Rems-Murr-Kreis

Risse in Zimmer-Wänden: Baupfusch oder ganz normal und sogar geplant?

Risse in Zimmerwand
Kommen häufig vor: Risse in nicht tragenden Wänden von Neubauten, wie hier in einer Doppelhaushälfte im Rems-Murr-Kreis. Der Bauherr hat sich an unsere Zeitung gewandt. Wir haben nachrecherchiert. © Privat

Fast jeder, der gebaut hat, kann ein mehr oder minder langes Klagelied davon singen: Hickhack mit Handwerkern oder dem Bauunternehmer wegen mutmaßlicher Mängel und deren Behebung. Ist der Bau abgenommen, die letzte Rate an das Bauunternehmen gezahlt und man ins Haus eingezogen, läuft eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren. In dieser Zeit kann viel geschehen, versteckte Mängel könnten auftauchen oder zum Beispiel plötzlich Risse in Mauern entstehen und sichtbar werden. So ist es auch einem Ehepaar im Rems-Murr-Kreis passiert, das sich bei dieser Zeitung gemeldet hat. Ein Einzelfall?

Bauherr: „Der Bauunternehmer sitzt am längeren Hebel“

„Risse in Wänden von Neubauten kommen Jahre, nachdem diese schon bezogen wurden, immer wieder mal vor. Eventuell folgende Rechtsstreitigkeiten darüber, ob es zu behebende Mängel sind, können langwierig und kostspielig werden, weshalb sich für die Betroffenen das Prozessieren nicht immer lohnt“, sagt Tim Seidel, einer der Vertrauensanwälte des Bauherren-Schutzbundes e.V. der Region Stuttgart – ganz allgemein zu dem Thema befragt.

„In einem Baurechtsstreit entstehen nämlich nicht nur Kosten für einen gerichtlich bestellten Gutachter und den Anwalt des General-Bauunternehmens, sondern meist auch für die Anwälte der Subunternehmer für die betroffenen Gewerke. Da hat man es dann schnell mit fünf, sechs Anwälten zu tun“, sagt Seidel. Und die Prozess-Kosten gehen flugs in die Tausende. Dann komme es auf den Streitwert an, ob sich ein Prozess lohnt. Denn Gerichte pflegten in Baustreitigkeiten Vergleiche anzustrengen.

Bei Vergleichen bleiben die Betroffenen auf der Hälfte der Prozesskosten sitzen. Das Zivilprozessrecht sei eben so, nicht nur bei Baurechtssachen. „Das wird alles schnell zum Kostenrisiko.“ Zu dem konkreten Fall kann Tim Seidel nichts sagen, weil er kein Mandat habe, und betont nochmals, er habe allgemein gesprochen.

Bald läuft die Gewährleistungspflicht für den Neubau der Doppelhaushälfte aus und das betroffene Ehepaar aus dem Rems-Murr-Kreis hat das Gefühl, dass das Bauunternehmen seine Beanstandungen nicht ernst nimmt und die Verantwortung zwischen den Handwerkern der einzelnen Gewerke hin und her geschoben werden. „Die wollen das Ganze aussitzen, bis die Gewährleistungspflicht verstreicht“, mutmaßt der Ehemann. Und ja, mögliche Prozesskosten würden wohl leider den Streitwert übersteigen. „Das Bauunternehmen sitzt am längeren Hebel.“

Beantandungen wurden nicht alle ernst genommen

Alles begann Mitte 2017, circa zwei Jahre nach Bauabnahme, Zahlung der letzten Baukosten-Rate und ihrem Einzug in ihre Doppelhaushälfte: Da entdeckte das Ehepaar erste Auswölbungen an Zimmerdecken und Risse in Wänden. Das chronologische Stichwort-Protokoll zu der am 12. Mai 2017 beginnenden Korrespondenz mit dem Bauunternehmen, die Vor-Ort-Kontakte mit Handwerkern, die angeblich nur notdürftigen Ausbesserungsarbeiten und die vielen Erinnerungsschreiben an das Bauunternehmen füllen mittlerweile eine ganze DINA-4-Seite.

Einige Risse seien verklebt, aber die Tapeten nicht erneuert oder die verdeckenden Malerarbeiten nicht ausgeführt worden, protokollierte der Ehemann. Andere Risse hätten das Bauunternehmen oder die beauftragten Handwerker schlichtweg nicht als Mängel anerkannt beziehungsweise auf den vollen Terminplan und deshalb auf eine Mängelbehebung in unbestimmter Zukunft vertröstet.

Und schon war’s 2020 und die Corona-Pandemie brach herein, das Bauunternehmen sagte, der Maler wolle noch ausstehende Arbeiten zurzeit nicht durchführen wegen der Infektionsgefahr. Im März seien auch noch „Knallgeräusche" der Heizung hinzugekommen, die dem Bauunternehmen wiederum gemeldet worden seien.

Und jetzt läuft bald die Gewährleistungsfrist aus

Langsam, aber sicher kommt jedoch das Auslaufen der fünfjährigen Gewährleistungsfrist in Sicht (Ende Juni 2020). So involvierte das Ehepaar im April privat einen Baugutachter mit der Bitte um Beantragung einer Aussetzung der Gewährleistung. Der Gutachter, Dr. Ing. Andreas Gensmantel, mit Büro in Fellbach, dokumentierte Aufwölbungen von Teilen der Decken-Tapete an mehreren Stellen entlang von Stoßfugen („Hier hat sich wahrscheinlich die Fugenfüllung gelöst“) und mehrere diagonal verlaufende Risse im Mauerwerk an oberen Zimmertüröffnungsecken.

Das knallende Geräusch der Heizung, „ähnlich einer Fehlzündung“, dokumentierte Gensmantel nur „nach Auskunft“ des Bauherrn, ebenso wie angeblich knackende und knarrende Geräusche der Kunststofffenster, die deren dunkler, anthrazitfarbener Rahmen angeblich nach direkter Sonneneinstrahlung erzeuge. Zudem vermerkte Gensmantel in dem Gutachten über die Treppen im oberen Drittel des Treppenlaufs vom Erdgeschoss zum Obergeschoss, dass diese beim Begehen „störende knackende und knarrende Geräusche“ von sich gäben. Die Stufen seien nicht spannungsfrei gelagert, so Gensmantel.

Bauunternehmen verlängert Frist unter Vorbehalt

Das Bauunternehmen antwortete darauf am 8. Mai schriftlich: „Ihre Mail vom 24.4.2020 mit Ihren Beanstandungen zur Doppelhaushälfte (...) haben wir erhalten und an die entsprechenden Handwerker weitergeleitet, ohne dass damit eine Wertung der Mängelbehauptungen verbunden wäre. Sofern sich Ansprüche aus Beanstandungen ergeben, welche im Mängelbericht des Gutachters (...) aufgeführt sind, verzichten wir auf die Einrede der Verjährung für diese Ansprüche bis zum 15.6.2020 ohne Anerkennung eines Rechtsanspruches (...)“.

Fast jeder, der gebaut hat, kann ein mehr oder minder langes Klagelied davon singen: Hickhack mit Handwerkern oder dem Bauunternehmer wegen mutmaßlicher Mängel und deren Behebung. Ist der Bau abgenommen, die letzte Rate an das Bauunternehmen gezahlt und man ins Haus eingezogen, läuft eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren. In dieser Zeit kann viel geschehen, versteckte Mängel könnten auftauchen oder zum Beispiel plötzlich Risse in Mauern entstehen und sichtbar werden. So ist es auch

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