Winnenden

Mangel an bezahlbarem Wohnraum

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Michael Rieger vor dem Neubau Posttor 10 und dem sanierten Mietshaus Schiefersee 7 bis 11:. © Benjamin Büttner
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Gemischt-soziales Wohnen, Bauherrin und Vermieterin: Stadt Winnenden. © Benjamin Büttner

Winnenden. „Die Nachfrage nach Wohnungen ist seit zwei Jahren hoch.“ Michael Rieger, Geschäftsführer der Baugenossenschaft Winnenden, berichtet von durchschnittlich neun bis zwölf Anfragen pro Woche. Von den rund 450 Wohnungen, die vermietet werden können, ist derzeit keine frei. Bis 2019 will die BGW 50 weitere Mietwohnungen geschaffen haben.

Die BGW baut in wenigen Jahren so viel wie in den vergangenen 20 zusammen nicht. Übernächstes Jahr werden 500 Mietwohnungen zum Bestand gehören und etliche Eigentumswohnungen verkauft sein. Außerdem werden große Mietshäuser generalsaniert. „Das Problem für ein bestimmtes Klientel ist, dass wir keine gebrauchten Wohnungen bauen können, für die wir nur 6,50 Euro pro Quadratmeter verlangen“, sagt Michael Rieger. Jene Menschen müssen wirklich Glück haben, dass jemand, der es sich leisten kann, in eine Eigentumswohnung oder eine teurere Mietwohnung wechselt. Viele große, ältere Wohnungen sind wiederum oft durch Alleinstehende blockiert, obwohl ihnen eine Zwei-Zimmer-Wohnung reichen würde. „Dies ist die am meisten nachgefragte Wohnungsart, darum werden wir ab Februar neun am Posttor und neun am Steinhäusle in neuen Häusern bauen“, sagt der 46-Jährige.

„Mit der Klientel aus Stuttgart haben wir nicht gerechnet“

Obgleich Rieger sieht, wie knapp es im Vergleich zur Vergangenheit zugeht, würde er doch nicht von einer Wohnungsnot sprechen. „Ich kenne niemanden, der auf der Straße sitzt oder sein Zelt vor der BGW aufschlagen muss“, sagt er. Der hohe Druck auf den Markt habe verschiedene Gründe. „Ein Drittel der Anfragen bei uns kommt aus dem Großraum Stuttgart, weil die Leute dort nichts finden oder das, was sie finden würden, nicht bezahlen können.“ 18 Euro für den Quadratmeter seien dort „durchaus üblich“, diesen Leuten kommen BGW-Neubaumieten von 11 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage der Wohnung, günstig vor. „Mit dieser Klientel haben wir bei der Erarbeitung unserer Sanierungs- und Neubaustrategie ehrlich gesagt nicht gerechnet.“

Kommunen haben sich nach der Wiedervereinigung aus dem sozialen Wohnungsbau verabschiedet

Doch warum sind Wohnungen in Ballungsgebieten, wo die Wirtschaft boomt, so knapp geworden? „Politiker werden es nicht gern hören, aber es liegt vor allem daran, dass sich Kommunen nach der Wiedervereinigung flächendeckend aus dem sozialen Wohnungsbau verabschiedet haben“, sagt Rieger. „Davor hat zum Beispiel die Stadt Winnenden den Wohnbau mit einem Darlehen mit 0,5 Prozent Zinsen gefördert, oder sie hat das Bauland vergünstigt verkauft.“ Zweitens haben viele Städte Wohnungen privatisiert. „Dadurch hat das untere Segment der Mieter keinen Zugriff mehr zum Beispiel auf die LBBW-Wohnungen in Stuttgart.“ Drittens dauert es heutzutage wesentlich länger, ein Haus zu bauen. „Nehmen sie das Schelmenholz, dort hat die BGW in den 1970ern nach einem halben Jahr anfangen können zu bauen - heute dauert es zwei Jahre“, so Rieger. Artenschutzuntersuchungen oder Anhörungen der Nachbarn sind bei Gebieten wie Heiße Klinge in Schwaikheim und Schiefersee in Winnenden solche Verzögerer, aber nicht nur. „Es kommen dabei auch wertvolle Anregungen wie zur Posttor-Zufahrt, die wir daraufhin verlegt haben. Aber da die Bevölkerung auch erwartet, dass man auf ihre Bedingungen eingeht, geht schnell ein Jahr ins Land.“

Rieger kalkuliert derzeit mit 2600 bis 3500 Euro für den Quadratmeter

Viertens ist Bauen teurer geworden, für den Quadratmeter kalkuliert Rieger derzeit zwischen 2600 und 3500 Euro pro Quadratmeter, „der höhere Preis kommt durch eine Tiefgarage oder eine Pfahlgründung zustande“. Und: Die Bauvorschriften wurden verschärft, die Preise für Material und Leistung erhöhten sich. Beispiel Eichendorffstraße, neben dem Wöhrle-Areal: Die BGW wird dort drei Mietshäuser abreißen und neu bauen, weil es bei einer Sanierung nicht möglich gewesen wäre, alle Vorschriften umzusetzen. „Jede für sich will ich nicht kritisieren. Es ist sinnvoll, den Brandschutz zu verbessern, in einer Zisterne Regenwasser zu speichern, Dächer zu begrünen. Vielleicht sogar, zwei Radabstellplätze vorzusehen und Häuser besser zu dämmen.“ In der Summe aber seien diese Vorgaben „Preistreiber“, und am Ende zahlt der Mieter, auch mit höheren Strom- und Wartungskosten für technische Anlagen. „Wenn man über bezahlbaren Wohnraum redet, muss man die Warmmiete betrachten“, sagt Rieger. Wären Kommunen Bauherren geblieben, hätten sich die politischen Vorgaben anders entwickelt, mutmaßt er.

Schließlich sind bei Baulandumlegungen die Verhandlungen schwierig wie nie zuvor. „Obwohl der Acker oder die Wiese eine tausendprozentige Wertsteigerung erfährt, sehen es manche Eigentümer nicht als ihre Pflicht an, mitzumachen, wollen das Doppelte an Geld oder einen ganz bestimmten Bauplatz.“ Im Baugebiet Adelsbach, dessen Umlegung einigen Winnender Gemeinderäten viel zu lange gedauert hat, spielten das Baurecht, aber auch das lange Sträuben Einzelner eine Rolle. „Der Verwaltung ist kein Vorwurf zu machen“, sagt Rieger. Enteignung wäre ein legales Mittel zur Beschleunigung einer Baulandausweisung – es anzuwenden traue sich allerdings niemand.


„Wir haben viel gemacht“, sagt OB-Kandidat Hartmut Holzwarth: „Außer einem kleinen Einfamilienhausgebiet im Degenhof sind in den vergangenen acht Jahren lauter kombinierte Gebiete mit Mehrfamilienhäusern, Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern entstanden.“ Dennoch könne er mit der Bilanz „nicht zufrieden sein, denn es reicht nicht. Der Druck auf diejenigen, die nichts haben, bleibt.“

Von seinen Amtsleitern für Soziales und Immobilien hat Hartmut Holzwarth allerdings auch etwas Erstaunliches erfahren: Nicht jeder, der ein geringes Einkommen hat, holt sich einen Wohnberechtigungsschein, durch den ein Teil der Miete übernommen wird. „Drei Viertel von den 90 Partien, die auf Herrn Köders Liste stehen, machen ihren Anspruch auf Wohngeld nicht geltend.“ Mit Unterstützung würde eventuell so manche hoch erscheinende Miete wieder erträglich werden.

Leerstände beenden, Baulücken schließen

Hartmut Holzwarth sieht es so: „Wir haben keine Obdachlosen, sondern Leute, die nicht die Wohnung finden, die zu ihnen passt.“ Viele, die gern in Winnenden wohnen würden, müssen weite Pendelstrecken auf sich nehmen „oder ewig im Hotel Mama bleiben“. Und auch wenn sich die Stadt mit hohem Engagement um Akquise und Schaffung von günstigem Wohnraum kümmert – „das Fass Stuttgart läuft so immens über, dass der Druck auch nach der Fertigstellung der vielen Projekte bleibt, die begonnen sind oder beginnen werden“, prophezeit Holzwarth. „Auch junge Leute in Ausbildung brauchen etwas für begrenzte Zeit in guter Lage, und sie sind eine Klientel, die für Bauträger nicht interessant ist.“

Im Wahlmodus spricht Holzwarth von einer „Wohnraum-Initiative“: Bauland bereitstellen, Baurecht schaffen und sozialen Wohnungsbau betreiben. „Dazu gehört auch, dass ich persönlich Bürger überzeuge, dass sie leere Häuser vermieten oder verkaufen oder freie Grundstücke bebauen. Die fallen mir auf, ich spreche diese Leute an.“ Leerstände beenden, Baulücken schließen – Methoden, die nachhaltiger sind und schneller funktionieren, als immer neue Baugebiete auszuweisen. „Diese Verfahren dauern länger, auch weil das Einhalten der baurechtlichen Vorschriften aufwendiger geworden ist.“ Einfluss auf die Bundes- und Landesgesetze könne er als OB nur bittend über die Abgeordneten nehmen und ansonsten auf die gewichtige Stimme des Städtetags hoffen, der Rückmeldungen aus den Kommunen bündelt, diskutiert und an Politiker weitergibt.

Über Enteignungen von sturen Grundstücksbesitzern, um die Ausweisung von Baugebieten zu beschleunigen, hat Holzwarth noch nie nachgedacht. „Das hielte ich nur für eine Straße oder einen Kindergarten für sinnvoll, es wäre das letzte Mittel. Vorher sollte man leere Wohnungen beschlagnahmen.“ In Winnenden habe jedoch seiner Erfahrung nach eigentlich alles gut funktioniert – „mit Geduld und Spucke“.


Ein echter „Wohnungsnotfall“ ist, wenn die eigenen Räume zum Beispiel wegen eines Brandes für eine Weile unbewohnbar werden. Dafür hält jede Kommune in der Regel Räume frei. Doch mittlerweile hat das Amt für Wirtschaftsförderung und Grundstücksverkehr auch mit Menschen zu tun, die auf dem freien Markt keine Wohnung finden.

90 Partien, vom Alleinstehenden bis zur Familie, also 220 Menschen, sind derzeit registriert. Amtsleiter Ralf Köder erläutert, was hinter den Zahlen steckt. „Wir führen eine Liste, die wir jede Woche überprüfen. Oberste Priorität hat für uns zum Beispiel jemand, der bald obdachlos wird, weil er aus seiner Wohnung herausgeklagt wird und nichts anderes findet. Eine junge Familie, die mangels Wohnung noch bei den Eltern unterkommen muss, nehmen wir schon auf, aber ihre Vermittlung ist für uns fast nicht leistbar.“ Die Unterbringung von Flüchtlingen, die einen Anerkennungsstatus haben oder seit mehr als zwei Jahren in Winnenden leben, steht dabei auf einem anderen Blatt, sie sind nicht in den 90 Partien enthalten.

Für Ralf Köder und seine 13 Mitarbeiter, einschließlich der Hausmeister, die sich neben etlicher städtischer Gebäude auch um die Flüchtlingsunterkünfte kümmern, ist die Suche nach „bezahlbarem Wohnraum“ eine große Aufgabe. „Mit Neubauten und den darin aufgerufenen Preisen ist unserem Personenkreis eben nicht geholfen. Sie brauchen Wohnungen, in denen der Quadratmeter 6,50 bis 7,50 Euro kostet“, sagt Köder. „Immer wieder rufen wir die Bevölkerung auf, uns freie Wohnungen anzubieten“, berichtet er davon, dass sich sein Amt als Zwischenmieter und Betreuer der Bewohner anbietet. Auf diesem Weg wurden bisher neun Wohnungen gefunden. „Das Problem ist nach wie vor, dass die Vermieter das Geld nicht brauchen oder schlechte Erfahrungen gemacht haben. Dazu kommt, dass der Mieter einen sehr hohen Schutz genießt.“

Auch baut die Stadt selbst und baut geeignete Häuser. Sobald der Gemeinderat ein Konzept für die Schaffung von Belegungsrechten in Form von Miete oder Kauf abgesegnet hat, das derzeit im Rathaus entsteht, hat Köders Amt noch mehr Möglichkeiten, Leute unterzubringen. Und zwar nicht in einem Haus oder gar einem Viertel für sich, sondern unauffällig unter Normalverdiener gemischt.


Im Kleinanzeigenteil der Winnender Zeitung haben wir Inserenten gefunden und gebeten, von ihren Erfahrungen zu berichten. Drei machten mit, wollen aber anonym bleiben. „Es ist eine sehr schwierige Situation, auch was den Preis betrifft“, sagt die 27-jährige Leiterin einer Kindertagesstätte. Sie und ihr Partner hatten in Winnenden, Waiblingen und Umgebung eine größere Wohnung gesucht, zwei bis drei Zimmer für 750 Euro. „Wir haben nach einem halben Jahr in Endersbach etwas gefunden.“

Eine Krankenschwester wurde nach vier Monaten Suche und der Besichtigung von zehn Wohnungen fündig, hat nun drei Zimmer für 720 Euro warm. Sie arbeitet in Winnenden, bislang wohnt sie in Backnang. „Der Markt ist schwer, die Mieten sind extrem hoch, oft entsprechen Zustand oder Lage der Wohnung nicht der Erwartung.“

„Auf unsere Anzeige für meine Eltern hat sich niemand gemeldet“, sagt eine Dame. Die beiden Senioren suchen etwas Barrierefreies in Winnenden, weil sie hier viele Bekannte haben und die Nähe zu Läden, Bank und Arzt wollen, die sie derzeit in einem Dorf der Berglen nicht haben. „Die Wohnung sollte 800 Euro kosten, unter 1000 Euro warm“, sagt die Frau. Seit drei Monaten sucht sie. „Kauf war zunächst auch eine Option, ist aber utopisch bei den Preisen zurzeit.“ Das alte Haus in Berglen wird nicht so viel erlösen, um dafür eine Wohnung in einem Haus mit Aufzug kaufen zu können, glaubt sie.


Zwischen 2010 und 2016 sind in Winnenden 627 neue Wohnungen in 241 Gebäuden dazugekommen. Die Belegungsdichte sank von 2,2 auf 2,1 Einwohner pro Wohnung. Die Zahlen hat das Statistische Landesamt erfasst und im Internet veröffentlicht. Fürs Jahr 2016 sind insgesamt 5570 Wohngebäude mit 13 422 Wohnungen in Winnenden verzeichnet.

In Hartmut Holzwarths Amtszeit bebaut wurde beispielsweise der zweite Abschnitt von „Arkadien“ auf dem früheren Nusser-Areal mit 40 Wohnungen und Häusern, das neue Gerberviertel mit 60 Wohnungen und das Gebiet Seewasen-Eitelböse, in dem aber noch Bauplätze frei sind – die 125 möglichen Wohneinheiten sind noch nicht komplett geschaffen. „Am Schlössle“ in Höfen entstanden rund 30 Wohnungen. An der Ruitzenmühle hat ein Bauträger 29 Häuser geschaffen, an der Birkmannsweiler Straße entstehen derzeit 15 Reihenhäuser. Das Schelmenholzer Quartier Schiefersee wird seit 2015 und noch bis 2019 durch die Kreisbaugesellschaft und die Baugenossenschaft Winnenden nachverdichtet, dann wird es dort insgesamt 178 Wohnungen mehr geben.

Stadtbau will Häuser an Schulen erstellen

Die Stadt selbst hat 2014 ein Haus für gemischt-soziales Wohnen neu gebaut, aber auch Wohnungen gemietet und weitere alte Häuser gekauft. Die neu gegründete Stadtbau will an der Gerber-, der Robert-Boehringer- und der Forchenwaldstraße Häuser erstellen.

Als Holzwarth 2010 OB wurde, standen am Wolfsklingenweg noch sehr heruntergekommene Arbeiterhäuser, die die Stadt an Sozialfälle vermietet hatte. Das Grundstück wurde 57 500 Euro günstiger an die BGW verkauft. Ihre 35 neuen Mietwohnungen in sechs Gebäuden werden zurzeit bezogen. Zwölf davon werden zu Preisen, die unter dem Mietspiegel liegen, vermietet.