Waiblingen

Immobilienwahnsinn: Drastischer Preisanstieg

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Symbolbild. © Pixabay.com/CC0 Public Domain

Waiblingen. Nach vier Stunden hat die Vermieterin in Fellbach ihre Anzeige für eine Zwei-Zimmer-Wohnung wieder aus dem Internet genommen. 289 Interessenten waren mehr als genug. Immer mehr Menschen suchen eine Wohnung – zum Mieten oder zum Kaufen. Oft vergeblich. Die Preise für Immobilien explodieren.

Der Preisspiegel zum Download (PDF)

Jahr für Jahr erscheint der Marktbericht des Maklerunternehmens Ellwanger & Geiger. In den vergangenen fünf Jahren haben sich die Preise annähernd verdoppelt. Aktuell werden Eigentumswohnungen laut Preisspiegel in Weinstadt für 2300 bis 4300 Euro je Quadratmeter verkauft. 2012 lagen die Preise in Weinstadt noch zwischen 1200 und 2600 Euro. Es ist bereits absehbar, dass sich in ein, zwei Jahre die Preise verdoppelt haben werden. Je näher an Stuttgart, desto rasanter ist der Preisanstieg. „Als Folge des fehlenden Angebots in Stuttgart weichen viele Käufer auf das Umland aus“, schreibt Ellwanger & Geiger. „Allerdings nicht wie in den 80er und 90er Jahren ins Eigenheim weit außerhalb im Grünen, sondern in die Nachbarkreise, die ihnen Nähe zur Großstadt und vor allem kurze Anfahrtswege zur Arbeit bieten.“

100 Anfragen binnen eines Tages

Wie begehrt gute Immobilien sind, zeigt ein Beispiel aus Waiblingen. Eine Erbengemeinschaft verkauft ihr wunderschönes, etwas in die Jahre gekommenes Reiheneckhaus in den Rinnenäckern. Binnen eines Tages lagen 100 Anfragen vor. So schnell wie das Einfamilienhaus mit acht Zimmern und 170 Quadratmeter Wohnfläche im Internet aufgetaucht war, so schnell war das Angebot wieder verschwunden. Statt mit 300 000 Euro rechnen die Erben nun mit 430 000 Euro, die ihnen das elterliche Haus einbringen wird.

Mieterbund warnt vor hohen Mieten

Der Immobilienmarkt ist der pure Wahnsinn. Je teurer Eigenheime und -wohnungen werden, desto stärker steigen die Mieten. Der Anstieg bei den Quadratmetermieten hinkt zwar hinter den Immobilienpreisen her. Doch der Mieterbund Baden-Württemberg warnt bereits. Ein Blick bei Ellwanger & Geiger auf Waiblingen lässt erahnen, wie tief die Wohnungssuchenden in die Tasche greifen müssen, um eine Wohnung zu bekommen. Lag die Preisspanne bei den Mieten 2012 in Waiblingen und Fellbach noch bei sieben bis zehn Euro je Quadratmeter, sind es inzwischen 8,40 bis 13 Euro. In Stuttgart sind die Mieten noch höher.

Rems-Murr: „Standort mit hohem bis sehr hohem Nachfrageüberhang“

Ein Prognos-Gutachten weist aus, dass in mehr als der Hälfte der Landkreise in Baden-Württemberg die Wohnungsmärkte als angespannt gelten. So auch im Rems-Murr-Kreis, in dem Prognos eine im Bundesvergleich überdurchschnittliche Entwicklung der Wohnungsnachfrage und des -angebots erkennt. Die Landeshauptstadt Stuttgart gehört zu den „Top 7“-Standorten mit einer extrem angespannten Wohnungssituation; der Rems-Murr-Kreis ist einer der 96 sogenannten C-Standorte mit angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland, „die von einem hohen bis sehr hohen Nachfrageüberhang gekennzeichnet sind“.

Deutliche Preisunterschiede innerhalb des Rems-Murr-Kreises

Die Städte und Gemeinden im Rems-Murr-Kreis können nicht über einen Kamm geschert werden. Zwischen Waiblingen und Murrhardt, Winnenden und Welzheim oder Kernen und Kaisersbach gibt es deutliche Unterschiede, was das Wohnungsangebot wie auch die Nachfrage angeht. Laut Volksbank-Wohnmarktbericht gibt es auf dem Welzheimer Wald Eigenheime für rund 300 000 Euro. Im vorderen Remstal und entlang den S-Bahn-Linien ist die Nachfrage besonders hoch – und dementsprechend sind die Preise. Spitzenreiter sind Waiblingen, Korb oder Fellbach mit rund einer halben Million Euro für ein Einfamilienhaus.

Durchschnittlich verdienende Familie kann sich keine Eigentumswohnung leisten

Die Bundesbank warnt bereits vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes in Deutschland. „Für Deutschland insgesamt sehe ich noch keine Blase“, sagte Vorstandsmitglied Andreas Dombret kürzlich in einem Interview. „Es gibt aber in einigen Regionen die Gefahr, dass die Immobilienmärkte überhitzen.“ Eine Warnung, die die Maklerfirmen meist weit von sich weisen. Wie sollen sie auch Häuser und Wohnungen verkaufen, wenn sie einräumen müssten, dass die Preise längst nicht mehr angemessen sind.

Fakt ist: Eine durchschnittlich verdienende Familie mit rund 3700 Euro brutto im Monat kann sich den Kauf einer Eigentumswohnung nicht leisten. Aber selbst Gutverdienende mit 5000 Euro brutto müssten sich nach der Decke strecken, wenn sich die vierköpfige Familie in Remshalden eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 200 000 bis 400 000 Euro leisten wollte. Das Pestel-Institut sprach bereits von einer „Verlierer-Generation“ der 25- bis 40-Jährigen.

Eine Verlierer-Generation, die sich keine Immobilie mehr leisten kann

Diese Generation könne sich Eigentum nicht mehr leisten – im Gegensatz zu ihren Eltern und Großeltern. Immer mehr von ihnen seien gezwungen, zur Miete zu wohnen. Dabei gehören gerade die Jobstarter und Familiengründer eigentlich zur typischen Klientel für Wohnungskauf und Hausbau.

Der Markt ist leer gefegt. Die Immobilienmakler beklagen ein viel zu geringes Angebot an Wohnungen und Häusern. Allenfalls Erbstücke oder Wohnungen, die im Zuge einer Scheidung verkauft werden, kommen auf den Markt. „Einer der Gründe hierfür ist, dass neben Wohnungen häufig auch Häuser mangels Anlagealternativen nicht veräußert, sondern vermietet werden“, stellt Ellwanger & Geiger fest. In der Folge würden die Immobilienpreise in Stuttgart weiter steigen – und im Umland.

Demografen haben sich schwer verschätzt

Immobilien als Kapitalanlage sind begehrter denn je. Wer verkauft seine Wohnung heute, wenn er in zwei, drei oder zehn Jahren mit einem weit höheren Erlös rechnen kann? Zumal alternative Geldanlagen entweder riskant oder schlicht unattraktiv sind. Ein weiterer Grund für den angespannten Wohnungsmarkt ist, dass sich die Demografen vor Jahren schwer verschätzt hatten. Für die Region Stuttgart prognostizierten sie eine sinkende, mancherorts eine allenfalls gleichbleibende Bevölkerung. Entsprechend gering schätzten sie folgerichtig den Bedarf nach neuen Wohnungen ein. Viele Kommunen verabschiedeten sich von hochfliegenden Plänen und dampften ihre Neubaugebiete auf einen absehbaren Eigen- und Ersatzbedarf ein.

Wirtschaftsboom sorgt für beständigen Zuzug in die Region

Doch die Realität machte einen Strich durch diese Rechnung. Der wirtschaftliche Boom im Großraum Stuttgart sorgte und sorgt für einen beständigen Zuzug von Menschen aus Rest-Deutschland und Europa. Die Flüchtlingskrise erhöht den Bedarf zusätzlich.

Es fehlt aber nicht nur an erschwinglichem Wohnraum, sondern an Wohnungen insgesamt. In den vergangenen fünf Jahren sind zwischen Rems und Murr jährlich lediglich zwischen 1000 und 1300 Wohnungen fertiggestellt worden. Bei weitem nicht genug, um den riesigen Bedarf zu decken.


Waiblingen. „Ich habe wohl viel Glück gehabt“, sagt die Kollegin über ihre erfolgreiche Wohnungssuche im Raum Waiblingen. Sie hatte auf 15 Inserate geschrieben, fünf Antworten erhalten und drei Wohnungen besichtigt. Wie es auf dem Wohnungsmarkt zugeht, schildert uns Sarah Utz so.

Wie viel Glück die Kollegin bei der Wohnungssuche hatte, macht diese Tatsache deutlich: Ihre neue Vermieterin hat auf die Wohnung innerhalb von vier Stunden, in denen diese auf immobilienscout24.de inseriert war, 289 Zuschriften erhalten.

„Bei der ersten Wohnung war eine offene Besichtigung angesetzt. Das heißt, jeder, der wollte, konnte kommen. Als ich 15 Minuten vor dem Termin ankam, stand da schon eine Schlange. Ich schätze, es waren etwa 100 Leute zur Besichtigung da. Zwei Tage später gab es noch mal die gleiche Besichtigungsrunde. Die aktuelle Bewohnerin war ganz schön überfordert von den Menschenmassen.

Sehr persönliche Fragen bei der Selbstauskunft

Wer die Wohnung wollte, hat sich dann wieder in eine Schlange eingereiht und eine Selbstauskunft ausgefüllt. Da waren auch einige sehr persönliche Fragen zu beantworten. Zum Beispiel, ob gegen einen strafrechtlich ermittelt wird, welchen Beziehungsstatus man hat und das genaue Einkommen wurde auch abgefragt. Dann musste man sich wieder in die Schlange stellen, um die Selbstauskunft abzugeben. Der Hausverwalter hat dann jedes Formular durchgelesen, Vermerke gemacht und geschaut, ob der Kandidat sich die Wohnung auch leisten kann und im Zweifelsfall nachgefragt.

Obwohl in der Anzeige explizit gestanden habe, dass nur eine Person in der Wohnung wohnen soll, waren viele Paare, zum Teil mit schwangerer Frau, dabei. Außerdem Rentner, die die Wohnung gar nicht bezahlen könnten. Das habe ich nur am Rande mitbekommen

Wer die Küche kauft, erhält den Mietvertrag

Bei der zweiten Wohnung fiel die Auswahl auf denjenigen, der bereit war, eine Küche zu kaufen, die der Vermieter dann beim Auszug abkauft. Die wollten nichts mit möglichen Wartungen zu tun haben. Erst haben sie gesagt, sie würden selbst eine Küche kaufen, dann haben sie aber doch gesagt, die Auswahl fällt auf den, der selbst bereit ist, sie einzurichten. Ein etwas seltsamer Deal. Außerdem wäre ich gezwungen gewesen, eine Garage zu mieten, die ich gar nicht brauche. Auch diese Vermieter haben erzählt, dass sie unheimlich viele Anfragen hatten. Sie hatten in der Zeitung inseriert und waren froh, nur eine Chiffre angegeben zu haben.

Nur bei der Wohnung, in die ich nun letztlich auch einziehe, war alles normal. Haustiere sind in keiner der Wohnungen erwünscht, wenn man eins hat, wird man offenbar schon von vorneherein aussortiert. Das habe ich so auch in mehreren Gruppen auf Facebook gelesen, in denen Wohnungen und Gesuche inseriert werden. Die Tierhalter sind oft ziemlich verzweifelt und finden nicht mal auf dem Land etwas. Auch mit Kindern scheint es schwierig zu sein. Allerdings gab es auch einige Angebote explizit für Familien mit kleinen Kindern.“

Riesiger Bedarf

Die Kreisbau schätzte allein im Rems-Murr-Kreis den Bedarf nicht nur aufgrund des Zuzugs von Flüchtlingen, sondern wegen der generellen Knappheit von erschwinglichen Wohnungen auf 5000 Sozialwohnungen in den nächsten Jahren. Eine Milliarden-Investition, für die Kreisbau-Geschäftsführer Dirk Braune sich eine unkonventionelle Finanzierungsidee ausgedacht hat. Bürger, die ihr Geld in Immobilien anlegen wollen, müssen nicht gleich eine ganze Wohnung kaufen, sondern können Anteile an Wohnungsprojekten erwerben. Um den riesigen Bedarf an Wohnungen zu decken, sieht Braune aber auch die freien und genossenschaftlichen Bauträger in der Pflicht.

Die Kreisbau hat die überlangen Wartelisten für ihre 700 Sozialwohnungen abgeschafft, die bis zu 1500 Wohnungssuchende umfasste. Freie Wohnungen werden im Internet angeboten, zumal die Belegung der Wohnungen zunehmend von den Städten und Gemeinden erfolgt.