Qualifizierter Mietspiegel gibt Mietern und Vermietern in Schorndorf Transparenz und Rechtssicherheit: Wie teuer darf es sein?
Wer in Schorndorf eine Wohnung sucht, weiß wie schwer das sein kann und wie hoch die Mieten oft sind. Was aber darf eine Wohnung im Vergleich mit anderen Wohnungen tatsächlich kosten? Diese Frage beantwortet in Schorndorf der neue Mietspiegel, der Mietern und Vermietern bei der Miete Sicherheit und Transparenz bieten soll. Aktuell liegt die maximale Netto-Basismiete in Schorndorf bei 12,53 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen zwischen 25 und 30 Quadratmetern ab Baujahr 2017, die niedrigste Netto-Basismiete bei 7,35 Euro bei Wohnungen zwischen 80 und 100 Quadratmetern in Häusern, die zwischen 1919 und 1948 gebaut wurden. Die durchschnittliche Netto-Basismiete liegt bei 8,27 Euro.
9000 Haushalte in ganz Schorndorf wurden angeschrieben
„Der Mietspiegel ist eine Darstellung des aktuellen Mietniveaus und er gibt Rechtssicherheit“, sagte Bertin von Heintschel im Verwaltungsausschuss des Gemeinderats. Neu: Anders als beim bisher geltenden einfachen Mietspiegel hat die Stadt für den qualitativen Mietspiegel eigene Daten erhoben. Angeschrieben wurden 9000 Haushalte, errechnet wurde der Mietspiegel auf der Basis von 639 verwertbaren Datensätzen, die von Mai bis Mitte Juni 2020 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten schriftlich erhoben wurden. Mit im Boot waren bei der Arbeit der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Schorndorf, der Mieterverein Waiblingen, die Stadtverwaltung Schorndorf und das EMA-Institut, das die repräsentative Datenerhebung organisiert, die Daten ausgewertet und den Mietspiegel erstellt hat. Erarbeitet wurde er nach wissenschaftlichen Grundsätzen, gültig ist er für zwei Jahre.
Und so errechnet sich der Mietpreis: Zu der Basismitte, die nach Wohnungsgröße und Baujahr bestimmt wird, kommen Zu- und Abschläge für Ausstattungs- und Lagekriterien.
Zu Abwertungen führen beispielsweise einfache Bodenbeläge wie Teppichböden, Linoleum- oder PVC-Böden, aber auch eine fehlende Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhaus oder ein Bad mit einer einfachen Sanitärausstattung. Auch die Lage spielt eine Rolle: Einen Abschlag gibt es, wenn die Haupträume einer Wohnung an einer belasteten Hauptverkehrs- oder Durchgangsstraße liegen oder die Räume wenig Licht haben. Abschläge gibt es im Vergleich zu Wohnungen im Stadtgebiet auch für Wohnungen in den Stadtteilen: Fünf Minuspunkte sieht der Mietspiegel für Weiler vor und je sieben Minuspunkte für die Stadtteile Buhlbronn, Haubersbronn, Mannshaupten, Miedelsbach, Ober- und Unterberken, Schlichten und Schornbach. Und wofür gibt es Zuschläge? Die müssen beispielsweise einberechnet werden, wenn zur Wohnung eine komplette Einbauküche gehört, im Bad eine hochwertige Sanitärausstattung eingebaut ist, ein teurer Bodenbelag verlegt wurde oder auch ein Wintergarten oder ausschließlich selbst nutzbarer, umzäunter Garten zur Verfügung stehen.
Wichtig wird der Mietspiegel für Mieter und Vermieter vor allem dann, wenn die Miete erhöht werden soll. Die erste Mieterhöhung ist nach 15 Monaten möglich. Außerdem darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und und sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Der Mietspiegel gilt nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und für vermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt bei Wohnflächen zwischen 25 und 150 Quadratmetern. Preisgebundene Wohnungen wie Sozialwohnungen mit Wohnberechtigungsnachweis oder gewerblichgenutzter Wohnraum sind nicht erfasst.
Die „gute Lage“ einer Wohnung ist sehr subjektiv
Der Verwaltungsausschuss hat den Mietspiegel abgesegnet. Bedauert wurde allerdings, dass die notwendigen Daten nur in Schorndorf und seinen Stadtteilen, nicht aber in den umliegenden Gemeinden erhoben wurden. Damit gilt der Mietspiegel nur für Schorndorf. „Ein Rückschritt“, monierte FDP/FW-Chef Gerhard Nickel. Nach Ansicht von Oberbürgermeister Matthias Klopfer ist es allerdings vor allem die Aufgabe der Stadt, in Schorndorf für Transparenz zu sorgen.
Grünen-Chef Ulrich Kost bemängelte Probleme bei der Zuordnung der Lage. Was, wenn eine Wohnung einen schönen Garten auf der Westseite hat, aber an der Ostseite eine große Straße vorbeiführt? Antwort von Bertin von Heintschel: „Die pauschale Einteilung in einfach, gut und beste Lage gibt es nicht mehr.“ Stattdessen fließen Einzelkriterien in die Bewertung ein. In der Datenerhebung wurden Lage, Ausstattung und Mietpreis abgefragt. Herausgestellt hat sich nach Angaben von Bernhard Schmidt vom EMA-Institut: „Die Lage ist sehr subjektiv. Wenig Lagekriterien haben einen Preiseinfluss.“ Ökokriterien wie Fotovoltaikanlagen und Fahrradabstellplätze wurden nicht erfasst.
Wer’s genau wissen will und die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln will, findet den neuen Mietspiegel unter www.schordorf.de/Mietspiegel.
