Berglen

Nachbarn ärgern sich über zwei geplante Mehrfamilienhäuser in einem Gebiet, wo sonst fast nur Einfamilienhäuser stehen

Ärger wegen geplantem Neubau in der Vivaldistr. - der Bauplatz, Berglen-Oppelsbohm, 08.10.2020.
Hier sollen zwei Mehrfamilienhäuser entstehen, in einem Gebiet, in dem überwiegend Einfamilienhäuser stehen, am oberen Rand von „Gassenäcker-Mörgele“, das in Hanglage am Ortsausgang von Oppelsbohm Richtung Rettersburg liegt. © Benjamin Beytekin

Jahrelang sind die beiden Bauplätze am Rande und im Eck des Neubaugebiets Gassenäcker-Mörgele in Oppelsbohm brachgelegen. Man hatte sich an den Anblick schon gewöhnt, auch wenn klar war, dass eines Tages die Bagger doch anrücken würden. Nun ist es bald so weit, und es gibt Ärger. Vor allem, weil was geplant ist, das abweicht von dem, was bislang in dem Gebiet steht. Allerdings nicht von dem, was im Bebauungsplan steht, laut diesem also zulässig ist, hält die Gemeindeverwaltung den Kritikern entgegen. Einen Brief mit Fragen und „Hinweisen zu Risiken“, unterschrieben von rund 20 Familien, hat die Gemeinde bekommen. Einige von ihnen haben zudem die Bürgerfragestunden eingangs der jüngsten Sitzung des Bau- und Umweltausschusses genutzt, um die Verwaltung zur Rede zu stellen.

Die Bauherren – Alteigentümer, die die Grundstücke im Zuge der Umlegung zurückgekauft haben – planen an der Vivaldistraße den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils vier Wohnungen, die durch eine Tiefgarage verbunden werden sollen. Abweichungen vom Bebauungsplan gibt es beim vorgesehenen Abstand zwischen der Tiefgarage und der Straße (vorgeschrieben mindestens fünf Meter, geplant an der kürzesten Stelle nur 4,2 Meter), vor allem aber bei der Anzahl der zulässigen Wohnungen je Haus (erlaubt maximal drei, geplant vier).

Der Kritik daran, dass dort Gebäude entstehen sollen, die von der Größe, den Ausmaßen her nicht zur bisherigen Bebauung im Gebiet passen würden, hält die Verwaltung entgegen, dass die Vorgaben aus dem Bebauungsplan, was Kubatur, Trauf- und Firsthöhe angeht, eingehalten seien. Aus ihrer Sicht bestünden keine städtebaulichen Bedenken, die beantragten Befreiungen (bezüglich der genannten Abweichungen) seien von „untergeordneter“ Bedeutung. Was die höhere Zahl der Wohnungen angehe, sei diese in Relation zu den umliegenden Grundstücken, der Bauplatzgröße zur Zahl der Wohnungen, verhältnismäßig. Die Verwaltung verweist auch darauf, dass vier statt drei Wohnungen zusätzlichen Wohnraum, der dringend benötigt werde, bedeute.

Angrenzer fühlen sich von der Gemeinde „hinters Licht geführt“

Der Vorwurf eines Angrenzers bei der Fragestunde lautete, sicher stellvertretend, er habe sich seinerzeit, als er das Grundstück gekauft und im Folgenden bebaut hat, auf den Bebauungsplan „verlassen“ und fühle sich, wie andere in dem Gebiet, nun, sechs, sieben Jahre später, von der Gemeinde „hinters Licht geführt“. Bürgermeister Maximilian Friedrich hielt dem entgegen, dass die Erlaubnis, von Vorgaben des Bebauungsplans abzuweichen, in Form von Befreiungen, es bei vielen Baugesuchen gebe, das sei ein übliches Verfahren. Friedrich räumte allerdings ein, dass es eine „Ausnahme“ gibt, die nur für diese Bauherren gilt: Sie dürfen die Wohnungen komplett vermieten, müssen nicht wie die anderen Eigentümer in dem Gebiet selbst in einer der Wohnungen wohnen. Diese Vorgabe, „Selbstnutzungsverpflichtung“, ist in dem Fall aufgehoben.

Der Erwerb der Grundstücksflächen sei noch in der Amtszeit seines Vorgängers erfolgt, so Friedrich, der in seiner ebenfalls schriftlichen Antwort auf den Brandbrief der Angrenzer auf dieses Thema ausführlich eingeht. In dem entsprechenden Kaufvertrag sei einer Vermietung (aller Wohnungen) explizit zugestimmt worden. Die Entscheidung, diese Ausnahme zuzulassen, sei seinerzeit wohl die „Grundvoraussetzung“ dafür gewesen, dass die Eigentümer einem Verkauf ihres Bauerwartungslandes an die Gemeinde überhaupt zugestimmt hätten. Bei einem Verzicht auf den Ankauf der entsprechenden Flächen wäre das Baugebiet nur in deutlich reduziertem Umfang realisierbar gewesen, mit der Folge, dass weniger Baugrundstücke zur Verfügung gestanden hätten, so Friedrich. Er verweist dazu auf die örtlichen Gegebenheiten, dass nämlich dort die früheren Landwirtschaftsflächen parallel zum Hang verliefen. Oder anders gesagt: Diese Flächen herauszunehmen hätte wohl bedeutet, eine komplette Baureihe zurückzugehen. Die Ausnahmeentscheidung sei also nicht durch ihn getroffen worden, eine solche habe es in seiner Amtszeit auch nicht an anderer Stelle gegeben, binde aber trotzdem die Gemeinde, so der Bürgermeister weiter.

„So ein Riesenkomplex hat in der Umgebung nichts zu suchen“

Bei der Fragestunde überzeugte Friedrichs „Herleitung“ die Kritiker allenfalls mäßig. Man fühle sich getäuscht, weil man davon ausgegangen sei, dass an der Stelle eben auch „nur“ Einfamilienhäuser hinkommen „und nicht so ein Riesenkomplex, der in dieser Umgebung nichts zu suchen hat“, wurde ihm entgegengehalten, verbunden mit dem Vorwurf, dass so etwas der Bebauungsplan nicht zulasse. Sowohl Friedrich als auch Bauamtsleiter Reiner Rabenstein widersprachen. Er halte diese Einwände für die „typische Diskussion“, die es immer und überall gebe, wo neuer Wohnraum geschaffen werden solle. „Grundsätzlich“ sei man ja dafür, „,aber eben bitte nicht vor meiner Haustür’“, so der Bürgermeister.

Was geplant ist, sei zulässig, auch auf anderen Grundstücken in dem Gebiet, auch Mehrfamilienhäuser. Um das zu erkennen, müsse man halt den Bebauungsplan genau lesen, so Rabenstein. Dort stehe auch, dass frühestens nach zehn Jahren Wohnungen verkauft werden dürfen, um so der Spekulation vorzubeugen. Auch der Vorwurf, die zulässige Grundflächenzahl werde überschritten, treffe nicht zu. In seiner Stellungnahme zur expliziten Rückfrage dazu habe der planende Architekt bestätigt, dass sie eingehalten werde.

Bauamtsleiter: Vorgaben zu Kubatur und Höhen eingehalten

Über diese wie andere Fragen werde aber ohnehin letztlich die untere Baurechtsbehörde, also das Landratsamt, entscheiden, so Rabenstein. Bei der Beratung im Ausschuss gehe es nur darum, ob die Gemeinde ihr Einvernehmen erteile, und da sei es eben die Frage, ob er beziehungsweise sie dem zustimmt, dass es in den beiden Häusern jeweils vier statt drei Wohnungen geben soll. Die Kubatur der Gebäude ändere sich ja laut Planung dadurch nicht, so Armin Haller, BWV, ob drei oder vier Wohnungen, mache also aus seiner Sicht dort keinen gravierenden Unterschied aus. Auch er sehe durch die jeweils eine Wohnung mehr „keine „dramatische Verschlechterung“, so Felix Scherhaufer, BWV.

In der anschließenden Beratung des Bauantrags selbst erinnerte Friedrich an die „Linie“ der Gemeinde. Er verstehe zwar durchaus den Ärger über die Ausnahmegenehmigung, aber es gehe doch um zusätzlichen Wohnraum. Die Gemeinde sei ja selbst bemüht, dass dafür innerörtliche Baulücken geschlossen werden, deshalb sei der Wille der Bauherren, mehr Wohnungen zu schaffen, zu begrüßen und eben auch, dass es Mietwohnungen sein werden. Das sei also im Sinne der Gemeinde.

Mehr Wohnungen gleich geringere Flächen gleich geringere Mieten

Noch etwas spreche dafür: Durch die höhere Anzahl von Wohnungen verringerten sich ja die jeweiligen Flächen, und das verringere die Miete in absoluten Zahlen, die die Mieter zu zahlen haben werden. Auch die Finanzierbarkeit spreche also dafür, so Friedrich. Die Rechnung dazu sei einfach. In dieser Lage müsse man von mindestens elf Euro pro Quadratmeter Kaltmiete ausgehen. Wären also bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung 1100 Euro Miete, bei 80 Quadratmetern 880.

Der Bauantrag wurde schließlich einstimmig angenommen, allerdings mit dem Zusatz, der Bauherr solle doch noch mal über die Frage der Stellplätze nachdenken. Auch das ist nämlich ein Kritikpunkt der Nachbarn, weil sie befürchten, dass es letztlich doch zu wenig sein werden und deshalb die Straße noch mehr zugeparkt wird, als sie es bislang schon ist. Die Tiefgarage soll nach der bisherigen Planung acht Stellplätze haben, weitere vier sind auf der Ostseite des Grundstücks entlang der Straße vorgesehen, insgesamt also zwölf für acht Wohnungen. Damit wäre allerdings der Stellplatzschlüssel der Gemeinde bereits eingehalten.

Jahrelang sind die beiden Bauplätze am Rande und im Eck des Neubaugebiets Gassenäcker-Mörgele in Oppelsbohm brachgelegen. Man hatte sich an den Anblick schon gewöhnt, auch wenn klar war, dass eines Tages die Bagger doch anrücken würden. Nun ist es bald so weit, und es gibt Ärger. Vor allem, weil was geplant ist, das abweicht von dem, was bislang in dem Gebiet steht. Allerdings nicht von dem, was im Bebauungsplan steht, laut diesem also zulässig ist, hält die Gemeindeverwaltung den Kritikern

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