Fellbach Gewa-Tower: Eingebautes Risiko

Düstere Stimmung mit Lichtblicken am unfertigen Gewa-Tower. (Archivbild) Foto: Gabriel Habermann

Fellbach. 2017 ist ohne eine Lösung für den Gewa-Tower verstrichen. Die Wohnungskäufer hängen weiter in der Luft. Im März dieses Jahres sollten die Anleger neben den jährlichen 6,5 Prozent Zinsen ihr Geld zurückbekommen, doch sie können nur auf einen Bruchteil hoffen. Unbekannt waren die Risiken des Projekts freilich nicht.

Immer tiefer sinkt der Börsenkurs der Gewa-Anleihe. Zu Beginn dieses Jahres dümpelt er nur noch um die 20 Prozent. Kein Wunder, brachte das Jahresende doch einen herben Rückschlag für alle Hoffnungen auf einen schnellen Weiterbau des dritthöchsten Wohnturms der Republik. Kurz vor Ablauf einer exklusiv eingeräumten Frist sprang der potenzielle Verkäufer Ende November plötzlich ab. Drei Monate waren vergeudet. Grund war mutmaßlich eine ominöse Liste von Mängeln oder möglichen Beanstandungen am Bauwerk, die der Generalunternehmer dem Investor vorlegte. Für den vorläufigen Insolvenzverwalter Ilkin Bananyarli kam das Aus der Verhandlungen überraschend – und er bestreitet, dass es sich um gravierende Mängel handelt. Nicht nur für Außenstehende scheint es verstörend zu sein, dass das Papier erst kurz vor der Unterschrift unter den Verkaufsvertrag auf den Tisch kam. Jetzt hofft Bananyarli, mit einem zweiten Investor zum Abschluss zu kommen, und hat die Gespräche aufgenommen. Hoffnung besteht also weiterhin.

Verkaufserlöse kamen nicht zum erhofften Zeitpunkt

Die Gegner des Projekts fühlen sich mehr denn je bestätigt. Zu den mächtigen Befürwortern gehörte der damalige Oberbürgermeister Christoph Palm, der die Bauherren Michael und Mark Warbanoff beim Richtfest auf Neudeutsch lobend „Risk-Taker“ nannte. Tatsächlich barg das Projekt – bei einem Renditeversprechen in Höhe von 6,5 Prozent nicht weiter verwunderlich – mehrere Risiken. Schon im Anleiheprospekt von 2014 sind verschiedenste Szenarien aufgeführt, die den Turm mehr oder weniger bildlich gesprochen ins Wanken bringen könnten – darunter eher unwahrscheinliche wie Erdbeben, Flugzeugabstürze, Krieg und Terrorakte. Aber auch Möglichkeiten, die sich in der Bauphase zur Realität verdichteten, wurden damals in frappierender Klarheit geschildert. Dort heißt es unter anderem, die Gewa als Emittentin der Anleihe „könnte nicht ausreichend Liquidität erzielen, um die Verbindlichkeiten (...) zu decken, und/oder insolvent werden“.

Die Projektgesellschaft plane, heißt es in dem Prospekt weiter, die Wohnungen und das Businesshotel bereits vor Fertigstellung zu verkaufen und aus den Erlösen den Bau, die Zinsen und die Rückzahlung der Schuldverschreibungen zu finanzieren. Zahlungsschwierigkeiten könnten entstehen, wenn die Baukosten steigen, Finanzierungspuffer überschritten würden oder erwartete Erlöse nicht in geplanter Höhe oder – Obacht! – „nicht zum geplanten Zeitpunkt“ erzielt werden könnten.

Rechnung über sechs Millionen konnte nicht bedient werden

Nicht zuletzt der Verkauf des Hotels könnte sich schwieriger gestalten, da der Markt für Hotelimmobilien ein geringeres Volumen habe als der für Wohnungen – es gibt weniger potenzielle Käufer. Die Erlöse aus dem Hotel-Verkauf könnten sogar erst nach Fertigstellung fließen. So kam’s denn auch: Denn genau diese Zahlung nach Fertigstellung ist Gegenstand des im Herbst 2016 ausgehandelten „Forward Deals“ mit einem Investor aus Waiblingen, auch wenn die Bauherren betonten, dass der Preis – etwa zehn Millionen – stimme. Wegen dieser erst fürs Frühjahr 2017 vorgesehenen Zahlung und des Verkaufsstands der Wohnungen bestehe, so teilte die Gewa anlässlich des Baustopps mit, Abstimmungsbedarf mit Generalunternehmer Baresel „hinsichtlich der weiteren Finanzierung und Bauplanung“. Konkret konnte eine Rechnung über sechs Millionen Euro nicht mehr bedient werden. Das Szenario, wie es sich im Lauf des Jahres 2016 entfaltete, war also eine Risiko-Option, die schon vorher in Erwägung gezogen und quasi im Tower eingebaut wurde. Freilich hätte alles auch anders kommen können. Mit dem Verkauf weiterer Wohnungen rechneten die Bauherren nach dem Richtfest und wollten im fertigen Rohbau die Vermarktung forcieren – doch nur noch eine Wohnung wurde danach verkauft.

Mit 1,3 Millionen Euro ist der Deutsche Mittelstandsfonds im Gewa-Tower investiert und hat sich 2017 stark für einen Verkauf und Weiterbau engagiert. Wie Geschäftsführer Hans-Jürgen Friedrich unlängst dem Portal Wallstreet-Online verriet, hat das Institut den Ausfall durch die breite Streuung seines Portfolios inzwischen mehr als kompensiert. Die Gewa ist dort der bisher einzige Ausfall. Härter wird es die kleinen, privaten Anleger getroffen haben. Aber auch sie werden auf Betreiben des Fonds vom Düsseldorfer Gustav Meyer zu Schwabedissen vertreten, Chef einer der laut Friedrich „besten Anwaltskanzleien“. Sie wird 2018 versuchen, den Schaden für die Anleger zu minimieren. Unter Umständen kann es ans Vermögen der Familie Warbanoff gehen. Ob gegen sie ein Anfangsverdacht auf Insolvenzverschleppung vorliegt, prüft derzeit die Staatsanwaltschaft.


Die Gebote

13,5 Millionen Euro bot der abgesprungene Investor für den Turm, wobei Generalunternehmer Baresel eine halbe Million hinzugezahlt hätte. Im Gegenzug wäre auf alle Ansprüche gegen ihn verzichtet worden.

Der jetzige Favorit bietet maximal 16, mindestens aber 12,4 Millionen, abhängig von anfechtbaren, erfolgten Zahlungen. Die zweite Wahl könnte für die Anleger also theoretisch die bessere sein.

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