Rems-Murr-Kreis

Anwältin aus Waiblingen erklärt: Wann ein Index-Mietvertrag für Mieter zum Problem werden kann

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Roswitha Stahl, Waiblinger Rechtsanwältin und tätig für den Mieterverein, erklärt die Index-Miete. © Gaby Schneider

Roswitha Stahl, Waiblinger Rechtsanwältin und tätig für den Mieterverein, rechnet: Wenn ein Mieter sich seit dem Jahr 2007 darüber freuen kann, dass die Miete stets bei 500 Euro lag, kann es ihm jetzt passieren, dass der Vermieter sie auf einen Schlag auf rund 660 Euro, also um 32 Prozent, erhöht. Wie das geht? Der Klient hat dann vermutlich einen Index-Mietvertrag unterschrieben. Dieser Mietvertrag legt fest, dass, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt festgelegte Verbraucherpreisindex ändert, die Miete entsprechend angepasst wird. Kurz: Mit steigenden Preisen und damit steigender Inflation steigt auch die Miete.

Diese Mietverträge sind zurzeit eine Kostenfalle. Aber sind sie, wenn auch rechtens, unredlich?

Mietverträge dieser Art seien, auch wenn sie gerade heiß diskutiert werden, zumindest im Rems-Murr-Kreis vor allem mal sehr selten, sagt Roswitha Stahl. Sie hat zurzeit nur einen einzigen Fall, bei dem es sich um einen solchen Mietvertrag handelt. Man kenne sie eher bei Gewerbemietverträgen. Aber sie sind auch bei der Vermietung von normalem Wohnraum zulässig.

Doch was genau bedeutet der Begriff „Index-Mietvertrag“?

In einem normalen Mietvertrag, sagt Roswitha Stahl, steht normalerweise nichts zur Mieterhöhung drin. Und wenn nichts explizit drinsteht, gilt das Gesetz. Das Gesetz besagt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Beim Beispiel müsste der Mieter dann bei einer jetzt fälligen Mieterhöhung 100 Euro mehr zahlen.

In Städten, in denen der Wohnraum knapp ist, darf sogar nur um 15 Prozent erhöht werden. Der Mieter wäre mit 75 Euro dran. Modernisiert der Vermieter sein Haus, kann er diese Kosten auch in die Miete einfließen lassen. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er das seinem Mieter schriftlich mitteilen. Der Mieter muss zustimmen. Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter klagen. Hat der Vermieter über viele Jahre die Miete nicht erhöht, darf er, wenn er sie dann erhöhen will, sie dennoch nur um die zulässigen 15 oder 20 Prozent erhöhen.

Bei der Index-Miete darf der Vermieter die Miete nur erhöhen, wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht. Zeitfristen spielen hier keine Rolle. Modernisierungen dürfen nur in die Miete einfließen, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Wenn also beispielsweise die Bundesregierung angesichts der aktuellen Energiekrise verfügen würde, dass alle Ölheizungen sofort verschrottet und stattdessen auf jedes Hausdach private Windräder gesetzt werden müssten – dann könnte der Vermieter diese Kosten an die Mieter weitergeben. Die neuen Fenster dagegen müssen unberücksichtigt bleiben. Steigt der Verbraucherpreisindex im Vergleich zum Vorjahr, braucht der Vermieter auch nicht die Zustimmung des Mieters, denn die Mietsteigerung ist so im Vertrag festgelegt. Der Vermieter teilt die Mieterhöhung seinem Mieter mit und der muss zahlen.

Allerdings: Die Inflationsrate war in Deutschland jahrelang extrem niedrig, schreibt das Handelsblatt und erläutert: Seit 2005 lag die Inflationsrate ziemlich konstant zwischen 1,1 und 1,8 Prozent. Schon während der Finanzkrise 2009 sei sie jedoch auf 0,3 Prozent eingebrochen. Und wegen des erneuten Wirtschaftseinbruchs durch die Corona-Pandemie sei die Inflationsrate im Jahr 2020 erneut auf 0,5 Prozent gesunken. Im Jahr 2021 stieg sie zuletzt dann auf 3,1 Prozent an.

Das heißt: Mieter mit einem Index-Mietvertrag sind jahrelang sehr gut gefahren. Aber, sagt Roswitha Stahl: „Man weiß halt nie am Anfang, mit was man besser wegkommt.“ Denn seit 2022 ist die Inflation in Deutschland stetig gestiegen. Im Februar waren es bereits 5,1 Prozent. Im Mai lag sie bei 7,9 Prozent. Die Index-Mieten steigen.

Hinzu kommt: Anders als bei normalen Mietverträgen kann bei den Index-Mietverträgen die Steigerung angesammelt werden. Der Vermieter kann also, hat er jahrelang die Miete nicht erhöht, gucken, wo der Verbraucherpreisindex bei der letzten Mieterhöhung lag. Und dann alles, was sich an Steigerung angesammelt hat, auf einen Schlag obendrauf geben.

Es ist halt, wie’s immer ist: Die Menschen, die ohnehin schon mit ihrem Geld kaum hinkommen, sind bei Index-Mieten, die teuer werden, wenn das ganze Leben teuer wird, ganz besonders gebeutelt. „Rentner zum Beispiel“, sagt Roswitha Stahl, „können nicht damit rechnen, dass die Rente kräftig steigt.“

Wenn Klienten wegen eines Index-Mietvertrags zu Roswitha Stahl kommen sollten, werden sie die Mieterhöhung zahlen müssen. „Man hat im Grunde keine Chance“, sagt sie. Die Erhöhung sei berechtigt. Und lange Jahre hätten diese Mieter eine beständige Miete gehabt. Vermutlich wären ihre Mieten jetzt sogar noch höher, hätten sie einen normalen Mietvertrag unterschrieben und die Vermieter hätten, wie gesetzlich erlaubt, regelmäßig erhöht.

Tatsächlich, sagt Roswitha Stahl, könnten Mieter, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt, sogar eine Mietsenkung verlangen. Das allerdings, sagt die Anwältin, habe praktisch keine Bedeutung: Der Index ging bislang immer nach oben.

Roswitha Stahl, Waiblinger Rechtsanwältin und tätig für den Mieterverein, rechnet: Wenn ein Mieter sich seit dem Jahr 2007 darüber freuen kann, dass die Miete stets bei 500 Euro lag, kann es ihm jetzt passieren, dass der Vermieter sie auf einen Schlag auf rund 660 Euro, also um 32 Prozent, erhöht. Wie das geht? Der Klient hat dann vermutlich einen Index-Mietvertrag unterschrieben. Dieser Mietvertrag legt fest, dass, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt festgelegte Verbraucherpreisindex

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