Waiblingen

Teure Lage: Welche Häuser man in Waiblingen für 1 Million Euro bekommt

Neubauten
Ehemaliges Krankenhausareal: Größere Vierzimmerwohnungen wurden hier nahezu zum Preis von Reihenhäusern verkauft. © Gabriel Habermann

Die Preise für Immobilien sind so hoch wie nie. Wer eine Doppelhaushälfte oder ein frei stehendes Haus in Waiblingen oder Umgebung kaufen möchte, muss zwischen 800 000 bis zu 1,1 Millionen Euro oder mehr parat haben – je nach Größe und Ausstattung, weiß Bernd Mergenthaler von der Waiblinger Mergenthaler Immobilien AG. Immer wieder seien unter den angebotenen Immobilien Häuser, die 25 Jahre oder älter seien und in welche Käufer 100 000 bis 200 000 Euro reinstecken müssten, um das Haus zu modernisieren und auf den aktuellen Stand in Sachen Heizung, Dachisolierung oder Fenster zu bringen, meint er.

Eine ähnliche Beobachtung macht auch die Kreissparkasse Waiblingen, die sowohl Immobilien für Kunden verkauft wie auch als Kreditgeber fungiert. Auf die Frage, welche Immobilie man für eine Million Euro erwerben könne, erklärt Pressesprecherin Rebecca Straub, dass pauschal im Neubaubereich eine Doppelhaushälfte mit Garage sowie einer Wohnfläche von rund 140 Quadratmetern und etwa 200 Quadratmetern Grundstücksfläche realistisch sei. „Für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit Garage und Garten wird es bei einer Million Euro schon eng“, meint sie. Da müsse man mit bis zu 1,2 Millionen Euro rechnen. Gebrauchte Immobilien seien je nach Baujahr und Zustand billiger. Im Vergleich zu Neubauten koste eine 20 Jahre alte Immobilie rund 20 Prozent weniger.

Bernd Mergenthaler nennt ein paar Beispiele, die er jüngst verkauft hat: ein Bungalow für 1,1 Millionen Euro in Neckarrems, ein Zweifamilienhaus in Fellbach-Schmiden für 1,05 Millionen Euro oder ein kleines Dreifamilienhaus in Bad Cannstatt, das für eine Million Euro verkauft wurde und bei welchem „noch viel zu machen ist“, da der Käufer, eine junge Familie, vorhabe, es zu einem Einfamilienhaus umzubauen.

700 000 bis 800 000 Euro für ein Reihenhaus

Bei Neubauten sind die Preise ähnlich: Mergenthaler nennt das Gebiet Heiße Klinge in Schwaikheim, wo Häuser für bis zu 800 000 Euro angeboten werden, ähnlich teuer seien Neubauten in Erdmannhausen oder Remshalden. Mit der Erreichbarkeit einer S-Bahn-Station steige auch der Preis, so Mergenthaler. Im Vergleich dazu werden Reihenhäuser in Waiblingen-Bittenfeld für rund 700 000 Euro angeboten.

Ähnliche Situation auf dem Wohnungsmarkt. Mergenthaler berichtet von einem älteren Ehepaar, welches das Eigenheim etwas außerhalb verkaufen wollte und im Gegenzug eine gut erreichbare barrierefreie Wohnung gesucht hat. Am Ende sei es nahezu ein Tauschgeschäft gewesen, so Mergenthaler. „Das Ehepaar verkaufte sein großes, frei stehendes Haus für eine deutlich kleinere Wohnung, die ähnlich teuer war!“

Demnach ist die Situation bei Eigentumswohnungen eine ähnliche. Beispiel ehemaliges Krankenhaus-Areal in Waiblingen, wo je nach Lage Vierzimmerwohnungen für Preise verkauft wurden, wo man mancherorts ein Reihenhaus für denselben Preis erstehen kann. „Die Nachfrage ist da“, meint Bernd Mergenthaler, der sein Büro im Jahr 2000 gegründet hat. „Bauträger finden in der Regel ihre Abnehmer!“

Wer kann sich Immobilien für rund eine Million Euro leisten?

Millionäre seien es demnach nicht, die sich ein Eigenheim für den Wert von etwa einer Million Euro leisten können, meint Mergenthaler. Seiner Erfahrung nach seien es oftmals junge Familien, die entweder geerbt oder eine Schenkung erhalten haben. Viele von ihnen hätten ein Eigenkapital von 300 000 bis 400 000 Euro.

Laut Rebecca Straub von der Kreissparkasse Waiblingen gebe es durchaus Interessierte, die über ein hohes Einkommen und das erforderliche Kapital verfügen würden, um sich solche Immobilien leisten zu können. Auch für junge Familien sei der Traum von den eigenen vier Wänden in diesem Preissegment möglich, sofern frühzeitig mit der Ansparung von entsprechendem Kapital begonnen wurde.

Wie oft platzt der Traum vom Eigenheim beim Finanzierungsgespräch?

„In den vergangenen zwölf Monaten kam es schon häufiger vor, dass Finanzierungen nicht zustande kamen“, berichtet Bernd Mergenthaler, da Banken das Risiko für die Vergabe eines Kredits zu hoch gewesen sei. Warum das so sei, liege bei älteren Häusern an den Kosten für eine Renovierung, die seitens der Familie nicht einberechnet war, die aber unausweichlich sei, weil etwa Leitungen veraltet sind, Elektrik nicht mehr zeitgemäß oder die Heizung älteren Semesters ist. Selbst mit Fördermitteln, die man etwa für eine neue Heizanlage beantragen könne, bleiben Kosten von mehreren Zehntausend Euro. Immer wieder werde zudem eine zweite Sicherheit etwa durch die Bürgschaft der Eltern nicht akzeptiert.

„Uns ist es wichtig, die Kunden gut zu beraten – dazu gehört auch, mal eine Finanzierung abzulehnen, damit weiter Eigenkapital angespart werden kann oder ein günstigeres Objekt erworben wird“, meint auch Robert Hägelen von der Volksbank Stuttgart, die ebenfalls wie die Kreissparkasse Immobilien für ihre Kunden verkauft wie auch Kredite gewährt. „Schließlich müssen sich Kunden die Immobilie langfristig leisten können. Insbesondere auch, wenn bei der Anschlussfinanzierung die Marktzinsen deutlich höher liegen“, betont er.

Wann ist die Spitze des Eisbergs erreicht – ein Blick in die Glaskugel

In den vergangenen zehn Jahren haben sich laut Immobilienmakler Bernd Mergenthaler die Preise verdoppelt, in den vergangenen 20 Jahren sogar vervierfacht, meint er. Während Ende 2000 ein Gebäude beispielsweise 500 000 DM gekostet habe, also rund 250 000 Euro, koste es nun eine Million. Dennoch geht er davon aus, dass die Preise nicht in dem Ausmaß weiter ansteigen, aber auch nicht fallen werden. Hintergrund ist: Dass die Nachfrage nach wie vor gegeben ist, es ausreichend Interessenten gibt, die bereit sind, diesen Preis zu zahlen. Gleichzeitig steigen sämtliche andere Kosten in der Branche, was wiederum auch gegen eine Preissenkung spräche. „Der Preisanstieg verlangsamt sich zwar, hält aber angesichts vielfältiger Preistreiber weiterhin an!“, meint auch Rebecca Straub von der Kreissparkasse Waiblingen. Robert Hägelen von der Volksbank Stuttgart bestätigt das: „Unklar ist noch, mit welcher Geschwindigkeit die Preise zulegen werden“, sagt er.

Corona habe die Situation auf dem Immobilienmarkt nochmals verschärft, meint Bernd Mergenthaler: Zum einen sei vielen der Bedarf eines Arbeitszimmers bewusst geworden, zum anderen hätten Interessierte die Zeit der Lockdowns genutzt, um sich gezielt mit dem Thema Eigenheim auseinanderzusetzen.

Laut Kreissparkasse Waiblingen würden seit Beginn der Pandemie auch Gebiete nordöstlich von Waiblingen nachgefragt werden, das heißt weniger in Richtung Stuttgart oder Esslingen, sondern verstärkt in Richtung Affalterbach, Winnenden oder Schorndorf. Hinzu komme die aktuelle Negativzins-Politik der Europäischen Zentralbank, die Banken für ein verfügbares Kapital von 50 000 oder 100 000 Euro an ihre Kunden weitergeben. „Die Nachfrage ist hierdurch nochmals deutlich gestiegen“, sagt Rebecca Straub von der Kreissparkasse.

Weniger Platz für mehr Menschen in einer Wohneinheit

Beim Thema Eigenheim beobachtet Bernd Mergenthaler, dass sich Familien mit weniger Platz zufriedengeben, weil sie es sich nicht anders leisten können. Beispielsweise werde aus einer 3,5-Zimmer-Wohnung eine Vierzimmerwohnung mit Hilfe einer zusätzlich eingezogenen Wand. Eine Familie mit nur einem Kind ziehe in eine Zweizimmerwohnung, um das Wohnzimmer mit einer Schlafcouch für die Eltern zu versehen.

Die Preise für Immobilien sind so hoch wie nie. Wer eine Doppelhaushälfte oder ein frei stehendes Haus in Waiblingen oder Umgebung kaufen möchte, muss zwischen 800 000 bis zu 1,1 Millionen Euro oder mehr parat haben – je nach Größe und Ausstattung, weiß Bernd Mergenthaler von der Waiblinger Mergenthaler Immobilien AG. Immer wieder seien unter den angebotenen Immobilien Häuser, die 25 Jahre oder älter seien und in welche Käufer 100 000 bis 200 000 Euro reinstecken müssten, um das Haus zu

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