Neue Rechte für Wohnungsbesitzer: Waiblinger Anwalt erklärt, was sich in Wohnungseigentümergemeinschaften zum 1. Dezember 2020 ändert

Wer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, für den ändert sich vom 1. Dezember 2020 an eine Menge. 13 Jahre lang ist das Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr geändert worden, nun tritt mitten in der Corona-Krise eine Reform in Kraft. Was ist daran gut für die Wohnungsbesitzer, was schlecht?

Hendrik Leibfritz, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei der Waiblinger Rechtsanwaltskanzlei Schmid & Leibfritz, hat für unsere Zeitung die wichtigsten Neuerungen erklärt – und wir haben all das in 13 übersichtliche Punkte gepackt.

1. Gute Nachricht für Fahrer von Elektroautos

Wenn eine Eigentümergemeinschaft das Laden von Elektroautos in der Tiefgarage möglich machen wollte, konnte sie bisher von einem einzigen Eigentümer ausgebremst werden. Das geht nun nicht mehr: Jeder Wohnungseigentümer hat nun laut Hendrik Leibfritz das Recht, auf eigene Kosten angemessene bauliche Veränderungen zu verlangen.

Wer bei der Eigentümerversammlung dafür stimmt, trägt die Kosten mit. Wer sich enthält oder dagegen stimmt, muss nichts bezahlen – ihm darf aber von der Eigentümergemeinschaft die Nutzung der Ladestation untersagt werden.

2. Wohnungen können leichter einbruchssicher gemacht werden

Ein weiterer Klassiker: Die Bewohner im Erdgeschoss wollen die alten Fenster erneuern, um sie einbruchssicherer zu machen. Einige Eigentümer aus dem ersten und dem zweiten Stock sind dagegen, weil sie persönlich davon keinen Nutzen haben. Bislang konnten sie so den Einbau blockieren, selbst wenn sie in der Minderheit waren. Das geht jetzt nicht mehr.

Gleiches gilt für den Einbau neuer Hauseingangstüren und neuer Wohnungseingangstüren. Was viele nicht wissen: Auch diese gehören in einer Eigentümergemeinschaft zum Gemeinschaftseigentum.

3. Anschluss an schnelleres Internet

Jetzt in Corona-Zeiten sind immer mehr Menschen im Home-Office – doch nicht bei jedem ist die Internetleitung schnell genug. Wer bislang in seiner Eigentümergemeinschaft den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz für schnelleres Internet für alle durchsetzen wollte, konnte von einem einzelnen Verweigerer ausgebremst werden – das geht jetzt nicht mehr.

4. Einbau von Aufzug kann nicht mehr von Einzelnen blockiert werden

Barrierefreiheit ist ein weiterer Punkt, bei dem einzelne Eigentümer nicht mehr alles aufhalten können. Wenn eine Eigentümergemeinschaft etwa einen Aufzug einbauen will, kann sie dies mit einfacher Mehrheit beschließen.

Stimmt eine Minderheit dagegen, muss sie zwar nicht mitzahlen – aber der Zugang zum Aufzug kann dann nach Einschätzung von Hendrik Leibfritz etwa durch eine Chipkarte geregelt werden. Sprich: Wer sich nicht finanziell beteiligt, erhält keine Chipkarte und kann dann auch nicht den Aufzug nutzen.

5. Wer nicht dafür stimmt, muss auch nicht zahlen

Wer einer baulichen Veränderung nicht zustimmt, muss sie in der Regel nicht mitbezahlen – allerdings gilt das laut Hendrik Leibfritz nicht in allen Fällen. „Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich Kosten einer Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren oder Maßnahmen mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden und die Maßnahme nur mit verhältnismäßig geringen Kosten verbunden ist.“

6. Mehr Rechte für die Gemeinschaft

Mit der WEG-Reform von 2007 wurde die Rolle der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungsbesitzer zwar gestärkt – aber es gab viele Unklarheiten. Diese, sagt Anwalt Hendrik Leibfritz, werden jetzt vom 1. Dezember 2020 an aus dem Weg geräumt. „Der Eigentümergemeinschaft an sich wurden auch deutlich weitergehende Rechte eingeräumt, als dies zuvor der Fall war.

Konkret wird dies an einem Beispiel: Hat ein Miteigentümer auf eigene Faust eine Balkonüberdachung angebracht, so durfte ein anderer Miteigentümer, den das störte, auf Rückbau klagen. Das geht nun nicht mehr. Dieses Recht steht nur noch der Eigentümergemeinschaft zu. Sie darf auch eine derartige bauliche Veränderung im Nachhinein genehmigen.

Möglich ist aber, dass sie jenen Eigentümer, der sich gestört fühlt, ermächtigt, die Rückbauforderung auf eigene Kosten durchzusetzen. „Was konkret im Einzelfall erfolgt, beschließt die Eigentümerversammlung, wobei eine einfache Mehrheit genügt“, betont Leibfritz.

7. Mehr Macht für den Verwalter

In der Regel haben Eigentümergemeinschaften einen Hausverwalter – und die bekommen nun deutlich weitergehende Rechte. Dieser darf jetzt „gewöhnliche“ Erhaltungsmaßnahmen ohne Beschluss der Gemeinschaft veranlassen. Mit Ausnahme von Grundstücks- und Darlehensverträgen darf er nun für die Gemeinschaft alle Verträge abschließen. Wer jetzt Sorge hat, dass ein Verwalter zu viel Macht bekommt, der muss indes wissen, dass auf Verwalter auch mehr Pflichten zukommen.

8. Verwalter muss sich fortbilden

Eine Eigentümergemeinschaft hat jetzt einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Das bedeutet laut Hendrik Leibfritz, dass dieser seine Eignung unter anderem durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachweisen muss. Es gilt indes eine Übergangsfrist von zwei Jahren.

Auch hat die Eigentümergemeinschaft jetzt das Recht, den Verwalter jederzeit abzuberufen. „Ein wichtiger Grund ist im Gegensatz zur alten Rechtslage nun nicht mehr erforderlich.“

9. Werden die Verwalter bald ihre Gebühren erhöhen?

Der Anspruch des Verwalters auf Vergütung erlischt sechs Monate nach erfolgter Abberufung. Was zunächst für die Wohnungseigentümer positiv ist, kann bald einen finanziellen Nachteil haben. Hendrik Leibfritz glaubt, dass viele Verwalter mit Blick auf ihre eigene wirtschaftliche Absicherung ihre Gebühren erhöhen werden.

10. Wer sich den Verwalter spart, muss aufpassen

Wer jetzt gerade als kleine Eigentümergemeinschaft überlegt, sich den Verwalter zu sparen, sollte Folgendes wissen: Der Verwalter ist Zustellungsbevollmächtigter für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft. „Wurde kein Verwalter bestellt, ist zu beachten, dass die Zustellung einer Klage an nur einen einzelnen Wohnungseigentümer auch gegenüber den weiteren Miteigentümern wirksam ist“, betont Leibfritz.

Wer als Miteigentümer solch eine Klage erhält, muss unverzüglich mit den weiteren Miteigentümern Kontakt aufnehmen. Werden vom Gericht gesetzte Fristen nicht beachtet, können die anderen Eigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. Das kann dann teuer werden.

11. Keine Vorgaben mehr zur Zahl der Verwaltungsbeiräte

Wie bei Ehrenämtern in Vereinen auch reißt sich niemand darum, sich zum Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft wählen zu lassen. Nun gibt es hier eine Lockerung durch die neue WEG-Reform, die die Lage entspannt. Bislang war es nötig, entweder drei Verwaltungsbeiräte zu wählen oder keinen. Das, betont Hendrik Leibfritz, sei vielfach missachtet worden. „Nunmehr macht das Gesetz keine Vorgaben mehr zur Anzahl der Verwaltungsbeiräte.“

12. Bei Modernisierungen können Mieter jetzt weniger blockieren

Wenn eine WEG zum Beispiel die Rohre modernisieren wollte, konnten einzelne Mieter bislang gegenüber der Eigentümergemeinschaft den Zugang zur Wohnung verweigern und die Handwerker einfach nicht reinlassen. Die WEG musste dann immer auf den Vermieter zugehen – und der wiederum musste gegenüber dem Mieter aktiv werden.

Das hat in der Praxis nicht selten dazu geführt, dass der Vermieter einfach untätig blieb. Nun hat die Eigentümergemeinschaft laut Anwalt Hendrik Leibfritz gegenüber sämtlichen Nutzern der Immobilie das Recht, dass diese Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen dulden müssen.

13. Teilungserklärung verliert an Bedeutung

Die Teilungserklärung ist in vielen WEGs eine Art Grundgesetz. Ihre Bedeutung wurde jetzt aber durch die Reform etwas eingeschränkt: Die Eigentümergemeinschaft darf nun sämtliche Regelungen der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ändern – und damit von der Teilungserklärung abweichen. „Dies bedeutet konkret, dass die Eigentümergemeinschaft auch beschließen kann, dass beispielsweise Kosten für die Erneuerung von Fenstern grundsätzlich vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, auch wenn die Teilungserklärung hier Abweichendes regelt.“