Rems-Murr-Kreis

Warum die Preise explodieren und was man dagegen tun kann

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Symbolbild. © Christine Tantschinez

Waiblingen. „Wohn-Wahnsinn Rems-Murr“ hieß eine Serie unserer Zeitung im Frühjahr 2013. Das ist mehr als sechs Jahre her – im Rückblick schimmern diese Zeiten fast golden. Denn die Lage hat sich weiter verschärft. Was tun?



Die Lage: Im Kreis fehlen Wohnungen

Die Preise explodieren. Der Quadratmeterpreis für eine neue Wohnung in der Stadt Schorndorf liegt heute in etwa auf dem Niveau, das 2013 für eine Immobilie auf dem exklusiven Stuttgarter Killesberg abgerufen wurde. Gebrauchte Wohnungen und Häuser sind ebenfalls erheblich teurer geworden. Zeitverzögert erhöhen sich auch die Mieten, so dass auch in Waiblingen und Fellbach bei Neuvermietungen mittlerweile mehr als zehn Euro pro Quadratmeter verlangt werden.

Nachfrage übersteigt Angebot. Die Schere klafft immer weiter auf, die Zahl der Wohnungssuchenden steigt in den nächsten zehn Jahren. Nicht nur die Zahl der Single-Haushalte wächst. Auch die geburtenstarken Jahrgänge, die „Baby-Boomer“, gehen in Ruhestand; die meisten von ihnen werden hier wohnen bleiben. Ihre Nachfolger in den Betrieben aber brauchen neue Wohnungen.

Einkommensschwache leiden besonders

Junge Familien schauen in die Röhre. Für junge Familien im Ballungsraum bleiben die eigenen vier Wände oft ein Traum. Zumindest dann, wenn sie nichts geerbt haben. Das Pestel-Institut spricht bei den Menschen zwischen 25 und 40 von einer „Verlierer-Generation“, die sich im Gegensatz zu ihren Eltern und Großeltern keine Immobilie mehr leisten können.

Einkommensschwache leiden besonders. 30 Prozent des Familieneinkommens fürs Wohnen auszugeben, ist für Dirk Braune, Geschäftsführer der Kreisbau-Gruppe, eine kritische Schwelle. In Stuttgart können sich mittlerweile selbst Durchschnittsverdiener oft weder Eigentums- noch Mietwohnung leisten. Sie werden ins Umland vertrieben – wo dann Preise und Mieten drastisch steigen.

Es gibt zu wenig Sozialwohnungen. Die Kreisbaugesellschaft beziffert den Bedarf an erschwinglichen Wohnungen an Rems und Murr bis 2029 mit 5000.

Die Ursachen: Warum die Preise explodieren

Zu wenige Wohnungen wurden gebaut. Das gilt seit Jahren und Jahrzehnten. Die wichtigste Antwort auf die Frage nach den Gründen für den Irrsinn auf dem Immobilienmarkt ist so einfach wie banal.

Die Bevölkerung wächst. Sie ist in der Region und im Rems-Murr-Kreis – im Gegensatz zu manch düsteren Prognosen – nicht geschrumpft. Die gute Wirtschaftslage lockt viele Menschen hierher. Statt bei gut 400 000 Einwohnern im Rems-Murr-Kreis zu stagnieren, stieg die Zahl 2018 auf 426 000 und wird bis 2035 auf rund 438 000 wachsen.

Fatale Fehleinschätzungen wirken nach. Einig sind sich die Immobilienexperten, dass die demografische Entwicklung völlig falsch eingeordnet wurde. Die Entwicklung setzte bereits in den 1980er Jahren ein, als in der Bundesrepublik die Wohnungsnot aus der Nachkriegszeit für beendet erklärt, der Bau von Sozialwohnungen eingestellt und die Wohnungswirtschaft dem freien Markt überantwortet wurde. 1998 wurde das eigenständige Bundesbauministerium abgeschafft und ins Wirtschaftsministerium eingegliedert.

Grundstückspreise in den letzten zehn Jahren verdoppelt

Es gibt zu wenig Bauland. Die Städte und Gemeinden haben sich bei der Ausweisung von Bauland auf Stagnation oder gar Schrumpfung eingestellt. Die Bauindustrie hat folgerichtig ihre Kapazitäten zurückgefahren. Heute ist Bauland ebenso knapp wie die Baukapazitäten, was bei steigender Nachfrage eben zu steigenden Preisen führt: Logik des freien Marktes. „Die Grundstückspreise haben sich in den letzten zehn Jahren verdoppelt“, sagt Herbert Zäpf von der Kreissparkasse. Die Baupreise steigen rapide.

Die neoliberale Ideologie rächt sich. Nicht nur, dass sich der Wohnungsbestand mit Mietpreis- und/oder Belegungsbindung seit 2002 etwa halbiert hat. Im großen Stil haben seither Städte und das Land ihre Sozialwohnungen an „Heuschrecken“ verscherbelt, die Wohnen nicht als Menschenrecht betrachten, sondern als Gelddruckmaschine. Ein besonders krasses Beispiel war für den Mieterbund-Vorsitzenden Rolf Gaßmann der Verkauf von fast 20 000 LEG-Wohnungen an die Patrizia, die diese drei Jahre später an die Vonovia weiterreichte. Seit 2014 hat sich deren Aktienkurs verdoppelt. Die Vernachlässigung des Wohnungsbaus begann aber schon früher: 1990 wurde die Gemeinnützigkeit in der Wohnungswirtschaft abgeschafft und die Förderung bis auf beinahe null heruntergefahren – alles im neoliberalen Glauben, der Markt werde es schon richten. Besonders die CDU-geführten Landesregierungen zeigten dem öffentlich geförderten Wohnungsbau die kalte Schulter und verzichteten sogar auf angebotene Bundesmittel.

Niedrigzinsen wirken sich aus. Seit der Wirtschaftskrise 2008/2009 sind die Zinsen im Keller. Galten Investitionen in Immobilien bis dahin als wenig sexy, setzte Anfang des Jahrzehnts bei Kapitalanlegern die Flucht in „Betongold“ ein. Günstige Baufinanzierungen mit langfristig festgeschriebenen Niedrigzinsen lockten Familien ins eigene Heim – und trieben die Immobilienpreise nach oben.

Die Folgen: Sozialer Sprengstoff, mehr Verkehr

Sozialer Sprengstoff entsteht. Die Wohnraumnot in den Ballungsräumen wird mittlerweile parteiübergreifend als „die soziale Frage unserer Zeit“ wahrgenommen – die Formulierung stammt vom aktuell für Bau zuständigen Bundesminister Horst Seehofer.

Vermögen wird nach oben umverteilt. Durch die Preisteigerungen bei Immobilien findet eine gigantische Umschichtung statt und vergrößert die Spaltung zwischen den Reichen, die dank Wohn-Eigentum profitieren, und den Habenichtsen, die sich nichts Eigenes leisten können und immer höhere Mieten bezahlen müssen.

Gentrifizierung greift um sich. Steigende Mieten in gefragten Stadtteilen vertreiben die alteingesessenen Bewohner, nur noch Wohlhabende können sich das Leben hier leisten. Dieser Prozess der Verdrängung Ärmerer aus ihren vertrauten Quartieren wird Gentrifizierung genannt. Der Kitt, der Nachbarschaften und die Gesellschaft zusammenhält, bröckelt.

Der Immobilienmarkt ist sehr immobil

Die Wege zur Arbeit werden weiter. Um sich eine schöne Wohnung oder ein Haus im Grünen leisten zu können, nehmen Familien immer weitere Wege zum Arbeitsplatz in Kauf. Der Verkehr nimmt zu, wie Staus und überfüllte Züge täglich zeigen. Das ist auch fürs Klima Gift.

Der Fachkräftemangel verschärft sich. Die hohen Mieten und unerschwinglichen Immobilienpreise werden auch für Unternehmen zum Problem. IHK-Bezirkskammerpräsident Claus Paal: „Der Wohnraummangel ist zur größten Schwäche unseres Wirtschaftsstandortes geworden.“ Ein Beispiel aus Waiblingen: Bäcker müssen Filialen schließen, weil sie keine Beschäftigten finden. Denn mit dem Lohn einer Verkäuferin ist hier eine Wohnung unerschwinglich.

Die Verhältnisse sind festgefahren. Der Immobilienmarkt ist, wie der Name sagt, sehr immobil. Der Mieter einer noch günstigen, aber für seine Verhältnisse viel zu großen Wohnung ist nicht bereit, in eine kleinere Wohnung umzuziehen, die gleich viel oder vielleicht sogar mehr kostet. Der Grundstücksbesitzer sieht angesichts niedriger Zinsen keinen Grund, sein baureifes Grundstück zu verkaufen. Gleiches gilt für den Besitzer von Eigentumswohnungen oder eines Hauses, wie der weit verbreitete Leerstand von Wohnraum zeigt. Vermieten? „Man hat’s nicht nötig“, bedauert Rolf Gaßmann vom Mieterbund. Zudem werde auf weiter steigende Preise spekuliert.

Lösungen: Was wir tun können

Wir müssen Mietpreise begrenzen. Der Mieterbund plädiert für Maßnahmen, die Mietpreissteigerungen zu kappen. Sei es mit einer wirksamen Mietpreisbremse, sei es mit einem effektiven Mietendeckel, so dass die örtliche Vergleichsmiete auch bei Neuvermietungen nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden kann.

Wir müssen mehr bauen. Mit den Vertretern der Wohnungswirtschaft wie Herbert Zäpf von der Kreissparkasse ist sich Gaßmann einig, dass mehr und vor allem anders gebaut werden muss. Nur so kann der steigenden Nachfrage nach Wohnraum ein vernünftiges Angebot gegenübergestellt werden.

Wir brauchen Werkswohnungen. IHK-Bezirkskammerpräsident Claus Paal fordert auch von den Betrieben eigene Anstrengungen, Mitarbeitern ein Dach über dem Kopf zu geben. Er erinnert an die Werkswohnungen wie das Winnender Schelmenholz, die die damalige AEG Elektrowerkzeuge nach ihrem Umzug nach Winnenden gebaut hat.

Wir brauchen Sozialwohnungen. Dirk Braune von der Kreisbau-Gesellschaft überzeugte den Landkreis, sich als wohl einziger Kreis im Land im sozialen Wohnungsbau zu engagieren und Mittel in Millionenhöhe bereitzustellen. Ziel: In den nächsten zehn Jahren sollen 500 Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen entstehen.

Wir müssen in die Höhe bauen

Wir brauchen günstiges Bauland. Die Städte und Gemeinden hat Dirk Braune überzeugt, sich von der Kreisbau günstigen Wohnraum schaffen zu lassen – Kommunen überlassen der Kreisbau in Erbpacht Grundstücke für umsonst und erhalten im Gegenzug Belegungsrechte.

Wir müssen nachverdichten. Die Städte und Gemeinden tun sich aber schwer damit. Geht es um Nachverdichtung in den Innenstädten, laufen sofort die Nachbarn Sturm. „Das ist kein Gewinnerthema“, stellt der Welzheimer Bürgermeister Thomas Bernlöhr ein ums andere Mal fest, wenn im Gemeinderat die Sprache auf dieses Thema kommt –und gegen die Nachbarschaft sei Innenentwicklung nicht durchzubringen, „Die direkte Demokratie bringt Bauprojekte zu Fall.“

Wir müssen in die Höhe bauen. Bei der Ausweisung von Bauland in den Kommunen ist mit Blick auf die gut betuchten künftigen Einwohner die Ein- und Zweifamilienhaus-Siedlung beliebt. Angesichts von knappem Bauland und Wohnraummangel ist dies jedoch Verschwendung. „Man kann dicht, aber trotzdem gut bauen, so dass sich die Menschen wohlfühlen“, appelliert Rolf Gaßmann an die Fantasie der Planer und Architekten.

Wir brauchen langen Atem. So wenig die Wohnungsnot über Nacht vom Himmel gefallen ist, so wenig wird sie in einem Tag gelöst. „In den nächsten zehn Jahren wird sich der Markt nicht entscheidend entspannen“, befürchtet Rolf Gaßmann.

Waiblingen. „Wohn-Wahnsinn Rems-Murr“ hieß eine Serie unserer Zeitung im Frühjahr 2013. Das ist mehr als sechs Jahre her – im Rückblick schimmern diese Zeiten fast golden. Denn die Lage hat sich weiter verschärft. Was tun?

Die Lage: Im Kreis fehlen Wohnungen

Die Preise explodieren. Der Quadratmeterpreis für eine neue Wohnung in der Stadt Schorndorf liegt heute in etwa auf dem Niveau, das 2013 für eine Immobilie auf dem exklusiven

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