Rems-Murr-Kreis

Wohnungen leerstehen lassen: Sollte man das einfach verbieten?

Leerstände
Symbolbild. © Gabriel Habermann

Ein Haus in Korb, Bestlage, wuchert langsam zu. Vermutlich wartet drinnen Dornröschen auf den Prinzen. Ein Haus in Waiblingen, Bestlage, vier Wohnungen. In einer davon lebt eine einzelne Person. Der Rest steht leer, seit Jahren.

Eigentum verpflichtet, heißt es. Kann man Wohnungsbesitzer/-innen zwingen, ihre Räume zu vermieten, weil so viele Menschen in der Region Stuttgart so dringend eine Bleibe suchen?

Theoretisch – ja.

Freiburg hat bereits 2014 Nägel mit Köpfen gemacht: Die Stadt setzt das Zweckentfremdungsverbotsgesetz um. „Illegalen Leerstand und illegale Ferienwohnungen dulden wir nicht“, stellte der Freiburger Oberbürgermeister Martin Horn bereits 2019 klar: Seinerzeit richtete die von akutem Wohnraummangel geplagte Stadt ein eigenes Referat für bezahlbares Wohnen ein – und ein Leerstandskataster. Bürger/-innen können der Stadt melden, wo Wohnungen mutmaßlich illegal leerstehen oder als Ferienwohnungen missbraucht werden. Die Stadt prüft dann, ob eine Zweckentfremdung vorliegen könnte – oder die Wohnung nur wegen Sanierungsarbeiten oder wegen eines länger dauernden Umzugs vorübergehend leersteht.

Bußgeld in Höhe von 11.000 Euro verhängt

Das Zweckentfremdungsverbot gibt vor, dass leerstehende Wohnungen spätestens nach sechs Monaten wieder zu vermieten sind. Ansonsten drohen Ordnungsgelder in empfindlicher Höhe. Laut Ingo Kottmann, stellvertretender Leiter des Baurechtsamts in Freiburg, plant die Stadt in einem prominenten Streitfall, eine „Wiedervermietung im Rahmen der Verwaltungsvollstreckung“ durchzusetzen. Es geht um ein Haus mit sieben Wohnungen und Platz für einen Laden mitten in Freiburg. Die Immobilie gehört einer Schweizer Firma, die das Haus seit längerem leerstehen lässt – weshalb Freiburg ein Bußgeld von 11.000 Euro verhängte. Die Besitzerin legte Beschwerde ein. Das Oberlandesgericht wies das Ansinnen zurück – und nun muss der Wohnraum bis Sommer 2022 wieder „Wohnzwecken zugeführt“ werden, erläutert Ingo Kottmann. Die Eigentümerin hat erneut Widerspruch eingelegt. Es droht Verwaltungsvollstreckung, sofern das Haus nach Fristablauf noch immer leersteht – also Zwang.

„Zwangsvermietung“ ist allerdings unmöglich, betont der Waiblinger Oberbürgermeister Andreas Hesky: Sonst müssten Mieter in illegal leerstehende Wohnungen regelrecht „zwangseingewiesen“ werden. So weit geht das Zweckentfremdungsverbot nicht, betont der OB.

Lockangebot in Waiblingen: die Stadt als Mieterin

Waiblingen könnte nichtsdestotrotz wie alle Kommunen in Baden-Württemberg dieses Verbot konkret umsetzen. Die Stadt verzichtet darauf. „Viel öfter hilft die persönliche Ansprache im Einzelfall, wenn die Eigentumsverhältnisse bekannt sind“, schreibt Hesky in einer Antwort auf eine Anfrage dieser Zeitung – zumal leere Wohnungen oftmals Einliegerwohnungen in „Omas kleinem Häuschen“ seien.

Ferner ist die Wohnungssituation in Freiburg freilich eine andere. In Studentenstädten und in Städten mit einem hohen Anteil an Wohnungen, die über Portale touristisch vermietet werden, liegen die Dinge anders, und Waiblingen hat laut Hesky „keinen relevanten Anteil an solchen ‘Airbnb-Wohnungen’“. Mit der zeitweisen Vermietung von Wohnungen an Touristen über Plattformen wie Airbnb lässt sich ein Mehrfaches verdienen, als wenn jemand regulär und auf Dauer vermietet – daher rührt das Problem einer Zweckentfremdung als Ferienwohnung.

"Der Stadt können Sie vertrauen"

Sofern Immobilienbesitzer/-innen schlechte Erfahrungen mit Mieter/-innen gemacht haben, lassen sie das Objekt vielleicht lieber leerstehen – auch das kommt vor. In Waiblingen begegnet man Ängsten dieser Art mit einem verlockenden Angebot, das OB Hesky jüngst in seiner Neujahrsansprache erneuerte: „Wenn Sie möchten, mietet die Stadt Ihre Wohnung zu marktüblichen Konditionen an und sorgt für ein gelingendes Mietverhältnis. Der Stadt können Sie vertrauen.“

In Waiblingen gibt’s jedenfalls, so Hesky weiter, „keine Listen oder Aufzeichnungen von leerstehendem Wohnraum. Es ist ohnehin eine Definitionsfrage, ob denn eine Wohnung vorsätzlich dem Mietmarkt entzogen wird, oder ob sie leersteht, weil der Eigentümer andere Pläne hat.“

Schorndorf: Flächenmanagerin kümmert sich

Ebenso freundlich wie hartnäckig erfragt Sarah Klusak den Stand der Dinge stets aufs Neue: Die Flächenmanagerin im Fachbereich Wirtschaftsförderung und Grundstücksverkehr der Stadt Schorndorf meldet sich immer wieder bei Eigentümer/-innen leerstehenden Wohnraums und fragt an, ob die Stadt unterstützen kann, ob Interesse besteht an einer Kontaktvermittlung zu Personen, die Wohnraum suchen. Die Keule „Zweckentfremdungsverbot“ schwingt auch Schorndorf nicht. Vielmehr habe die Stadt mit ihrer kooperativen, doch beharrlichen Herangehensweise schon eine Menge erreicht: Die Zahl der leerstehenden Wohngebäude reduzierte sich zwischen Jahresende 2018 und Ende Januar 2021 in Schorndorf inklusive Stadtteilen von 250 auf 158. Ein weiteres großes Thema: Baulücken. 171 Baulücken waren Stand Ende Januar 2021 im Schorndorfer Register vermerkt. Zum Jahresende 2018 waren’s noch 226.

Sarah Klusak zählt eine Reihe von Gründen auf, weshalb Wohnraum leer bleiben könnte: Sanierungen stehen an, Konflikte in Erbengemeinschaften lassen sich nicht lösen, ein Mieterwechsel könnte sich über längere Zeit hinziehen – oder es handelt sich um spekulativen Leerstand, den gibt’s natürlich auch: Besitzer/-innen hoffen auf weiter steigende Immobilienpreise und damit auf attraktive Gewinne beim späteren Verkauf einer nicht vermieteten Wohnung.

Sehr lange Vormerkliste für Bauplätze

Auf Sarah Klusaks Anschreiben reagieren die meisten Eigentümer/-innen, und meist auch positiv, berichtet die Flächenmanagerin. Ihre Stelle war zwei Jahre lang vom Land gefördert; vergangenes Jahr ist Klusak fest übernommen worden – „weil sich sehr viel tut und man da auch am Ball bleiben muss“. In Waiblingen sieht man unterdessen den Vorstoß der „Grünt“-Fraktion im Gemeinderat eher skeptisch: Ein(e) Wohnraummanager/-in könnte Wohnungs- und Bauplatz-Suchende mit Eigentümer/-innen zusammenbringen und Tauschbörsen organisieren. Denn allzu oft sitzen ältere Menschen in Häusern, die ihnen eigentlich viel zu groß geworden sind – während junge Familien schier verzweifeln, weil sie keine passende, bezahlbare Immobilie finden. Der Vorschlag, jüngst vorgetragen im Waiblinger Gemeinderat, ist aber eher verhalten aufgenommen worden.

Zurück nach Schorndorf: Mehr als 1000 Interessenten stehen dort auf einer Vormerkliste für Bauplätze, berichtet Sarah Klusak. Gleichzeitig bleiben „Enkelgrundstücke“ viele Jahre leer, weil Besitzer/-innen sie aufsparen wollen für den Fall, dass später ein Enkelkind dort bauen möchte. Auch hier lässt sich vermitteln, und manch ein Eigentümer hat Klusaks Initiative schon als sehr hilfreich empfunden – weil das längst erwachsene Enkelkind halt doch in der Ferne bleibt und man dann unsicher ist, was mit dem Grundstück geschehen kann.

Was früher undenkbar war und nun in Ansätzen bereits geschieht, sind Zwischennutzungen: In Haubersbronn hat kürzlich eine Privatperson Grundstücke zur befristeten Pacht angeboten für Leute, die ein transportables Minihaus dort aufstellen möchten – und bereit sind, nach zehn Jahren mitsamt dem Haus dort wieder wegzuziehen. Auch die Stadt Schorndorf selbst verpachtet seit einer Weile schon Grundstücke an Tiny-House-Nutzer/-innen.

Fellbach: enttäuschend geringe Resonanz

Reichlich enttäuscht zeigt sich unterdessen die Stadt Fellbach vom Ergebnis mehrerer Initiativen, leerstehenden Wohnraum zu aktivieren. Via Postkartenaktion hatte die Wohnungs- und Dienstleistungsgesellschaft (WDF) Fellbach angeboten, bei Leerständen als Mieterin einzuspringen und die Wohnungen dann an Interessierte weiterzuvermieten, wodurch Eigentümer/-innen mehr Sicherheit und weniger Ärger hätten. „Leider gab es auf die Aktion nur verhaltene Resonanz“, heißt es in einer Antwort der Stadt Fellbach auf eine Anfrage dieser Zeitung. Eine „sehr durchwachsene Bilanz“ ziehen demnach sowohl die Wohnbaukoordinatorin Lela Kölle-Sijeric als auch der Geschäftsführer der WDF, Daniel Plaz: Leerstehende Wohnungen und Häuser seien oft sanierungsbedürftig, „und einige Besitzer erhoffen sich hier eine Erstattung von Renovierungskosten“. Zudem stünden viele Häuser gar nicht wirklich leer, auch wenn es den Anschein habe – weil einzelne Personen sie bewohnen, „die oft nicht umziehen möchten und deren Häuser sich für eine zusätzliche Mietwohnung nicht eignen beziehungsweise die Bedenken gegenüber einer Vermietung sind hoch“.

Eigentümer "mit vielen persönlichen Bedenken"

Das Potenzial, Leerstände in Wohnraum zu überführen, ist aus Sicht von Lela Kölle-Sijeric und Daniel Plaz „deutlich niedriger als erwartet, und es müssen viele persönliche Bedenken der Eigentümer überwunden werden, um einzelne Wohnungen wieder neu auf den Markt zu bringen“. Nur rund zehn Prozent der potenziellen Vermieter erklären sich bei Aktionen überhaupt zu einem Gespräch oder einer Besichtigung bereit. Die niederschmetternde Bilanz aus Fellbach: „Zu einer Vermietung kommt es dann nur selten - bisher in einem Fall.“

Das Instrument des Zweckentfremdungsverbots zu nutzen, zieht Fellbach nicht in Erwägung. „Die gesetzlichen Vorgaben würden wahrscheinlich das Vertrauen der potenziellen Vermieter nicht unbedingt steigern, und bisher ist der Erfolg der Kommunen, die mit diesem Instrument arbeiten, auch verhalten“, so das Fazit der Fellbacher Wohnraumexperten.

Bedeutende vorbeugende Wirkung

Rückfrage beim stellvertretenden Baurechtsamtsleiter Ingo Kottmann in Freiburg: Welche Erfahrungen hat die Stadt mit dem Zweckentfremdungsverbot gemacht?

Das lässt sich nur bedingt messen, zumal das Verbot auch eine große vorbeugende Wirkung hat, so Kottmann. Um die Wohnungsnot einzudämmen, braucht es ein Paket mit vielen Instrumenten, wobei Ingo Kottmann das Zweckentfremdungsverbot als einen „sehr wichtigen“ Baustein sieht.

Unterdessen wurde in Fellbach bereits 2017 eine Wohnbauoffensive gestartet, zu welcher eine ganze Reihe von Instrumenten zählen, wie die Fellbacher Oberbürgermeisterin Gabriele Zull betont: „Bezahlbarer Wohnraum für alle ist kein Luxus, sondern eine dringende Notwendigkeit.“

Ein Haus in Korb, Bestlage, wuchert langsam zu. Vermutlich wartet drinnen Dornröschen auf den Prinzen. Ein Haus in Waiblingen, Bestlage, vier Wohnungen. In einer davon lebt eine einzelne Person. Der Rest steht leer, seit Jahren.

Eigentum verpflichtet, heißt es. Kann man Wohnungsbesitzer/-innen zwingen, ihre Räume zu vermieten, weil so viele Menschen in der Region Stuttgart so dringend eine Bleibe suchen?

Theoretisch – ja.

Freiburg hat bereits 2014 Nägel mit Köpfen

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