Rems-Murr-Kreis

Nervenkrieg Zwangsversteigerung: Warum man bei solch einer Veranstaltung mit Schweißperlen auf der Stirn rechnen muss

Amtsgericht Bad Cannstatt
Das Amtsgericht Bad Cannstatt zeichnete verantwortlich für die Zwangsversteigerung der betreffenden Wohnung. © ALEXANDRA PALMIZI

Für schwache Nerven ist das nichts. Eine Katze im Sack kaufen, das mag noch angehen. Eine Wohnung für Hunderttausende Euro erstehen, ohne dass man je einen Blick ins Innere der Unterkunft geworfen hätte – das ist schon eine andere Hausnummer.

Kaufinteressenten, die Zwangsversteigerungen nutzen, fürchten die Ungewissheit nicht. Sie können zwar nachlesen, was ein Gutachter über die betreffende Immobilie zu sagen hat und welchen Verkehrswert er oder sie für angemessen hält. Doch selbst den Gutachter muss niemand vor einer Zwangsversteigerung in die Wohnung lassen.

Genau das ist diese Woche geschehen: Eine im Rems-Murr-Kreis gelegene Vier-Zimmer-Wohnung wurde zwangsversteigert, ohne dass jemand zuvor die Wohnung hätte besichtigen können. In welchem Zustand das Objekt sei, das wisse er nicht, sagte der Versteigerer. Wo sich der Besitzer aufhält – unbekannt. Ob die Käuferin erst eine Zwangsräumung veranlassen muss, bevor sie das Objekt selbst beziehen oder vermieten kann – man weiß es nicht. Die Wohnung könnte vermüllt sein, die Wände von Schimmel überzogen – ein Überraschungscoup.

Ein Schnäppchen war das sicher nicht

Man atmet unweigerlich flacher, während Kaufwillige im Wechsel den Preis hochjubeln im Uhlandsaal der Fellbacher Schwabenlandhalle. Dorthin hatte das zuständige Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt die Zwangsversteigerung verlegt. Zusätzlich zum flachen Atem entwickelt man Schweißperlen auf der Stirn, obwohl man selbst mit all dem nichts zu tun hat: „1000 Euro mehr“, sagt eine gepflegte, unauffällige ältere Dame ein ums andere Mal, als ging’s um nichts weiter: „1000 Euro mehr.“ Ihre Widersacher: Ein Ehepaar, offenbar sehr ernsthaft am Sieg interessiert. Die beiden versuchen bis zuletzt, mit bescheidenen 500-Euro-Trippelschritten im Rennen zu bleiben, während die Dame unbeirrt steigert und steigert.

Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten: Bei 411 000 Euro steigen die Eheleute zähneknirschend aus. Die ältere Dame hat gewonnen und darf nun das Überraschungsei auspacken.

Vielleicht hat sie zuvor doch schon einen Blick in die Wohnung werfen können: Kaufinteressenten ist es unbenommen, im Vorfeld einer Zwangsversteigerung mit dem Noch-Eigentümer Kontakt aufzunehmen oder andere legale Wege zu finden.

Viel größere Nachfrage nach Immobilien als vor Jahren

411 000 Euro für eine Wohnung in ungewissem Zustand, vier Zimmer, etwa 100 Quadratmeter, Baujahr 1997, Terrasse, Garage, gelegen in einer der großen Kreisstädte: gewiss kein Schnäppchen, aber angesichts der aktuellen Preise auch nicht völlig daneben. Für sehr gute Wohnlagen sind dem jüngsten Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart zufolge in dieser Stadt Quadratmeterpreise bis zu 4700 Euro drin. Der Verkehrswert war auf
363 000 Euro festgelegt – was nicht allzu viel aussagt, weil wegen all der Widrigkeiten ein Abschlag einberechnet ist.

Die Zeiten sind vorbei, als Kaufinteressenten noch auf günstige Gelegenheiten bei Zwangsversteigerungen hoffen durften. Die Nachfrage nach Betongold entwickelt sich nicht erst seit Corona so ähnlich wie ein Hefeteig auf der Heizung. Überallhin strecken potenzielle Erwerber/-innen ihre Fühler aus – weshalb sich Bieter/-innen vermutlich recht häufig ein derart nervenaufreibendes Duell liefern wie jetzt in Fellbach.

Etwas Geduld müssen Besucher/-innen für den ersten Teil der Veranstaltung aufbringen. Bis ins hinterletzte Detail muss die Amtsperson verlesen, welche Eintragungen im Grundbuch zu finden sind. Zwangssicherungshypotheken zugunsten von allerlei Gläubigern, Grundschulden, Dienstbarkeiten und so weiter und so weiter und so weiter: Eine Wohnung kommt nicht von heute auf morgen unter den Hammer, da spielen sich vorher schon diverse Dramen ab. Und zwar schlimme Dramen, sonst wäre die Wohnung schon längst einfach so verkauft worden, ohne Zwang und ohne Gericht. Die erste Beschlagnahme des jetzt in Fellbach versteigerten Grundbesitzes datiert bereits aus dem Jahr 2018.

Sicherheitsleistung: Bargeld nimmt das Gericht partout nicht an

Ein Blick ins Grundbuch empfiehlt sich dringendst, bevor man als Bieter/-in bei einer Zwangsversteigerung ein ums andere Mal das Mantra „1000 Euro mehr“ wiederholt. Nicht jeder darf einfach so seine Nase in anderer Leute Grundbücher stecken; ein berechtigtes Interesse gilt’s nachzuweisen. Ersteher müssen sich im Klaren sein, ihnen gebühren nach dem Zuschlag außer den mit der Immobilie verbundenen Rechten auch die Pflichten.

Fehlt noch die Sicherheitsleistung: Nur mit einem Taschentuch in der Tasche erscheint besser nicht bei einer Zwangsversteigerung, wer es wirklich ernst meint. Verfahrensbeteiligte können an Ort und Stelle und sofort Sicherheitsleistung verlangen, konkret zehn Prozent des Verkehrswertes. Papiergeld nimmt das Gericht nicht. Man kann den Betrag schon vorsorglich vorher auf ein Konto der Gerichtskasse überweisen oder eine Bürgschaft einer Bank vorlegen.

"1000 Euro mehr"

Spannend wird’s beim Versteigerungstermin Schlag eine Minute vor Ablauf der Mindestbietzeit von 30 Minuten. Wohlweislich halten sich die Interessenten am Anfang zurück in der Hoffnung, der Preis steigt moderat statt exorbitant. Der Rechtspfleger kann den Zuschlag erst erteilen, sofern die halbe Stunde um ist und das bis dahin vorliegende Gebot den Regeln entsprechend hoch genug ist.

Exakt um 11.29 Uhr beginnt sich die Besucherschar im Uhlandsaal in Fellbach zu recken und zu strecken: Der Bietwettstreit geht los, und die Amtsperson findet kaum eine Lücke für die obligatorische Frage: „Bietet jemand mehr?“

„Ja“, bemerkt die besagte Dame gelassen. „1000 Euro mehr.“

Für schwache Nerven ist das nichts. Eine Katze im Sack kaufen, das mag noch angehen. Eine Wohnung für Hunderttausende Euro erstehen, ohne dass man je einen Blick ins Innere der Unterkunft geworfen hätte – das ist schon eine andere Hausnummer.

Kaufinteressenten, die Zwangsversteigerungen nutzen, fürchten die Ungewissheit nicht. Sie können zwar nachlesen, was ein Gutachter über die betreffende Immobilie zu sagen hat und welchen Verkehrswert er oder sie für angemessen hält. Doch selbst

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