Winnenden

Mietspiegel: Ein Mietpreis unter 10 Euro pro Quadratmeter in Winnenden? Unrealistisch!

BGW Eichendorff
Eichendorffstraße: Die 44 Mietwohnungen werden im nächsten Jahr fertig. © Gabriel Habermann

Der neue Mietspiegel stimmt hoffnungsfroh. Zum kleinen Preis von 9,45 Euro pro Quadratmeter findet man in der Tabelle noch eine mittelgroße nagelneue Mietwohnung. Aber existiert sie auch in der Wirklichkeit? „Es ist nicht völlig ausgeschlossen, dass jemand zu diesem Preis eine Wohnung findet, aber derjenige hat dann großes Glück. Es ist eine Ausnahme“, sagt Michael Rieger dazu. Er ist Geschäftsführer der Baugenossenschaft Winnenden und damit einer der großen Vermieter in der Stadt, der zum Beispiel gerade am Eichendorffweg 44 Mietwohnungen baut. Wird die BGW wie bisher ihre Mietpreise am Mietspiegel orientieren?

Sind Preissteigerungen um weniger als 1 Prozent wirklichkeitsnah?

„Es wird schwieriger“, sagt Michael Rieger. Der neue Mietspiegel nimmt die Preisentwicklung der letzten beiden Jahre auf und erhöht die Mieten im Schnitt um nicht einmal 1 Prozent. Wenn das wahr wäre, wär’s schön. Was man von Leuten hört, die in den letzten Jahren die Wohnung wechselten, klingt anders. Beim Mietspiegel liegt das an der angewandten Methode. Die Wissenschaftler und weitere Beteiligte am neuen Winnender Mietspiegel haben für die Preisentwicklung den Index der allgemeinen Verbraucherpreise des Statistischen Bundesamts herangezogen. Darin sind die Tomaten, das Heizöl, die zeitweilig gesenkte Mehrwertsteuer und noch viel mehr enthalten, und der fällt gering aus. Gesetzlich ist dieser Preisindex für den Mietspiegel erlaubt. Aber ein anderer wäre auch in Ordnung: der Preisindex für Kaltmieten.

Kann sich die Genossenschaft noch am Mietspiegel orientieren?

Die sind in den letzten beiden Jahren um beinahe drei Prozent gestiegen, oder, um es wissenschaftlich korrekt darzustellen: Der vom Statistischen Bundesamt berechnete Index stieg vom November 2018 auf November 2020 von 104,6 auf 107,6. Für Rieger und die Baugenossenschaft ist das wichtig. Es sind zwei Prozentpunkte Unterschied im Preisniveau und diese zwei Prozentpunkte machen es ihm schwieriger als bisher, die Mietpreisangaben des Mietspiegels für seine Neuvermietungen einzuhalten. Versuchen will er es allerdings trotzdem bei allen normalen Wohnungen, die die BGW gerade am Eichendorffweg baut.

Zum Tabellenpreis kommen noch Aufschläge hinzu

Vermieter und Mieter sind ja nicht an den Tabellenpreis gebunden. Denn im Mietspiegel steht sehr genau, welche Pluspunkte einer Wohnung einen Grund für höhere Miete hergeben. Bessere Böden, geflieste Wände in Nassräumen, Dusche plus Badewanne, ruhige Lage, verkehrsgünstige Lage, Einkaufsmöglichkeit in nächster Nähe und, und, und. Jeder Punkt lässt eine höhere Miete zu, und da werden aus einem Tabellenpreis von 9,45 Euro schnell elf oder auch fast zwölf Euro, und dann kommt der Mietspiegelpreis schon dem Preis näher, den die BGW verlangen wird. Der echte Marktpreis für neue Wohnungen ist damit allerdings noch lange nicht erreicht. Der könnte bei 14 Euro liegen, vermutet Rieger, nachdem er mit einigen Mietern und Vermietern gesprochen hat.

Wie weit kann ein Eigentümer über den Mietspiegelpreis hinausgehen?

Ist das eigentlich noch erlaubt, so weit über die Mietspiegelpreise hinauszugehen? „Bei Erstbezug gilt der Mietspiegel gar nicht“, klärt Michael Rieger auf. Wer eine nagelneu gebaute Wohnung vermietet, kann den Preis frei aushandeln. Wenn der Mieter bezahlt, sind große Abweichungen vom Mietspiegel nach oben möglich. Die Mietwohnungen am Eichendorffweg werden im nächsten Jahr fertig. Bei der BGW liegt eine Warteliste mit 222 Bewerbungen auf Mietwohnungen. Alleine für den Eichendorffweg hat die Genossenschaft fast auf jede Wohnung bereits zwei Bewerbungen. Der Bedarf an Wohnungen zu Preisen knapp unter den Marktpreisen ist groß. „Dennoch bleiben wir unter dem Marktpreis“, sagt Rieger.

Die Genossenschaft rechnet mit einer Rendite von 1 bis 1,5 Prozent auf ihre Investition. Der private Investor rechnet mit 2,5 bis 3 Prozent, sagt Rieger. Aber beide, die Genossenschaft wie der private Investor, müssen auf die Dauer ihre Baukosten wieder hereinkriegen durch die Mieten, und deshalb sind beide gezwungen, die zurzeit stark steigenden Kosten mit wenigstens moderat steigenden Mietpreisen hereinzuholen. Rieger meint, dass ein Mietspiegel, der nicht die ermittelten knapp drei Prozent Mietpreissteigerung aufnimmt, bei Mietern und Vermietern eine Illusion erzeugt.

Der ganze, jetzt gültige Mietspiegel mit vollständiger Tabelle, ausführlicher Gebrauchsanweisung und genauen Angaben zu den Pluspunkten, die eine Wohnung wertvoller und teurer machen, ist im Internet zu finden auf der Website der Stadtverwaltung: www.winnenden.de.

Der neue Mietspiegel stimmt hoffnungsfroh. Zum kleinen Preis von 9,45 Euro pro Quadratmeter findet man in der Tabelle noch eine mittelgroße nagelneue Mietwohnung. Aber existiert sie auch in der Wirklichkeit? „Es ist nicht völlig ausgeschlossen, dass jemand zu diesem Preis eine Wohnung findet, aber derjenige hat dann großes Glück. Es ist eine Ausnahme“, sagt Michael Rieger dazu. Er ist Geschäftsführer der Baugenossenschaft Winnenden und damit einer der großen Vermieter in der Stadt, der zum

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