Rems-Murr-Kreis

Immobilienmarkt im Rems-Murr-Kreis: Werden die Preise immer noch weiter steigen, wie kommen Interessenten an Objekte heran und wie wird sich der Markt entwickeln?

Baukrahn
Es wird gebaut und gebaut – doch ein Ende der Wohnraumnot ist noch lange nicht in Sicht. © Gabriel Habermann

Immobilien verkaufen sich wie geschnitten Brot. Zum Zug kommt, wer schnell ist und viele Kanäle nutzt. Früher oder später könnten die Preise tatsächlich sinken – aber nicht in den nächsten zwei, drei Jahren, prophezeit Jürgen Schäfer, einer der beiden Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH. Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, wo Menschen im Rems-Murr-Kreis am teuersten wohnen und womit Käufer wie Verkäufer rechnen sollten – darum ging’s in einem Gespräch dieser Zeitung mit dem Immobilienspezialisten der Volksbank Stuttgart.

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Wie soll das noch weitergehen?

Es stimmt, die Preise sind auch 2021 weiter gestiegen – aber nicht mehr so stark, wie es schon der Fall war – und nicht überall im gleichen Ausmaß. In Stuttgart steigen die Preise für Immobilien an den Rändern der Stadt stärker als im Zentrum. Ähnliches gilt für den Rems-Murr-Kreis: 2020 fielen die Preissteigerungen in den Städten nahe Stuttgart, etwa in Fellbach, deutlich geringer aus als in weiter von Stuttgart entfernten Städten, also etwa Backnang. Waiblingen bildet, obwohl stuttgartnah, eine Ausnahme; dort „waren die Preissteigerungen auch im letzten Jahr wieder hoch“.

Das Preis-Plus fällt in den Zentren auch deshalb nicht mehr ganz so hoch aus, weil die Preise dort in den vergangenen Jahren schon exorbitant gestiegen sind.

Was auffällt: Sehr hochpreisige Immobilien verkaufen sich nicht mehr ganz so leicht; „der Käufer ist nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen“, bestätigt Jürgen Schäfer.

Wann platzt die Blase?

Es existiert aus Sicht der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH keine Blase, und mit einer solchen ist laut Marktbericht auch nicht zu rechnen. Eine Blase würde dann entstehen, wenn Eigentümer/-innen ihre Wohnungen nicht mehr vermieten könnten, weil sie keine Mieter finden. Genau das Gegenteil ist seit langem der Fall: „Wir haben Wohnraumnot“, und solange sich das nicht ändert, „werden wir keine Immobilienblase kriegen“, so Jürgen Schäfer.

Die Preise werden nicht ungehemmt immer weiter steigen. Fällt die durchschnittliche Rendite, die Kapitalanleger mit Immobilien erzielen können, unter vier Prozent, stößt das Potenzial für weitere Preissteigerungen an seine Grenzen. Davon geht die Volksbank Stuttgart aus.

Die Rendite liegt im Rems-Murr-Kreis momentan bereits im Durchschnitt bei vier Prozent, wegen der hohen Kaufpreise in einer Vielzahl von Marktgebieten (zum Beispiel Korb, Winnenden, Remshalden, Waiblingen, Fellbach, Weinstadt) bereits darunter. Eine Rendite von mehr als vier Prozent erzielen Immobilienbesitzer noch in Lorch, Alfdorf, Murrhardt und in der Region Sulzbach.

Das Zinsniveau wird in den kommenden zwei, drei Jahren „nicht wesentlich steigen“, prophezeit Jürgen Schäfer: „Der Drang nach Sachwerten wird bleiben.“ Zu einer „Preiskorrektur“ am Markt, also sinkenden Immobilienpreisen, könnte es kommen, „wenn die Zinsen irgendwann steigen“. Top-Lagen werden von solch einer Preiskorrektur weit weniger betroffen sein als weniger gute Lagen.

Wann sich der Markt dreht, kann letztlich niemand seriös vorhersagen.

Wer kann sich bei diesen Preisen überhaupt noch eine Immobilie leisten?

„Ein freistehendes Haus können sich immer weniger Menschen leisten“, so Jürgen Schäfer. Doch insgesamt wächst die Zahl der Kaufinteressenten – sehr viele Leute sind in der Lage, eine entsprechende Finanzierung zu stemmen.

Jürgen Schäfer macht einen „Trend zu größeren Wohnungen“ aus. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Rems-Murr-Kreis etwas stärker gestiegen als für Häuser. Teilweise liegen die Preise je Quadratmeter bei größeren Wohnungen höher als bei kleineren – was bisher unüblich war.

Wer Online-Portale durchstöbert, gewinnt leicht den Eindruck: Es gibt fast nichts Attraktives, Bezahlbares mehr. Stimmt das?

Das Angebot an Immobilien ist laut Wohnmarktbericht gar nicht kleiner geworden – aber die Nachfrage ist stark gestiegen, daher entsteht ein Gefühl von Knappheit. Aber: Viele Immobilien tauchen erst gar nicht im Internet auf. Sie sind verkauft, bevor sie überhaupt online angeboten werden. Immobilien, die neu auf den Markt kommen, werden häufig zunächst den vorgemerkten eigenen Kunden angeboten.

Wegen der stark gewachsenen Nachfrage ist ein Immobilienverkauf heute sehr viel schneller abgewickelt als vor Jahren. Objekte sind daher, wenn überhaupt, nur noch wenige Tage im Netz zu finden. ImmoScout hatte laut Jürgen Schäfer vor fünf Jahren noch rund 1,5 Millionen Angebote am Tag online – jetzt sind es noch 200 000 bis 300 000.

Was können Kaufinteressenten tun, damit sie zum Zug kommen?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte für die Suche viele Kanäle nutzen, nicht nur die üblichen Online-Portale durchschauen. Es empfiehlt sich, sich bei örtlichen Maklern zu registrieren, damit man Angebote frühzeitig erhält.

Wollen jetzt alle raus aufs Land und dort im Home-Office arbeiten?

„Die Leute ziehen wieder raus“, beobachtet Jürgen Schäfer. Kleinere Gemeinden im Rems-Murr-Kreis sind als Wohnorte wieder gefragter, zumal dort die Bau- und Immobilienpreise noch günstiger sind. „Ein weiterer Aspekt ist der Wunsch nach mehr und schönem Wohnraum“, berichtet der Immobilienexperte. Im Zuge des Lockdowns hat ein attraktives Zuhause an Bedeutung gewonnen. Zudem konnten viele Menschen 2020 eine Menge Geld sparen, weil Urlaubsreisen ausfielen. Wie die Umsatzzuwächse in Baumärkten zeigen, sind erhebliche Investitionen in die eigenen vier Wände geflossen.

Wenn sich wie so oft viele Personen für eine Immobilie interessieren – wer erhält den Zuschlag?

Das entscheidet der Eigentümer, nicht der Makler. Natürlich ist es jedes Mal enttäuschend für alle Interessenten, die nicht den Vorzug bekommen haben.

Manchmal entscheidet ein Eigentümer, eine Eigentümerin ganz einfach nach Sympathie und gibt den Zuschlag einer bestimmten Familie aus dem Wunsch heraus, speziell dieser Familie ein neues Zuhause verschaffen zu können.

Oder die Interessenten überbieten sich gegenseitig und treiben den Preis weiter hoch?

An solchen Vorgängen beteiligt sich die Volksbank nicht, betont Jürgen Schäfer. Aber letztlich entscheidet der Eigentümer. Natürlich gibt’s diese Fälle, dass ein Verkäufer unter einem Kreis von Interessenten jenen auswählt, der die größte Schippe draufzulegen bereit ist.

Was tun, wenn Senior/-innen was Kleineres suchen?

So einfach gelingt das leider nicht, weil viele Ältere noch einen Mietvertrag mit vergleichsweise geringer Miete haben, also bei einem Umzug in eine kleinere Wohnung sogar mehr zahlen müssten als zuvor. Ganz abgesehen davon, dass eine kleinere Wohnung nicht so leicht zu finden ist.

Wie hat sich die Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?

Entgegen den ursprünglichen Befürchtungen gab es, so Jürgen Schäfer, „praktisch keine wesentlichen Auswirkungen durch Corona auf den Immobilienmarkt“. Zwar mussten manche Wohnungsbesitzer/-innen die Tilgung ihrer Kredite eine Zeit lang aussetzen, aber das hielt sich „auf vertretbarem Niveau“. Arbeitgeber konnten dank der Sonderregelungen zur Kurzarbeit einen Großteil ihrer Beschäftigten halten. „Viele Branchen hatten vor der Krise Schwierigkeiten, gutes Personal zu finden, da entlässt man niemand so leicht, den man ins Unternehmen integriert hat“, so Jürgen Schäfer. Die Leute behielten also ihr Einkommen, so dass es nicht zu Notverkäufen in großer Zahl kam.

Wo im Rems-Murr-Kreis sind Immobilien am teuersten, wo am günstigsten?

2020 waren die teuersten Immobilien in Fellbach, Waiblingen und Weinstadt im Angebot, die günstigsten in der Region Sulzbach und in Alfdorf.

Immobilien verkaufen sich wie geschnitten Brot. Zum Zug kommt, wer schnell ist und viele Kanäle nutzt. Früher oder später könnten die Preise tatsächlich sinken – aber nicht in den nächsten zwei, drei Jahren, prophezeit Jürgen Schäfer, einer der beiden Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH. Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, wo Menschen im Rems-Murr-Kreis am teuersten wohnen und womit Käufer wie Verkäufer rechnen sollten – darum ging’s in einem Gespräch dieser Zeitung

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