Winnenden

Bauzinsen gestiegen, BGW-Vorstand sagt: „Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei“

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Symbolfoto. © Gaby Schneider

Zum Geschäftsbericht der Baugenossenschaft Winnenden (BGW) gehören der Stand der Bauvorhaben, die Bilanz des Vorjahres und eine aktuelle Prognose. Die hat im Sommer 2022 sowohl ihre düsteren, als auch ihre hellen Seiten: „Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei“, sagt Vorstand Jürgen Schneider.

Eingeläutet von der Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank muss so mancher Bauwillige neu rechnen: „Wenn die Bank für den Kredit statt ein Prozent drei Prozent Zins verlangt, das kann sich mancher nicht mehr leisten, oder er wagt es nicht, wegen der wirtschaftlichen Unsicherheit.“ Das schlage sich in den Verkäufen der Bauträger nieder, das merke man auch bereits an weniger Bauanträgen, die bei Behörden eingehen. „Von den 400 000 neuen Wohnungen pro Jahr, die die Regierung avisiert hat, sind wir Lichtjahre entfernt“, so der geschäftsführende Vorstand Michael Rieger.

Aus Sicht der beiden früheren Banker Jürgen Schneider und Michael Rieger war die Zinserhöhung zeitlich überfällig, aber in der Ausführung viel zu abrupt. Es hätte in mehreren kleineren Stufen und früher erfolgen müssen, man hätte den Zinssatz nicht in einem Zug mehr als verdoppeln dürfen. „Und der Krieg zwischen Russland und der Ukraine hat das Fass zum Überlaufen gebracht.“

Die BGW nimmt das Tempo raus, dennoch entstehen 24 neue Wohnungen

Die BGW steht finanziell nach wie vor sehr gut da. Aber sie wird nicht mehr in dem Tempo wie bisher ihr Zehn-Jahres-Ziel, 500 Mietwohnungen im Bestand zu haben, verfolgen können. Sie peilt das Ziel weiter an, aber sein Erreichen ist nach hinten gerückt, auf Ende des Jahres 2024. 

Als größter Vermieter Winnendens merkt die BGW, dass die Nachfrage nach (Miet-)Wohnungen ungebrochen ist, aber wie kann man sie in Zukunft bedienen, wenn es die Delle beim Wohnungsverkauf gibt? 51 neue Mietwohnungen sind von Sommer bis Herbst bei der BGW bezugsfertig, (wir haben über die drei Mehrfamilienhäuser am Eichendorffweg mit 44 Wohnungen berichtet, im Adelsbach kommen noch sieben dazu). Aber dann? Wird das Tempo rausgenommen, auch bei der BGW. Sie hat in diesem Jahr mit dem Bau von elf Mietwohnungen in Schwaikheim begonnen und plant nächstes Jahr 13 neue Mietwohnungen am Schwalbenweg 1 zu bauen, das Baugesuch ist eingereicht.

„Wegen des gestiegenen Zinsniveaus müssen wir mehr Eigenkapital einsetzen, 40 statt 20 Prozent“, sagt Michael Rieger. Jürgen Schneider ergänzt, dass die BGW eine bestimmte Miethöhe nicht überschreiten möchte, und deshalb die gestiegenen Zinsen nicht einfach auf die Miete aufgeschlagen werden. „Mehr Eigenkapital verwenden heißt aber auch, dass wir künftige Bauvorhaben zeitlich strecken müssen.“ Ist der Eigenkapitaltopf geschrumpft, muss die BGW erst wieder ein paar Bestandswohnungen verkaufen, um ihn zu füllen, „das alles geht nur step by step.“

Mit Verkäufen das Eigenkapital auffüllen

2021 hat die BGW vier Wohnungen in Schiefersee 6, eine Wohnung in der Seestraße 36, ein Reihenhaus an der Hölderlinstraße und vier Tiefgaragenstellplätze an der Ruitzenmühle verkauft, was 1,39 Millionen Euro an Buchgewinnen ergab. Und auch so wird Wohnraum geschaffen: „Da der Mietertreff im Wolfklingenweg nicht im erhofften Umfang genutzt wurde, wurde er in eine Wohnung umgebaut und vermietet“, heißt es im Geschäftsbericht.

Eingangs haben wir behauptet, das Ende des Immobilienbooms habe auch sein Gutes. Die Erklärung dazu wollen wir nicht schuldig bleiben. „Das haut die Spekulanten aus dem Markt hinaus, die gekauft haben, ihre Häuser und Grundstücke gehalten und abgewartet haben, bis sie sie zu einem höheren Preis weiterverkaufen konnten. Das hört jetzt hoffentlich ein bisschen auf“, sagt Jürgen Schneider. Die großen Investoren jagten die Preise geradezu nach oben. „Doch wer überpaced hat, guckt jetzt in die Röhre“, prognostiziert Jürgen Schneider. Er erwartet eine Preisdämpfung, die allenfalls wegen der anhaltenden Materialknappheit noch nicht so drastisch ausfällt.

Grafik über Baupreise spiegelt Boom

Die Grafik, die Rieger im Geschäftsbericht von seinem Bundesverband veröffentlicht hat, spricht mit dem Preissprung von 2020 auf 2021 Bände. Im November 2021 sind die Preise um 14,5 Prozent höher gelegen als im Oktober 2021, schreibt Rieger in der Broschüre.

Sinkende Immobilienpreise, ein sich beruhigender Markt „angefangen bei den Grundstückspreisen und fortgesetzt bei den Handwerkerpreisen“, das könnte die Rahmenbedingungen fürs Bauen etwas einfacher machen. Zurzeit sind sie nach Einschätzung Riegers „100 Prozent schwieriger als vor der Pandemie“.

Lösung? Die Politik könnte was tun ...

Was kann die Politik tun, um für genug bezahlbare Wohnungen der Bürger zu sorgen? „Mit der aktuellen Förderpolitik der Regierung ist es jedenfalls nicht zu schaffen“, kritisiert Michael Rieger einmal mehr zum Beispiel die an immer höhere energetische Standards geknüpften Neubauförderungen. „Dabei hatten wir auch vor der Zinswende nur eine Neubaurate von 0,74 Prozent“, betont Rieger. Das heißt für ihn: „Es ist besser, die sinnvolle energetische Sanierung von Altbauten zu fördern.“ Dabei spreche er explizit nicht vom „Dämmwahnsinn“, wie ihn schon die Neubauherren befolgen sollen, wenn sie eine Förderung möchten. „Im Rückblick hat sich das Effizienzhaus 70 als das Optimum erwiesen.“ Je höher der Standard und der Belüftungstechnikaufwand seitdem sei, desto höher die Wartungskosten für die Anlagen, die die Vorteile bei der Energieeinsparung kostenmäßig schlichtweg „auffressen“. „So, wie es bislang läuft, vergraben wir mit diesen Fehlanreizen das Geld.“

Zum Geschäftsbericht der Baugenossenschaft Winnenden (BGW) gehören der Stand der Bauvorhaben, die Bilanz des Vorjahres und eine aktuelle Prognose. Die hat im Sommer 2022 sowohl ihre düsteren, als auch ihre hellen Seiten: „Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei“, sagt Vorstand Jürgen Schneider.

Eingeläutet von der Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank muss so mancher Bauwillige neu rechnen: „Wenn die Bank für den Kredit statt ein Prozent drei Prozent Zins verlangt, das kann sich

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