle Daten elektronisch vorliegen“) deutet darauf hin, dass die Finanzbehörden mit der Digitalisierung auch aller in den Amtsarchiven eigentlich bereits vorliegenden Daten überfordert wären. Deshalb wird den Grundstückseigentümern die Mitarbeit verpflichtend auferlegt, bis 31. Oktober 2022 alle notwendigen Daten am besten digital über das System ELSTER (www.elster.de) einzureichen. Angeblich aber auch zur Überprüfung der Aktualität und Korrektheit der Grundstücksdaten. Steuerberater können bei der Feststellungserklärung freilich helfen.

Der Backnanger SPD-Landtagsabgeordnete Gernot Gruber hat sich bei Landesfinanzminister Dr. Danyal Bayaz rückversichert, dass auch Papierunterlagen eingereicht werden können, und zwar in Härtefällen: „Ein solcher Fall liegt vor, wenn sich beispielsweise jemand erst die Technik zur elektronischen Abgabe beschaffen müsste – wie einen PC oder einen Internetzugang – oder den Umgang damit nicht gewohnt ist. Die Erklärungsvordrucke für Härtefälle werden ab dem 1. Juli beim örtlichen Finanzamt ausgehändigt.“

Nicht mehr benötigt werden laut Finanzministerium Angaben über die Art der Immobilie, die Wohn- und Nutzfläche oder das Baujahr, stattdessen sind nur noch anzugeben:

  • das Aktenzeichen (findet sich auf dem Schreiben des Finanzamtes),
  • die Grundstücksfläche (findet sich im Kaufvertrag oder dem Grundbuchauszug),
  • der Bodenrichtwert (legen die Gutachterausschüsse für die jeweiligen Kommunen fest) und
  • gegebenenfalls die überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken.

Vorsicht: Es werden die aktuellen Bodenrichtwerte 2022 benötigt

Unmöglich bleibt vielerorts derzeit noch die Angabe der aktuellen Bodenrichtwerte, weil diese schlichtweg später als 1. Juli 2022 veröffentlicht werden. Viele Grundstückseigentümer müssen sich also noch gedulden mit ihrer Feststellungserklärung.

Vorsicht: Vielerorts stehen noch die „alten“ Bodenrichtwerte von Ende 2020 in den Veröffentlichungen drin, es werden aber die aktuellen zum 31. Dezember 2021 beziehungsweise 1. Januar 2022 benötigt!

Die aktualisierten Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse im Rems-Murr-Kreis werden nach Angaben dieser Zeitung gegenüber voraussichtlich zu folgenden Zeiten veröffentlicht:

  • Gutachterausschuss Welzheimer Wald (Welzheim, Rudersberg, Alfdorf und Kaisersbach): Aktualisierte Bodenrichtwerte sind bereits vorhanden und verwendbar. Infos: hier.
  • Gutachterausschuss Winnenden, Berglen, Leutenbach, Schwaikheim: Neue Bodenrichtwerte sollen Anfang Juli 2022 veröffentlicht werden. Infos: hier.
  • Gutachterausschuss Unteres Remstal (Fellbach, Kernen, Weinstadt): Aktuelle Bodenrichtwerte sollen Anfang Juli 2022 zur Verfügung stehen.  Infos: hier.
  • Gutachterausschuss Waiblingen und Korb: Bodenrichtwerte noch nicht aktuell. Sollen Mitte Juli 2022 aktualisiert zur Verfügung stehen.  Infos: hier.
  • Gutachterausschuss Backnang (auch zuständig für Allmersbach im Tal, Althütte, Aspach, Auenwald, Burgstetten, Kirchberg an der Murr, Oppenweiler und Weissach im Tal): Bodenrichtwerte noch nicht aktuell. Sollen ab der zweiten Juliwoche 2022 aktualisiert zur Verfügung stehen.  Infos: hier.
  • Gutachterausschuss Mittleres Remstal (Schorndorf, Plüderhausen, Urbach, Winterbach und Remshalden): Bodenrichtwerte noch nicht aktuell. Sollen erst Mitte September 2022 zur Verfügung stehen.  Infos: hier.

Die Bodenrichtwerte werden zu finden sein auf den Internetseiten der Kommunen unter Reitern wie „Bauen“ und „Gutachterausschuss“ und auch wenig später unter www.grundsteuer-bw.de. Bei den Gutachterausschüssen anzurufen, um früher die Bodenrichtwerte herauszubekommen, bringt nichts.

Warum die Ermittlung der Bodenrichtwerte „so lange“ dauert

„Die Schreiben der Finanzämter zur Grundsteuerbemessung sind den Leuten jetzt ins Haus geflattert und viele wollen das freilich noch vor dem Sommerurlaub erledigen. Das verstehen wir, bitten aber noch um etwas Geduld“, sagt Andrea Schwarz-Klöpfer vom Gutachterausschuss (GA) Waiblingen/Korb. Normalerweise ermitteln die Gutachterausschüsse (GA) alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte (BRW). Die zuletzt zurückliegenden wurden zum 31. 12. 2020 ermittelt. Durch die vom BVG angemahnte Neufestsetzung der Grundsteuer müssen die GA nun außerplanmäßig, quasi unterjährig zum 31. 12. 2021 beziehungsweise 1. Januar 2022, die BRW neu festsetzen.

„Der GA muss sich alle jüngsten Kaufverträge anschauen, um die Marktwerte der Grundstücke einzuschätzen, und das ist nur ein maßgebliches Kriterium zur Festlegung der aktuellen Bodenrichtwerte. Und weil wir pauschale Ungenauigkeiten und Ungerechtigkeiten verringern wollen, haben wir die Zahl der Bodenrichtwertzonen erhöht“, sagt Schwarz-Klöpfer.

Schwierig und mit großem Diskussionsaufwand im GA bezüglich des Marktwerts verbunden sei die Festlegung von BRW in Zonen mit Mischnutzung (Wohnen und Gewerbe) wie zum Beispiel im Bereich Fronackerstraße, Bahnhofstraße oder am Alten Postplatz. „Da werden fast nie ganze Häuser verkauft, sondern nur Etagen oder Wohnungen. Trotzdem müssen Sie für solche Zonen pauschal anhand von Durchschnittsberechnungen die Bodenrichtwerte aktualisieren. Das alles dauert einfach. Wenn wir die neuen Werte voraussichtlich Mitte Juli veröffentlichen, ist bis zum 31. Oktober dann aber auch noch wirklich Zeit genug, Ihre Grundsteuer-Feststellungserklärung abzugeben“, sagt Andrea Schwarz-Klöpfer.

Am längsten dauert die BRW-Festlegung im Rems-Murr-Kreis wohl für Schorndorf und Umgebung, nämlich bis Mitte September, bestätigt Jochen Schäfer vom zuständigen GA Mittleres Remstal. „Das langt den Leuten dann aber auch noch bis Ende Oktober, finde ich. Da bleiben noch fünf, sechs Wochen“, so Schäfer. „Wir sind für fünf Kommunen, Schorndorf, Ortsteile, und Umgebung zuständig. Das ist sehr viel Arbeit. Vor allem die ganze Digitalisierung.“

Und auch der GA Mittleres Remstal werde seine BRW-Zonen feiner gliedern. Dennoch könne nicht in jeder Zone haarklein zwischen Wohnungsbaugrundstücken, Mischgebieten und Gewerbegebieten oder Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern getrennt werden. „Da wird es weiter Überschneidungen geben und pauschalierte Durchschnittswerte bei den BRW“, sagt Schäfer. „Nicht jeder wird das als gerecht empfinden.“

Längst veröffentlicht hat der GA Welzheimer Wald seine BRW. Steffen Daiß: „Bei uns im ländlichen Raum tut sich innerhalb eines Jahres einfach nicht so viel, was Grundstücksverkäufe angeht. Es waren und bleiben viele Einfamilienhaus-Bebauungen und es gab jüngst wenig bis gar keine Veräußerungen. So bleiben die Bodenrichtwerte auch weitgehend gleich.“ Wie schaut es diesbezüglich in den anderen Kommunen aus?

Steigen die Bodenrichtwerte mit der Aktualisierung?

Vielerorts lautet die Antwort auf diese Frage: ja. In Endersbach werden die Bodenrichtwerte wohl am meisten steigen. „Im Durchschnitt um 26,4 Prozent“, kündigt Stefanie Tempes vom GA Unteres Remstal an. „In Rommelshausen um durchschnittlich 17,6 Prozent, in Stetten um zwölf Prozent, in Fellbach um 13,6 Prozent, in Schmiden um 10,4 Prozent und in Oeffingen um fünf Prozent.“

In Waiblingen und Korb ist von teils 20- bis 25-prozentigen Steigerungen auszugehen. So wird wohl auch das eh schon hochpreisige Gebiet Galgenberg mit einstigen BRW zwischen 1100 und 1250 Euro/qm zum 1. Januar 2022 weiter steigen. „Ob die Steigerung hier so hoch sein wird: Warten wir’s bitte ab. Wir richten uns da vor allem am Marktwert, also den Grundstücksverkaufspreisen, aus“, sagt Andrea Schwarz-Klöpfer. Den Rang des in Waiblingen niedrigsten BRW (einst 580 Euro/qm) werde die Zone Waldmühlenweg trotz eventueller Steigerungen wohl behalten.

In Schorndorf war zum 31. 12. 2020 das vom Bodenrichtwert am hochpreisigsten eingeschätzte Gebiet „Alter Friedhof“ mit 780 Euro/qm und das niedrigpreisigste „Wiesenstraße“ mit 420 Euro/qm. Steigen nun auch in Schorndorf und Umgebung die BRW? Jochen Schäfer vom GA Mittleres Remstal bittet um Geduld. „Wir haben noch viel zu tun. Aber ja, zum Teil werden die Richtwerte steigen. Um wie viel, kann ich jetzt noch nicht abschließend sagen.“

Für Winnenden und Umgebung rechnet der dortige GA mit BRW-Steigerungen von zehn Prozent für wohnbebaute Gebiete in Winnenden, Leutenbach und Schwaikheim sowie mit fünf bis acht Prozent für die Berglen, so eine Sprecherin. Auch für Backnang und Umgebung geht Matthias Widmaier vom GA von gewissen BRW-Erhöhungen aus. „Die werden so im Durchschnitt bei 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter liegen.“

Bedeuten höhere Bodenrichtwerte auch eine höhere Grundsteuer?

Die Antwort auf diese Frage lautet: nicht zwangsläufig, aber vielerorts ja, wahrscheinlich.

Die neue Grundsteuer wird ab 2025 in Baden-Württemberg wie folgt berechnet:

  • Erster Rechenschritt: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Grundsteuerwert.
  • Zweiter Rechenschritt: Grundsteuerwert x Steuermesszahl abzüglich Abschläge (zum Beispiel für Wohngebäude 30 Prozent) = Grundsteuermessbetrag.
  • Dritter Rechenschritt: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Kommune = Grundsteuer.

Baden-Württemberg geht bei der Festlegung der Steuermesszahl einen Sonderweg. Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl 0,031 Prozent bei Wohnimmobilien und 0,034 Prozent bei anderen Immobilien. Laut Bundesfinanzministerium wurde die Steuermesszahl damit „kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts“ gesenkt. Baden-Württemberg hingegen geht nicht so viel nach unten: Die Steuermesszahl beträgt im Land fürderhin 0,091 beziehungsweise 0,13 Prozent. Ausnahmen gibt es für den sozialen Wohnungsbau.

„Damit setzt Baden-Württemberg den Schwerpunkt auf die Grundstücksfläche zur Bemessung der Grundsteuer“, sagt SPD-Landtagsabgeordneter Gernot Gruber. „Das war seinerzeit den Grünen ein Anliegen, um dadurch den Flächenverbrauch einzuschränken und flächeneffiziente Bebauungen zu fördern.“

Allerdings könnte dieses Ansinnen nun nach hinten losgehen: „Besonders Menschen im zweiten Lebensabschnitt, die vor Jahrzehnten schon Grundstücke gekauft und Einfamilienhäuser darauf gebaut haben, könnten dadurch bald mehr Grundsteuer zahlen müssen“, befürchtet Gruber. Der Bundesgesetzgeber habe zwar seiner Hoffnung Ausdruck verliehen, dass die neue Grundsteuer aufkommensneutral bleiben solle, also keine großen Steigerungen entstehen. Letztlich kommt es aber auch auf die Kommunen an, die ja die Hebesätze bestimmen.

Wer mit der Grundsteuerbemessung und/oder den Bodenrichtwerten nicht zufrieden sein wird, kann Widerspruch einlegen und ein individuelles Gutachten für sein Grundstück in Auftrag geben.

Für Verunsicherung und viele offene Fragen sorgen aktuell Aufforderungen der Finanzämter an die Bürgerschaft, bei der Grundsteuer-Festsetzung mitzuwirken. Die Grundsteuer wird neu geregelt. Die Telefone der Gutachterausschüsse stehen deshalb nicht mehr still. Viele schaffen die Aktualisierung der Bodenrichtwerte bis zum Stichtag 1. Juli nicht. Was müssen und können Grundstücks- und Hausbesitzer jetzt tun? Und: Wird die Grundsteuer steigen? Antworten für den Rems-Murr-Kreis.

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